– Что изменилось в земельном законодательстве с 1 марта? Действительно ли теперь десятки людей могут лишиться садовых участков, а застройщики – участков, купленных на перспективу?
– Наверное, я кого-то очень удивлю, но никаких новых оснований для изъятия земельных участков с 1 марта 2025 года не появилось. Шумиха была, но она всегда возникает, если речь идет о таком чувствительном предмете, как право собственности. В российском законодательстве уже давно существуют правовые механизмы для изъятия земельных участков. Например, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет.
С 1 марта вступили в силу изменения в Земельный кодекс, кроме того, ожидается принятие двух постановлений Правительства РФ. С одной стороны, изменения вводят дополнительное регулирование в отношении использования земель в границах населенных пунктов, в первую очередь жилого и общественного назначения, а также земель под садоводство и огородничество. С другой, дается четкое определение термина «освоение земельного участка», устанавливаются сроки на освоение и критерии как освоения, так и неиспользования земельного участка.
Обращаю внимание: освоение земельного участка – это не его использование. Теперь в законодательстве под освоением земельного участка понимается выполнение правообладателем одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий должно утвердить Правительство РФ своим постановлением. Пока оно не принято, однако его проект есть в открытом доступе, так что уже есть, о чем говорить.
Согласно проекту постановления, к мероприятиям по освоению земельных участков относятся: освобождение участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений, от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных отходов, осушение земельного участка, понижение уровня грунтовых вод, увлажнение земельного участка, производство различных земляных работ (разработка грунта, укрепление грунта и т. д.), рекультивация земель.
Собственникам земли предоставляется 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию. Соответственно, если у вас есть земельный участок, но из-за его состояния (захламленности, заболоченности и т. д.) вы не можете начать, скажем, строительство жилого дома, законодатель предоставляет вам 3 года для освоения этого участка. В течение этих трех лет вас не могут ни привлечь к административной ответственности, ни, соответственно, изъять земельный участок за неиспользование, даже если вы так и не начали возводить на нем объект.
– А если через три года ничего для освоения участка не будет сделано, то владельца будут штрафовать?
– За отсутствие освоения земельного участка ответственность не предусмотрена. Но есть (и до 1 марта 2025 года была) административная ответственность за неиспользование земельного участка. Освоение – это фактически подготовка к использованию участка по целевому назначению. На эту подготовку вам отводится три года. И когда они пройдут, к вам могут прийти с проверкой, обнаружить, что никакая деятельность на участке не ведется, и оштрафовать – но за неиспользование.
Исходя из логики закона и различных выступлений представителей власти, этот трехлетний срок на освоение будет действовать не для всех участков, а только для тех, где действительно требуется проводить мероприятия по освоению. Если участок пригоден для немедленного использования, то отсрочки у собственника не будет. Пока не очень понятно, каким образом будет даваться оценка о необходимости освоения.
И еще один момент по необходимости проведения мероприятий по освоению. Как определить, нужны мероприятия по освоению участка или нет? Собственник считает, что нужны, а инспектор Росреестра, например, говорит, что нет, и соответственно, трехлетний срок для освоения здесь устанавливать не надо. Вы хотите провести мероприятия по осушению, а инспектор говорит, что участок и так достаточно сухой. Пока четкого понимания относительно решения этих вопросов нет.
Наверное, сейчас можно порекомендовать собственникам земельных участков следующее: если у вас действительно есть какие-то проблемы с земельным участком, то на всякий случай фиксируйте его состояние. Например, если вы купили земельный участок и не можете начать на нем строительство, обязательно в акте приема-передачи или в договоре отразите его состояние – это будет одним из доказательств. Можете периодически делать фото- или видеосъемку, подтверждающую, что на определенные даты там были заросли. Иначе вы, допустим, ликвидируете растительность, а на следующий день придет проверяющий и скажет, что на освоение никаких сроков не требовалось, поэтому с момента покупки пошел срок использования. Также можно в каких-то сложных случаях подкрепить свою позицию заключением соответствующего специалиста, которое бы подтверждало необходимость определенных мероприятий. И если вы проводите какие-то работы с привлечением подрядчиков, обязательно заключайте договор, требуйте акт выполненных работ, чек об оплате или переводе. Этого может и не потребоваться, но в случае возникновения спорной ситуации будет очень кстати.
– Какие органы будут проводить проверки и накладывать штрафы? И велики ли эти штрафы?
– Земельным надзором в этой части занимается Росреестр, также полномочиями наделены некоторые муниципальные органы, то есть муниципальный земельный контроль. Что касается штрафов, то статья 8.8 КоАП РФ действовала и ранее, так что штрафовать за неиспользование земли, например, надзорные органы вполне могли.
Сейчас за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, для физлиц предусмотрены штрафы в размере от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей; для должностных лиц – от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости участка, но не менее 50 тысяч рублей; для юридических лиц – от 3 до 5 % кадастровой стоимости участка, но не менее 400 тысяч рублей.
Штрафы немаленькие. Особенно они чувствительны для граждан. Поэтому лучше иметь это в виду, особенно учитывая тенденцию последних лет на увеличение размера различных платежей в пользу бюджета.
– Каким образом надзорные органы будут определять использование участка?
– Эти критерии должно определить еще одно постановление Правительства РФ, проект которого также есть в открытом доступе и которое, надеюсь, в ближайшее время будет принято. Критерии будут зависеть от правового режима участка.
Например, в соответствии с последней редакцией проекта этого постановления, если правовой режим земельного участка предусматривает строительство объектов капитального строительства, то признаком неиспользования является отсутствие на земельном участке в течение 5 и более лет соответствующих объектов. Скажем, участок под строительство жилого дома будет считаться неиспользуемым, если в течение 5 и более лет дома на нем нет. С учетом изменений в Земельный кодекс, о которых мы говорили выше, если участок требует освоения, то можно добавить три года на мероприятия по освоению – то есть определенно говорить о том, что участок не используется под строительство, можно в том случае, если через 8 лет дом на нем так и не построен.
Признаком неиспользования земельных участков, на которых уже расположены здания, является в совокупности разрушение крыши, стен, фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах при условии невыполнения работ по устранению указанных обстоятельств в течение 5 и более лет.
Если правовой режим земельного участка не предусматривает возможность строительства, то признаком неиспользования является: захламление более чем 50% площади земельного участка предметами, не связанными с его использованием, либо загрязнение указанной площади земельного участка отходами производства и потребления при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких предметов или отходов, либо наличие на более чем 50% площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра (в некоторых случаях нахождение деревьев и кустарников) при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких растений.
Признаками неиспользования садовых земельных участков или приусадебных земельных участков являются в совокупности разрушение дома, если он там был, захламление, загрязнение, наличие сорных растений и т. д. Что касается огородных участков (на них, в отличие от садоводческих, нельзя строить жилые дома), то признаком неиспользования будет захламление, загрязнение, наличие сорных растений и т. д. Перечень признаков зак
рытый – и это хорошо, поскольку не оставляет возможностей для расширительного толкования. Хотя вопросы к тому, каким образом эти критерии будут применяться, есть. Будем смотреть на практике, возможно, появятся дополнительные изменения, которые закроют какие-то пробелы.
Обращаю внимание, что было уже несколько вариантов постановления правительства. Поэтому признаки неиспользования могут еще поменяться.
Если говорить в целом, то полагаю, что эти изменения могут привести к позитивным результатам, особенно в борьбе с недостроями и заброшенными объектами и участками. А таких немало – в том числе в нашем регионе.
– Можно ли уже сейчас понять, какой будет процедура? Пришли инспекторы из Росреестра, зафиксировали нарушения, вынесли предупреждение и предписание. Потом через какое-то время пришли снова, проверили указанное в предписании, ничего не изменилось. Вынесли собственнику штраф. Они его будут дальше до бесконечности штрафовать? Или в какой-то момент начинается процедура через суд по изъятию?
– Не обязательно после штрафа следует изъятие. Сначала собственника попробуют замотивировать штрафом, в принципе, на это все и направлено. После вынесения решения о наложении штрафа надзорные органы передают информацию в органы муниципальной власти о том, что есть проблемный участок. И у администрации будет право обратиться в суд за изъятием земельного участка. Муниципальные власти могут и не воспользоваться этим правом. Изъятие участка – это исключительная мера, которой, надеюсь, власти злоупотреблять не будут.
– Право на изъятие возникает после первого же штрафа, после пятого или когда?
– Росреестр, например, недавно сообщил (это не официальные разъяснения, это их позиция), что будет трехступенчатая система: предписание, штраф, в течение 30 дней передается информация в администрацию муниципалитета. Дальше действует администрация. Но, в принципе, для изъятия необязательно сначала штрафовать собственника. Администрация в рамках земельного контроля сама может выявить, что земельный участок не используется уже 3–5 лет, и обратиться за изъятием. Это две отдельные процедуры, и норма по изъятию существует давно, просто ею не пользуются или пользуются очень редко. Думаю, что отчасти ее усовершенствовали, но изменения, вступившие в силу с 1 марта, не приоритетно направлены на изъятие.
Изъятие предполагается не бесплатное, будет продажа с публичных торгов. То есть, строго говоря, это не конфискация, а принудительная продажа. Конечно, по практике мы знаем, что продажа получится ниже рынка, а с учетом того, что первые торги могут не состояться, цена будет еще понижаться. И вы потеряете больше, чем если бы изначально продали сами. Но это дополнительный побудительный мотив для собственника: вовремя принимать решение по своему участку.
Есть еще один интересный нюанс относительно того, когда начинается трехлетний срок на освоение земельного участка. Не увидел этого в законе, однако Росреестр уверенно пишет о том, что если вы были собственником участка до 1 марта, тогда трехлетний срок начинает отсчитываться с 1 марта 2025 года. А если купили участок, например, 30 марта или 1 июня, то срок исчисляется с даты приобретения права собственности (про это уже сказано в законе). И для каждого нового собственника этот срок будет обновляться. Не знаю, как это будет работать на практике, и, возможно, законодатели с этим будут что-то делать, когда увидят эту лазейку.
– Не секрет, что у нас застройщики нередко выкупают земельные участки про запас, формируют себе «земельный банк» на будущее, лет на 10–15 вперед. Сейчас в связи с замедлением рынка жилья сроки начала строительства новых объектов сильно растягиваются. Получается, что земля может не использоваться и 5, и 10 лет. Как в этом случае будут действовать власти? Они что, будут такие участки изымать? Или постоянно штрафовать застройщиков? Как вы видите эту ситуацию?
– Если очень сильно захотят, изымут, конечно. Но наличие возможности проведения этих процедур не означает их обязательного проведения. Даже если государству очень понадобятся деньги в бюджет и пойдут сплошные проверки, то однозначно будут выработаны какие-то схемы, в том числе с продажей и перепродажей земельных участков, переоформлением на другую компанию.
И я еще раз повторюсь, что все-таки законодательные новеллы направлены не на изъятие, а на возвращение в хозяйственный оборот заброшенных и неиспользуемых земельных участков в населенных пунктах.
– Еще ситуация: в ряде районов Ивановской области люди, у которых есть свободные денежные средства, выкупают у муниципалитетов на торгах землю под ИЖС. Не строят сами, просто потом начинают перепродавать эти участки. Есть люди, у которых таких участков не один и не два десятка. Получается, что эти требования направлены в том числе против таких «земельных магнатов»?
– Да, это в том числе борьба с теми, кто покупает земельные участки, а потом, что называется, сидит на них и ждет, когда они вырастут в цене. Но, как разъясняют официальные лица, в первую очередь, эти изменения направлены на те участки, которые находятся совсем в непригодном состоянии, которые надо почистить, убрать и подготовить для дальнейшего использования. Например, в частной жилой застройке хозяин дома умер, наследник живет далеко, не продает дом с участком, но и не пользуется им. На таких лиц как раз и будет накладываться административная ответственность, потому что он хозяйственную деятельность не ведет, дом разрушается, сорная растительность заполоняет все вокруг. Или кто-то взял землю под строительство, но не начинает его.
Собственникам надо в каждой конкретной ситуации смотреть, что им выгоднее сделать. Может, вид разрешенного использования участка поменять. Или продать, если вам он действительно не нужен. Или временно передать права собственности на него, чтобы сдвинуть сроки. Опять же, не факт, что к вам придут с проверкой, если у вас участок в относительном порядке и у властей нет особых планов в отношении этой территории. Индивидуально, я думаю, будут выходы практически из любой ситуации.
Если все-таки вас привлекают к административной ответственности, в любом случае лучше проконсультироваться с юристом. Ведь, повторюсь, каждая ситуация индивидуальна. Как минимум, можно попытаться снизить размер штрафа.
