Как заработать на управлении ТСЖ

Анна Семенова

В январе в ивановских пабликах в очередной раз выползла на свет тема управляющих компаний, ТСЖ и их борьбы между собой. Вернее, борьбы за управление многоквартирными домами между УК и их сторонниками и ТСЖ и их сторонниками. Решила я немного поковыряться в этой теме (тем более, что в редакцию с вопросами, что тут к чему, обратились жители одного из домов, на котором сейчас как раз идет такая битва), и обнаружила интересную штуку, которая многое говорит о том, как в Иванове развивается рынок управления многоквартирными домами. Вот, делюсь этой информацией с городом и миром – может, кому-то пригодится.

Сразу хочу оговорить несколько базовых моментов. Я живу в частном доме, поэтому личного опыта взаимодействия в качестве жителя ни с УК, ни с ТСЖ у меня нет. В ходе подготовки текста я общалась с несколькими юристами, работающими в сфере ЖКХ (но не штатными юристами УК или ТСЖ, это важно). Они дали комментарии, но просили не указывать их фамилии.

Итак, до последнего времени я наивно предполагала, что ТСЖ гораздо более выгодная для жителей форма управления многоквартирным домом. Если ориентироваться на Жилищный кодекс РФ, то получается, что это фактическое самоуправление: жители сами решают, какие работы на доме проводить, сами скидываются на эти работы, сами контролируют расходование средств и качество работ. Правда, эта благодать всегда упиралась в один вопрос: а кто будет всем этим заниматься? Получается, что председатель ТСЖ должен фактически выполнять функции директора управляющей компании, разбираться во всех жилищно-коммунальных хитросплетениях, от законодательства до СНИПов, плюс постоянно быть на связи с жителями, отвечать на их претензии без перерывов и выходных… И все это в лучшем случае за зарплату в 20-30 тысяч рублей. Нет, наверное, есть энтузиасты-активисты, но чтобы на каждом доме нашелся такой камикадзе – это вряд ли. Видимо, поэтому, думала наивная я, и не так много ТСЖ в Иванове – не находится дураков быть на посту днем и ночью.

Потом добрые люди меня просветили: не нужно председателю ТСЖ во всем разбираться, надо просто заключить договор с обслуживающей организацией – той же управляющей компанией. Она и будет все работы выполнять, а председатель это просто номинальная фигура. Ага, решила все еще наивная я, получается, что ТСЖ (если нет активистов-энтузиастов) - это просто ширма для тех же управляшек.

Но и это оказалось не так. Точнее, все вышесказанное верно для домов с высоким износом, требующих постоянного внимания, - для тех же хрущевок и брежневок. А вот что касается относительно новых домов, введенных в эксплуатацию за последние 10 лет, то там сейчас идут очень, очень интересные процессы.

В частности, после создания ТСЖ на некоторых домах председатель или правление заключают договор с неким физическим лицом, которое осуществляет функции управляющего: нанимает подрядчиков, которые, собственно и занимаются содержанием дома. Причем это физическое лицо, как правило, является управляющим не на одном, пусть и очень большом, на несколько сот квартир, доме, а на нескольких. Ничего противозаконного в этом нет, говорят юристы. Законодательство не содержит запрета на привлечение к управлению ТСЖ управляющего, причем как на основании договора гражданско-правового характера, так и на основании трудового договора.

Никаких требований к знаниям и компетенциям такого управляющего не установлено – как, кстати, и к знаниям и компетенциям членов правления ТСЖ и его председателя. Напомню, что директор управляющей компании обязан сдавать квалификационный экзамен для того, чтобы УК, которую он возглавляет, получила лицензию. Хотя и это не гарантирует качественного управления домом.

Кроме того, умные люди обратили внимание на еще один интересный момент: На ТСЖ не распространяются большинство административных санкций, применимых к деятельности управляющих организаций. То есть за какие-то косяки в управлении домом ТСЖ привлечь нельзя. А даже если и можно, то штрафы, наложенные на ТСЖ как на юрлицо, будут выплачиваться из денег жителей. Но это так, для справки.

Беглый поиск в интернете показал, что в Иванове есть как минимум два человека, которые выполняют функции управляющего при ТСЖ – это Галина Варфоломеева и Екатерина Копылова. По данным компании Rusprofile, Галина Варфоломеева, в прошлом директор УК «Лад», сейчас руководит шестью ТСЖ и ЖСК.

Екатерина Копылова больше известна ивановцам как активистка ОНФ, а с 2020 года – депутат Ивановской городской думы. При этом она сейчас является председателем одного ТСЖ и управляющей еще двух. Плюс еще на одном доме сейчас идет процесс выбора способа управления, и если победят сторонники ТСЖ, то именно Копылова станет управляющим. Речь о доме № 41 по улице Парижской Коммуны (17-этажка на 436 квартир была сдана в эксплуатацию в 2017 году), где жители сейчас выбирают между ТСЖ, УК «Корона» и УК «Дельта».

Изучение сметы (с документами можно познакомиться здесь), которую предлагает утвердить инициативная группа по созданию ТСЖ, показало, что заработная плата управляющего на 2024 год планируется в размере 32 тысяч рублей в месяц, зарплата председателя ТСЖ – 4 тысячи рублей в месяц. Смета также предполагает вознаграждение ревизору (стороннему проверяющему) – больше никаких зарплат там нет.

Я обратилась к Екатерине Копыловой с просьбой прокомментировать ее деятельность по управлению МКД. И вот что получилось.

- По нашей информации на данный момент вы являетесь председателем ТСЖ Рождественский-8, управляющим ТСЖ Рождественский-10 и Рождественский-4. Рассматривается вопрос, что вы можете стать управляющим ТСЖ Парижской Коммуны, 41. Это так?
- Во-первых, на доме 41 по Парижской Коммуны, помимо того, что происходит голосование за ТСЖ, проводятся еще два голосования – за УК «Дельта» и УК «Корона». А так да, вы все верно говорите, люди хотят видеть ТСЖ под моим управлением.

- Какую ответственность управляющий несет перед собственниками помещений многоквартирного дома, если ТСЖ заключает с ним договор? Или он несет ответственность только перед правлением ТСЖ или председателем, а все претензии собственники должны адресовать к ТСЖ?
- Я понимаю ваш провокационный вопрос.

- Почему провокационный? Ко мне обратились люди, они не понимают, инициативная группа им разъяснений не дает.
- Самый главный орган управления ТСЖ – это правление. Оно состоит из собственников. Из членов правления выбирается председатель. Он может действовать как фактический председатель, управлять этим домом, а также имеет право нанять либо стороннего человека, либо стороннюю организацию на управление.
Да, председатель составляет договор с управляющим, где прописана определенная зона ответственности. В моем договоре, конечно, очень большая ответственность, я отвечаю практически за все.
Вы почитайте Жилищный кодекс, там все в принципе понятно.

- В Жилищном кодексе речь идет о ТСЖ и его органах управления, а не об управляющем. Если ТСЖ заключает договор с вами как с физическим лицом, то вы заключаете договоры подряда на выполнение определенных работ на конкретном доме с какими-то другими организациями – аварийно-диспетчерской службой, компанией по обслуживанию лифтов, правильно?
- Да, конечно.

- То есть фактически вы берете на себя те функции, которые может исполнять и председатель ТСЖ, и правление ТСЖ, но они по тем или иным соображениям решают передать эти функции вам за определенное вознаграждение, которое прописано в смете.
- Да. Вознаграждение прописано в смете, которая утверждается общим собранием собственникам.
Вот я вам приведу разницу между ТСЖ и управляющей компанией: ТСЖ обязано каждый год проводить общее собрание об утверждении сметы доходов и расходов, и также отчитывается перед жителями. УК тоже могут это делать, но они этого не делают. А в ТСЖ если мы этого не делаем, мы нарушаем закон.

- Но это должно делать правление ТСЖ, а я спрашиваю вас про управляющего.
- Правление ТСЖ выбрало председателя, председатель заключил договор со мной, где прописана моя зона ответственности: и находить подрядчиков, и отвечать за их работу, и находить обслуживание пожарной сигнализации… И вся эта ответственность лежит на мне.

- Если, например, подрядчики некачественно выполняют свою работу, у жителей возникают какие-то претензии. Они жалуются в ГЖИ. ГЖИ претензии предъявляет правлению ТСЖ или управляющему?
- У меня доверенность есть, что я действую от лица председателя. И претензии все будут ко мне.

- Будет ли у жителей прямая связь с вами как с управляющим или они должны будут обращаться сначала к председателю ТСЖ, а он уже к вам?
- Да, у меня прямая связь с жителями, на квитанциях мы обязаны размещать телефоны, по которому можно связаться с ТСЖ, и там указаны мои телефоны. Более того, созданы домовые чаты, где я даю всю информацию и по всем обращениям ко мне.

- У вас нет профильного образования в сфере ЖКХ. Как люди могут понять, что вы действительно разбираетесь в этих вопросах?
- Просто в сфере ЖКХ нужен определенный опыт работы. Когда мы создали ТСЖ с жителями на 8-м доме в Рождественском, это была просто необходимость, потому что мы с жителями хотели взять все в свои руки. Когда в начале ты приходишь, конечно, опыта нет. Но ты опять же человек, который общается с опытными организациями, ты заключаешь договор с лифтовой компанией – ты же не сама лифт обслуживаешь, у тебя есть в штате главный инженер, который отвечает…

- У вас есть в штате главный инженер?
- Да.

- А какой у вас штат, если вы физлицо?
- В ТСЖ есть в штате главный инженер. То есть у управляющего такая менеджерская функция – заставить все организации и людей работать на содержание и управление домом таким образом, чтобы каждая копейка не уходила никуда, а тратилась на дом. Никакой прибыли – у ТСЖ нет прибыли. Это не коммерческая организация. Все деньги, которые ТСЖ выручает, например, от провайдеров, которые размещают оборудование на доме, поступают на расчетный счет и тратятся только на дом.

- А если на ТСЖ накладываются штрафы, они тоже платятся из этих денег? Из средств граждан?
- Это понятно, но вы поймите: у ТСЖ согласно законодательству больше ответственности, чем у УК. Поэтому доверия больше.

- Юристы говорят, наоборот, что гораздо меньше ответственности и штрафы меньше.
- Я готова предоставить своих юристов, они вам скажут все наоборот и конкретно по пунктам.

- Меня опять смущают ваши термины «мои юристы», «наш главный инженер». Вы как управляющий являетесь физическим лицом. Но вернемся к теме. Я правильно понимаю, что управляющему необязательно знать все нормы жилищного кодекса, СНиПы и постановления правительства, устанавливающие требования к содержанию МКД, он просто осуществляет функции менеджера, а специальными знаниями должны обладать главный инженер, главбух и прочие должностные лица ТСЖ?
- Конечно, желательно знать нормы закона, и в процессе работы уже столько перелопачено законодательства и ты столько уже всего знаешь, что даже, например, когда ресурсники выставляют определенные суммы за ОДН по электроэнергии, ты видишь как менеджер, где там лишние суммы. А управляющая компания этим даже заморачиваться не будет.

- Подрядные организации, которые вы привлекаете к выполнению работ, они откуда? Может быть, у меня неверные представления, но, насколько я знаю, в Иванове не так много организаций, предоставляющих услуги аварийно-диспетчерской службы.
- Если аварийно-диспетчерская служба работает круглосуточно, то да. Но поскольку у меня в штате есть сантехник, электрик, главный инженер, у нас аварийно-диспетчерская служба работает только в выходные и праздничные дни, и в ночное время по будням.

- Вы опять говорите «у меня в штате». Я не очень понимаю, это у вас в штате как у управляющего?
- В штате ТСЖ.

- В смете ТСЖ «Парижской Коммуны, 41» нет зарплаты сантехника или электрика.
- Там эти деньги заложены в договоры управления, мы будем заключать договоры с самозанятыми.

- А почему вы берете под управление только относительно новые дома с большим количеством квартир? Не секрет, что такие дома самые выгодные.
- Я не беру дома под управление. Ко мне идут сами люди, они сами хотят. Потому что без желания людей никакой ТСЖ не организуешь. Вот 10-й дом в Рождественском. Люди – мы им тоже помогали – организовывали два года ТСЖ. У нас было три общих собрания. Просто люди взяли и захотели.

- И те, кто к вам обращается, тоже хотят, чтобы вы были управляющей на их домах?
- Да.

- Вы сможете качественно выполнять такой объем работы?
- Я рассчитываю свои силы, конечно.
***
Если честно, после этого разговора с депутатом и управляющей Екатериной Копыловой ситуация для меня понятнее не стала. Перед кем отвечают за некачественную работу все эти сантехники, электрики и прочие главные инженеры? Кто утверждает различные тонкие моменты в договоре с управляющим? И вообще, насколько нужна прослойка в виде управляющего, не проще ли заключить договор напрямую с обслуживающей организацией?

Не хочу никого ни в чем подозревать, но как-то сама собой всплывает схема, когда посредник, получив в такое управление 4-5 больших дома и обеспечив себе зарплату в 120-150 тысяч рублей в месяц, спокойно управляет ими несколько лет – пока не начнутся разные проблемы, требующие более серьезного вмешательства специалистов. И управляющий просто не перезаключает договор, а ТСЖ и жители дома остаются с начинающими протекать трубами и разрегулированной системой отопления.

Конечно, все эти моменты – личное дело жителей новостроек, которые хотят отделаться от УК. И дело не в конкретном человеке (мне тут кто-то говорил, что статус депутата у Копыловой – это гарантия ее добросовестности. Но, пардон, этот же статус не помешал в свое время депутату Наталье Курочкиной обманывать своих покупателей, забирая у них деньги и не поставляя плитку), а в принципе, когда при принятии решения собственники квартир не обладают полнотой информации, а полагаются на слова той или иной инициативной группы.

В общем, с ТСЖ, похоже, та же история, что и с УК: рядовой житель может или положиться на авось и ни во что не вмешиваться (и тогда не жаловаться, что его дом плохо обслуживают), или вникать во все до грунтовых вод – в этом случае придется все свое время тратить исключительно на вопросы ЖКХ.

Нет уж, господа, я уж лучше в своем частном доме как-нибудь сама снег почищу.