Еще лет 10 назад внесение изменений в генеральный план города Иваново или в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были заметным событием в областном центре. Причем и для застройщиков, и для простых жителей. Порой в ходе публичных слушаний возникали нешуточные скандалы, а сами публичные слушания привлекали десятки людей.
Сейчас эти процедуры ведутся на постоянной основе и проходят достаточно тихо. С одной стороны, никаких кардинальных изменений вроде бы не вносится. Разве что стоит упомянуть историю с появлением зоны Ж-1.2 и решением застарелой проблемы кварталов частного сектора, попавших в зону многоэтажной застройки, а также ситуацию вокруг участка на улице Жарова в 2020 году.
С другой стороны, как отмечает начальник управления архитектуры и градостроительства, главный архитектор города Наталья Петрова, нормативное регулирование муниципального уровня в сфере градостроительства очень живое и постоянно изменяется исходя из стремительно меняющегося законодательства и из текущих потребностей города. Ну и, заметим, что на федеральном уровне многие вопросы по-прежнему остаются неурегулированными, из-за чего именно на местном уровне приходится как-то разруливать постоянно возникающие казусы. В качестве примера можно привести процедуру перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот – часть таких казусов сняты благодаря поправкам, внесенным в ПЗЗ в конце ноября этого года.
Но среди прочих небольших изменений в том же пакете, принятым Ивгордумой в ноябре, была пара моментов, которые могут оказаться общественно значимыми и стать поводом для очередных околоградостроительных скандалов. Это снятие запрета на строительство антенно-мачтовых сооружений в жилых зонах, а также разрешения организовывать парковки для новостроек на муниципальных землях на расстоянии до 800 метров от строящегося дома.
Почему были приняты такие решения, говорим с Натальей Петровой.
Фото: Варвара Гертье
- В первую очередь это связано с решением суда, вынесенным по жалобе одного из операторов сотовой связи в конце 2021 года. Тогда суд решил, что ограничение строительства антенно-мачтовых сооружений во всех зонах кроме производственных ограничивает права субъектов предпринимательства.
Кроме того, на федеральном уровне установлен классификатор видов разрешенного использования, и в примечаниях к этому классификатору указано: антенно-мачтовые сооружения могут размещаться на земельном участке независимо от вида разрешенного использования этого участка. Они являются основным видом разрешенного использования, так что никаких публичных слушаний при их размещении проводить не надо. То есть на любом земельном участке любой правообладатель имеет право возвести такое сооружение либо сдать участок в аренду под него.
Однако на сегодняшний день для тех сооружений, которые строятся в Иванове, действуют ограничения, зафиксированные в правилах благоустройства. Например, нельзя строить такие вышки ближе 50 метров от границ земельных участков многоквартирных домов, детских садов, школ, если границы земельного участка установлены. Если границы не установлены, то требуется расстояние не менее 50 метров от ближайшей точки этого объекта – жилого дома, детского сада, школы. Таким образом, жители получают определенные гарантии, что вышка сотовой связи не будет установлена у них во двор или прямо под окнами школы.
С другой стороны, хотя я и не специалист вопросе санитарно-эпидемиологических норм, хочу отметить, что во всех случаях, когда дело доходило до разбирательств, операторы сотовой связи предоставляли санитарно-эпидемиологические заключения, подтверждающие безопасность их оборудования при надлежащей установке и эксплуатации.
Что касается деятельности нашего управления, то при каждом обращении по установке антенно-мачтовых сооружений мы всегда смотрим социальный аспект, изучаем возможность возникновения конфликтных ситуаций. И если есть сомнения, то при наличии возможности предлагаем другие варианты земельных участков, которые могли бы устроить заказчиков строительства. Но в последнее время к нам за выделением участков под сотовые вышки обращаются нечасто. Возможно, проще взять землю в аренду у какого-нибудь правообладателя.
- Еще один вопрос, скажем так, скандалоопасный – это организация парковок при строительстве многоквартирных домов. В последних поправках в ПЗЗ вы предложили – а депутаты одобрили – разрешать застройщикам организовывать парковки на муниципальных землях в радиусе 800 метров от новостройки. Раньше это можно было делать в радиусе 400 метров. Почему такие послабления? Не получается ли, что таким образом в конце концов с них вообще будет снята обязанность по организации парковочных мест у дома?
- Здесь основная причина – отсутствие земельных участков под жилую застройку. Таких участков, как, скажем, в Московском микрорайоне, не осталось. Кроме того, нередко по земельным участкам, которые с виду являются свободными, проходят коммуникации, перекладка которых требует огромных затрат. Плюс большое внимание сейчас уделяется сохранению зеленых насаждений.
Застройщики пытаются оперировать теми механизмами, которые у них есть, например, выкупать землю под индивидуальными домами, расположенными в зоне Ж-3.
Надо понимать, что строительная отрасль сейчас и без того находится в сложном положении. И добивать ее ужесточением требований нельзя. Город без стройки – это мертвый город, как бы ни пафосно это звучало.
Требование по обеспеченности парковочными местами, которые у нас установлены, - 0,6 машиноместа на одну квартиру – я считаю вполне адекватным. При этом ранее, действительно, у нас была возможность размещать машиноместа на землях, право собственности на которые не разграничено, в радиусе 400 метров от участка, на котором строится дом. Это логично: если рядом с участком есть заросший пустырь, на котором нет коммуникаций, и его можно использовать как составную часть улично-дорожной сети, а места под парковку на участке не хватает, почему бы не дать возможность застройщику его использовать при условии благоустройства парковочных мест?
Сейчас, когда вопрос со свободными земельными участками еще больше обострился, застройщики вышли с предложением увеличить расстояние до 800 метров. Члены комиссии по ПЗЗ большинством голосов это предложение поддержали, депутаты при рассмотрении проекта внесения изменений ПЗЗ – тоже.
- Получается, что жители новостройки смогут поставить машину почти за километр от дома? Это нормально?
- С точки зрения удобства для жителей это, возможно, далековато. Но ведь люди, когда принимают решение о покупке квартиры в том или ином доме, оценивают не только стоимость квадратного метра и площадь квартиры. Им стоит обращать внимание и на инфраструктуру, в том числе на то, где расположены парковочные места.
Если вас не устраивает парковка на расстоянии 800 метров, вы можете поискать квартиру в доме, где есть подземный паркинг – такие в Иванове тоже строятся. Да, за парковочное место там придется доплатить – но точно так же платят за другие блага, повышающие комфортность нашей жизни. Или можно выбрать дом, где паркинг наземный, но оборудован индивидуальными навесами и где машиноместо стоит меньше, чем в подземном паркинге. Вариантов сейчас достаточно, главное – ответственно подойти к выбору.
Застройщик обязан на своем сайте указать информацию, например, на земельном участке дома будет размещено 10 машиномест, остальные где-то в другом месте. Если тебя устраивает идти 800 метров до машины или конфликтовать с соседом за место около дома – ты покупаешь квартиру в этом доме. Нет – ищешь другой вариант. Но скорее всего, он будет дороже.
Для нас это возможность не останавливать жилищное строительство в городе. Поэтому я считаю, что в нынешних условиях это неплохой механизм. А окончательный выбор сделают жители, покупающие или не покупающие квартиры в домах, где парковки организованы тем или иным образом, а соответственно, тем самым будут формировать спрос на определенное жилье, под который застройщики вынуждены будут подстроиться. Кому-то может не понравиться, если все пространство около дома отдано под парковку.
- Сейчас новое строительство часто ведется в уже застроенных кварталах, и нередко те самые пустыри, о которых вы говорили, уже используются жителями, условно говоря, «старых» домов под парковки. Не получится ли, что таким образом будут провоцироваться конфликты именно между жителями?
- По ПЗЗ установлено требование: существующие парковки застройщики использовать не могут. Но существующие – это не спонтанно возникшие, а именно обустроенные парковочные места. Например, если город при ремонте дороги сделал карман или при возведении соседнего дома застройщик обустроил парковку на муниципальной земле. Но то, о чем вы говорите, чаще всего выглядит так: есть озелененная территория, на которой жители уже существующих домов много лет ставят свои машины. Если на этом участке нет коммуникаций, если там нет ценных деревьев – я уже говорила, что к вопросу сноса зеленых насаждений в городе сейчас относятся очень внимательно, и есть случаи, когда мы не разрешаем организовать парковку именно из-за наличия деревьев – то лучше пусть застройщик благоустроит там территорию, заасфальтирует парковочные места. Отмечу, что для таких парковок есть жесткое требование: они должны быть организованы без ограничения доступа. То есть никаких ограждений, цепочек и т.д. И любой житель города может поставить там машину – конкретному дому эти места на праве собственности не принадлежат. Еще раз повторю: жители должны делать осознанный выбор: если не нравится перспектива бороться за парковочное место с жителями соседних домов, можно поискать вариант более дорогой, но с индивидуальным парковочным местом. Выбор есть.
В нынешней ситуации мы считаем, что это в любом случае лучше, чем ничего. Выбираем меньшее из зол. И пока я не слышала, чтобы где-то возникали серьезные конфликты.
- То есть застройщик при организации парковочных мест вне земельного участка дома обязан благоустроить эти машиноместа?
- Да, обязан. И если он этого не сделает, то он не получит разрешение на ввод дома. Мы это отслеживаем. Он должен показать, что он обеспечил этот дом определенным количеством машиномест в допустимом радиусе и без ограничения доступа.
Добавлю, что даже при таких послаблениях для застройщиков в городе не так-то просто найти место под такую «удаленную» парковку. И мы пошли на этот шаг, понимая все возможные осложнения – потому что в любом случае надо было как-то решать эту проблему.
- Может ли застройщик вообще не делать парковочные места на своем земельном участке, а просто вынести их в другое место?
- Ограничений никаких нет. Такая ситуация может сложиться. Но большинство предусматривает на своем участке, таких примеров, чтобы всё за границами участка, пока не было. Не злоупотребляют застройщики и изменением количества квартир – не секрет, что количество машиномест рассчитывается исходя из этого числа, а не из метража.
- Кто будет содержать эти парковки?
- Обязанность по содержанию ляжет на муниципалитет. Поэтому, чтобы не было злоупотреблений, у нас не допускается предоставление земель, на которых когда-то могли быть сформированы земельные участки, хоть подо что. Эти парковки должны быть частью улично-дорожной сети. Или существующий проезд к какому-то дому – вдоль него карман. К своему объекту ты организуешь проезд – вдоль него.
