Не зря все-таки в Иванове существует архитектурная комиссия – порой обсуждение рядового проекта переходит в бурную дискуссию по поводу проблем, касающихся всего города и его развития. Например, перспектив частной застройки в центре.
Как известно, частный сектор, являющийся то ли проблемой, то ли преимуществом областного центра, занимает значительную часть территории Иванова. В том числе, множество частных кварталов расположены в центральной части города и вдоль магистральных улиц. Почти все они по генплану расположены в зоне Ж-3 – зоне многоэтажной многоквартирной застройки. То есть предполагается, что рано или поздно частные дома снесут, а на их месте построят многоэтажки.
В советские времена это было несложно: принималось решение исполкома, и жителей частных домов принудительно расселяли, дома сносили, проектировали микрорайон со всей необходимой социальной инфраструктурой, прокладывали, если нужно, новые улицы.
Сейчас о таком счастье архитекторы, успевшие поработать при Советском Союзе, вздыхают с сожалением. Мол, не дошли руки тогда, и теперь эти чипыжи торчат там, где, по идее, земля должна быть самой дорогой и где должны выситься многоэтажки.
Впрочем, несмотря ни на что, многоквартирные дома в частном секторе в Иванове все же появляются. Правда, не комплексно, а по одному – там, где застройщикам удается уговорить жителей продать свои участки по устраивающей их цене.
Проект такого дома, который может появиться (может – потому что строительство дело небыстрое, а экономическая и прочая реальность сейчас меняется с калейдоскопической быстротой) на углу 3-й Межевой и 2-й Первомайской улиц, и обсуждался на заседании архкомиссии 10 ноября. Обычная двухсекционная девятиэтажка – строить ее будут на месте четырех частных домов.
Этот район за Центральным рынком застройщики облюбовали давно, однако пока здесь всего две многоэтажки – не считая домов, построенных вдоль улицы Богдана Хмельницого. Архитекторы проектной компании «Сфера» решили привязаться к фасадам уже построенных многоэтажек, правда, немного изменили цветовую гамму, добавив на фасады непривычный для Иванова оранжевый цвет.
В какой-то момент речь зашла о посадке дома на земельном участке и о том, как нынешнее решение проектировщиков скажется на перспективной застройке этого района. В ответ на критику со стороны членов проекта – мол, можно было расположить дом по-другому – начальник управления архитектуры и градостроительства, главный архитектор города Наталья Петрова заявила, что нынешнее законодательство не позволяет перекроить существующую улично-дорожную сеть. Поэтому даже если частный сектор сменяется многоэтажками, квартальная сетка сохраняется.
По словам Петровой, сейчас нет механизма, который позволил бы передать под застройку землю под дорогой. Поэтому создать за тем же Центральным рынком квартал, спланированный, например, по аналогии с Московским микрорайоном, невозможно.
«А то, как лучше поставить дома – поперек или вдоль улицы, застройщик не может определить, потому что не знает, как дальше пойдет застройка квартала, - подчеркнула Петрова. - Все мы знаем, насколько сложная ситуация с приобретением земельных участков и договоренности с соседями. Если у застройщика появилась купить именно здесь несколько смежных земельных участков, он и строит исходя из того, что у него есть. Я уверена, что застройщик анализировал весь квартал. Но если собственники где-то отказываются продавать смежные участки, он не может сформировать участок под застройку нужной площади».
Архитектор Илья Белов на это заметил, что в результате при изменении масштаба застройки – с индивидуальных домов на многоэтажные – масштаб квартала остается тем же. «И получается слон в посудной лавке», - заключил он, имея в виду, что высоткам «тесно» в маленьких кварталах при густой сетке нешироких улиц, рассчитанных на частные дома.
«Тогда мы для себя должны определить: мы либо будем действовать так, как сейчас, то есть строить там, где есть возможность, либо не будем строить никак и оставим частный сектор на веки вечные и уже не будем развивать жилую застройку в центре, - заявила Петрова. – Потому что механизма, позволяющего перекроить улично-дорожную сеть и разработать микрорайон новой конфигурации, нет. Мы вынуждены работать в таких условиях. И даже если мы разработаем на весь микрорайон проект планировки, предусматривающий прекрасный микрорайон с прекрасной посадкой домов, реализовать его невозможно. Найти одного инвестора не получится, в том числе для улично-дорожной сети.
Если мы не готовы видеть в частном секторе постепенные изменения, вот такими шагами, то частный сектор останется навсегда, потому что других возможностей законодательство не дает. Даже тот же механизм комплексного развития территорий. Когда он только появился, у нас были иллюзии, что сейчас на частном секторе, если он не соответствует зоне, мы затеем комплексное развитие. Но ни один застройщик не решился на этот шаг только потому, что был очень темный механизм, и потому, что тогда органам местного самоуправления придется идти по голосам живых людей, таких же, как сидящие здесь. Придется лишать их собственности, какая бы она ни была. Потом федералы уточнили механизм комплексного развития и вообще исключили из него частный сектор. Сейчас мы не имеем права людей трогать, нельзя по головам ходить.
Сейчас на федеральном уровне, поскольку такая проблема есть у многих городов во многих субъектах, опять говорят о том, что можно комплексно развивать застройку в частном секторе, но это пока только проект. Минстрой писал, что опять планируют включить возможность комплексного развития территории частного сектора, но опять же встанет вопрос – только со стопроцентным согласием каждого собственника. А это значит опять никогда. Так что либо частный застройщик находит для себя участки, либо мы для себя все вместе, всем профессиональным сообществом принимаем решение: мы не готовы осваивать эти микрорайоны отдельно взятыми застройщиками отдельными домами – значит вообще оставим эту территорию в покое, вернем все в зону Ж-1 и никогда не будем развивать в центре города многоэтажную застройку. Такова сегодняшняя ситуация, других механизмов нет».
***
А проект дома на углу 3-й Межевой и 2-й Первомайской архкомиссия все-таки одобрила – с небольшими замечаниями.
