Последние
новости
Бизнес

«Снести ОКН, чтобы получить земельный участок, не получится»

Анна Рожкова – про Ермака, 3 и инвесторов
Автор: Анна Семенова
7 мин
28 апреля, 2020
После публикации статьи о странной истории вокруг здания на ул. Ермака, 3, в редакцию стали поступать сообщения о том, что подавший заявку на участие в аукционе инвестор на самом деле собирается снести бывшую детскую больницу, а на ее месте построить 7-этажный жилой дом. Правдивы ли эти слухи или нет – покажет время. А пока мы обратились к председателю комитета Ивановской области по охране объектов культурного наследия Анне Рожковой за разъяснениями, легко ли лишить объект культурного наследия этого статуса и, следовательно, получить возможность его снести. Напомним, что объект на ул. Ермака, 3 является объектом культурного наследия регионального значения и внесен в федеральный реестр ОКН.


Фото: комитет Ивановской области по охоане объектов культурного наследия

- Анна Сергеевна, были ли в регионе в последние годы случаи, когда собственник пытался вывести объект из состава объектов культурного наследия и насколько проста или сложна эта процедура?
- Все зависит от того, имеет ли объект категорию историко-культурного значения или нет (в последнем случае ОКН относится к выявленным объектам культурного наследия). Запросов с просьбой разъяснить порядок исключения из реестра объектов культурного наследия у нас поступает немало.
Что касается категорийных объектов, то за последние 5 лет у нас был только один случай, когда администрация Фурмановского района инициировала процедуру исключения из федерального реестра объектов культурного наследия здания школы, которая в начале 1990-х годов сгорела дотла и как памятник была физически утрачена. Для того, чтобы собственники ОКН понимали сложность процедуры, скажу, что мы вели два года переписку с Министерством культуры РФ и Правительством Российской Федерации, была подготовлена масса документов, прежде чем было получено постановление Правительства РФ об исключении объекта из реестра.
Нередко бывает так, что здание само по себе никакой ценности для инвестора не представляет, зато ему интересен земельный участок, на котором оно расположено. И инвестор покупает такой объект, считая, что очень легко и просто сможет избавиться от всех обременений и от самого здания. Но здесь необходимо помнить о нескольких факторах. Во-первых, если мы говорим про категорийный объект, то есть объект культурного наследия, внесенный в федеральный реестр, то статус ОКН можно снять только при наличии двух оснований: утрата историко-культурного значения или полная физическая утрата объекта. Причем для этого необходим акт государственной историко-культурной экспертизы за подписями трех экспертов, аттестованных Министерством культуры, плюс положительное заключение правительства Ивановской области, плюс подготовка распоряжения Правительства РФ об исключении из реестра. Проект распоряжения готовит профильный департамент – департамент культуры Правительства Российской Федерации, который очень тщательно и внимательно подходит к изучению всех представленных документов, запрашивает по ним даже не предусмотренные законом дополнительные материалы – например, уголовное дело, которое должно быть возбуждено по факту уничтожения или повреждения объекта культурного наследия, или справку от муниципалитета или от собственника о дальнейших намерениях по использованию земельного участка. Департамент проводит очень серьезный анализ, чтобы исключить принятие решений, которые могут быть не полностью обоснованы.
А во-вторых, все забывают, что обременения существуют не только в отношении самих объектов культурного наследия. Они также устанавливаются в отношении земельного участка, на котором он расположен. Поскольку у каждого памятника архитектуры есть установленные границы территории, в которых запрещено абсолютно любое строительство, даже некапитальное. То есть на нем нельзя поставить ларек или гараж, нельзя возвести пристройку или отдельно стоящее здание. А в идеале кроме этих границ территории есть еще и зона охраны памятника, для которых установлены режимы использования земель и градостроительные регламенты. У нас были случаи, когда, скажем, в 2014-2015 годах выявленные памятники исключались из реестра, но рядом были расположены категорийные ОКН. Собственники исключенных объектов, довольные и счастливые, думали, что они могут делать все что угодно – но нет. Потому что в каких-то случаях надо было сделать раздел по обеспечению сохранности, где-то строительство вообще было запрещено, где-то оно не соответствовало режимам охранной зоны.
Так что не все так просто и не все так очевидно, как кажется на первый взгляд. А уж тем более по таким знаковым объектам, как Ермака, 3, который находится практически в центре города и где невозможно не заметить совершение каких-либо действий, противоречащих законодательству об объектах культурного наследия. И на сегодняшний момент никаких действий, кроме комплексной реставрации этого памятника архитектуры, априори предприниматься не может.
Так что собственникам и потенциальным инвесторам нужно принимать очень правильные и взвешенные решения, чтобы потом не столкнуться с ситуацией, когда они не будут знать, что делать с приобретенным зданием.

- Часто ли возникают такие ситуации, когда собственник объекта слишком поздно понимает, с какими обременениями связано обладание объектом культурного наследия и какие последствия (вплоть до уголовной ответственности) могут наступить, если он будет эти обременения игнорировать?
- К счастью, в Ивановской области такие случаи в систему не вошли. Например, те, кто выкупает ОКН из государственной или муниципальной собственности, как правило, оказываются добросовестными приобретателями, отдающими себе отчет о тех обременениях, которые наложены на это здание. А вот что касается свободного рынка, то, как правило, здесь наибольшее количество случаев, когда люди, не понимая специфики объектов культурного наследия, приобретают имущество, с которым не знают, что делать.
Например, усадьба Гарелина на ул. Володиной, 4, которую в прошлом году администрация г.Иваново продала с аукциона. С новым собственником этого объекта мы пока не общались, но, судя по последней выписке из Росреестра, которую мы получили, победитель аукциона уже не является его собственником.

- То есть он перепродал эту усадьбу?
- Получается, что так. Мы предполагаем, что это связано именно с тем, что он осознал: те инвестиционные намерения, которые он питал в отношении этого земельного участка, реализовать не получится. Действительно, земельный участок расположен в прекрасном месте, неоднократно говорилось о том, что нужно все снести и построить там микрорайон с небольшими домиками.
Но в отношении и усадьбы, и участка установлены очень серьезные обременения, как со стороны нашего комитета, так и со стороны Роспотребнадзора, поскольку длительное время в усадьбе Гарелина располагалась туберкулезная больница. И на данный момент у нас нет информации о намерениях нового собственника.
Еще раз хочу обратить внимание собственников или потенциальных покупателей объектов культурного наследия: необходимо четко понимать, какие обременения наложены на объект и адекватно оценивать собственные намерения и возможности. В случае если объект внесен в федеральный реестр ОКН, обременения установлены очень жесткие и снять статус объекта культурного наследия просто потому, что вам нужен участок, а не здание, не получится.
16 января 2021
Все новости