Застройщики тоже не очень склонны оценивать перспективы – особенно те, кто еще не ведет строительство жилья «по-новому». При этом один объект, возведенный по новым правилам игры, уже был сдан в Иванове 31 декабря 2019 года – 21-этажный жилой дом на ул. 10 Августа, застройщик – ООО «Компания Строй-Сервис».
И если уж кого и спрашивать о плюсах и минусах системы проектного финансирования, так это Григория Газаряна, директора ООО «Компания «Строй - Сервис», человека, который первым прошел эту мясорубку от начала и до конца. Тем более, что Григорий Евгеньевич не склонен к обтекаемым формулировкам и предпочитает называть вещи своими именами.
Итак, мнение Григория Газаряна:
«Работать над получением проектного финансирования на наш объект на ул. 10 Августа мы начали одними из первых в городе – еще в 2018 году. И получили мы его еще в марте 2019 года, то есть до 1 июля, когда эскроу-счета еще не применялись. Соответственно, порядка 30% работ мы выполняли на собственные средства и средства, полученные вне рамок проектного финансирования.
Основные сложности, которые привели к тому, что проектное финансирование было открыто только через 9 месяцев после начала переговоров, связаны с тем, что процедура взаимодействия банков и застройщиков еще была не отработана. И это взаимодействие требует огромного терпения и профессионализма и от застройщиков, и от сотрудников банка.
Несмотря на то, что Сбербанк, с которым мы работаем, подобрал грамотных сотрудников, понимающих специфику строительной отрасли, у нас с ними периодически возникали серьезные дискуссии. Но если мы доказывали свою правоту, они с нами соглашались. К таким дискуссиям и к тому, что отстаивать придется каждую запятую, надо быть готовым. Также надо будет доказывать, что проект будет рентабельным, отстаивать сметы на каждом этапе. Но при этом не запрашивать лишних денег, чтобы потом не переплачивать по кредиту. Главное – что в нашем случае нас готовы были выслушать и вникнуть в наши аргументы.
В принципе, банк вправе отказать в предоставлении проектного финансирования без указания причин отказа на любом этапе. Некоторым ивановским застройщикам отказывали на этапе проверки бенефициаров, это самый первый этап рассмотрения документов для получения кредита.
Так что в целом проектное финансирование от застройщика требует наличия целой команды профессионалов – строителей, юристов, экономистов, и т.д. – и очень четкой и слаженной работы. Должен быть высокий профессиональный интеллект у всех членов команды. Для кого-то это может оказаться серьезной проблемой.
Для нас это проблемой не стало – и после получения проектного финансирования мы за 9 месяцев выполнили объем работ, на который при обычных условиях требуется 1,5 года. Потому что здание очень серьезное – 21 этаж, отделка, лифты, инженерное оборудование… И работа в таком темпе при уверенности в финансировании – это одно удовольствие.
Еще один момент – это работа с подрядчиками. Жесточайшая работа по отбору, потому что от качества и сроков их работы зависит и этот проект, и то, получишь ли ты деньги на следующий.
Думаю, что многие подрядчики уйдут с рынка – те, кто не обладает нужными штатами и навыками, кто привык работать только по предоплате. Теперь такие при строительстве жилья будут не нужны. Нужны будут подрядчики, умеющие работать быстро и качественно и обладающие определенной финансовой устойчивостью. Я могу выплатить аванс только за материалы и оборудование, если это прописано в договоре. Работа оплачивается постфактум. И мы не можем, и не будем торговаться ни по этому поводу, ни по поводу размера оплаты – у нас все заложено в смете, одобренной банком.
Кроме того, очень важны сроки. Признаюсь: мы расстались с несколькими из своих подрядчиков, поскольку они не смогли соответствовать новым требованиям или не выдержали нужных темпов работы. Потому что у нас все было расписано даже не по дням – по часам.
Теперь о плюсах и минусах этой системы, которые я сейчас вижу.
Главный плюс – это гарантированное финансирование и гарантированный ввод. Если, конечно, не было ошибок в проекте.
Для дольщиков проектное финансирование – это 100-процентная гарантия того, что дом будет построен, квартиру они получат и деньги никуда на сторону не уйдут. Ради этого, собственно, все и затевалось. Главное – нет ситуации, когда все квартиры распродали, а денег достроить дом не хватает, и стройка встает.
Еще один плюс – с рынка уйдут компании, которые и людей обманывали, и сбивали цены на рынке. Те, кто демпинговал на разных стадиях строительства. Кстати, банки, насколько я знаю, сейчас менее охотно дают ипотечные кредиты под залог готовой недвижимости на строительные цели – предпочитают кредитовать тех, кто строит по проектному финансированию.
Также положительным моментом проектного финансирования является то, что если я сдал дом, открыл эскроу-счета для погашения кредита и осуществляю дальнейшую продажу нереализованных объектов, то часть средств я должен направлять на гашение кредита, а часть могу использовать на строительство следующего объекта, подготавливая его для получения нового проектного финансирования. Насколько я знаю, банки тоже поддерживают этот шаг, потому что это повышает прозрачность, они видят, кто на что использует деньги.
О минусах и проблемах.
Очевидный минус – это высокие проценты по кредиту и, как следствие, рост цен для покупателей квартир. Изначально кредит выдается под 12% годовых – это очень много. Правда, потом постепенно проценты снижаются. Кроме того, застройщику приходится вкладывать в проект немало собственных денег – и это сразу отсекает от возможности работать тех, у кого недостаточно оборотных средств.
Для покупателей же теперь не будет скидок на начальной стадии строительства, нет разницы, на каком этапе ты заключаешь договор – на стадии фундамента или на стадии отделки. Банк устанавливает залоговую и реализационную цену квартиры, и ниже этой цены продавать нельзя. Но мне такая модель даже нравится – если ты все правильно рассчитал с самого начала по срокам и по деньгам, потом просто работаешь как танк, не останавливаясь. И тебе невыгодно затягивать стройку, потому что надо быстрее ввести, быстрее зарегистрировать первую квартиру, чтобы раскрыть эскроу-счета и экономить на обслуживании кредита. Сама система проектного финансирования на это заточена.
Еще минус – после сдачи дома, кадастрового учета объектов долевого строительства, мы должны все непроданные квартиры перевести себе в собственность, хотя они находятся в залоге у банка. Это сразу влечет обязанность затрат на регистрацию и уплату налога на имущество, реализация объектов уже осуществляется по договорам купли-продажи, а не ДДУ, а так же возникает предварительный выкуп квартир по залоговой стоимости у банка до заключения договоров купли-продажи.
К минусам еще можно отнести длительные сроки рассмотрения документации банком, но, думаю, что это временная проблема, характерная для этапа становления. А дальше, когда наработается опыт, все будет проще и быстрее.
А вот проблемы с перечнем документов, которые должен банку предоставить застройщик, более серьезные, и как их решать, пока непонятно. Этот перечень очень велик, но кроме этого, там есть совершенно абсурдные требования. Например, если я строю в Иванове, где есть военный аэропорт и гражданский, то я должен предоставить в банк согласование из Министерства обороны и Министерства гражданской авиации – мол, новый дом не будет мешать аэропортам. Оказывается, не аэропорты мешают людям, а наоборот, жилые дома аэропортам!
Насколько я знаю, это требование возникло после того, как при строительстве многоквартирного дома рядом с одним из московских аэропортов возникли проблемы с вводом в эксплуатацию. Но теперь эти согласования нужны для всех регионов. Причем в Иваново никаких особых зон вокруг аэропортов не установлено, это подтвердил Роспотребнадзор. Сроки согласования огромные, непонятно, зачем это нужно. Получается, что само наличие аэропорта рядом с населенным пунктом может стать угрозой для нового строительства. Раньше у нас были градообразующие предприятия, а теперь аэропорты будут градоразрушающими. Потому что, без получения данных согласований банки вообще могут отказать в финансировании объекта, а сегодня это единственная возможность, законодательно разрешенная, для строительства дома, где будут дольщики.
Ну и подводя итоги, хочу сказать вот что: в целом мне нравится система проектного финансирования. Она полностью прозрачная и понятная всем участникам процесса – если, конечно, никто не придумает какую-нибудь очередную мошенническую схему.
Это система для тех, кто готов работать, и работать с умом. Не надо заниматься гигантоманией, строить сразу 10-15 домов, а потом не знать, как перекинуть деньги с одного объекта на другой, чтобы хоть что-то ввести в эксплуатацию. Ты составляешь план, банк его одобряет, и ты просто работаешь по этому плану.
Но, повторю, работать в этой системе смогут не все. У нас сейчас где-то 15 застройщиков – я думаю, что на рынке после завершения строительства домов по старой схеме останется не больше половины».
Анна Семенова
Фото: Варвара Гертье, ООО «Компания «Строй-Сервис»
