11 октября в ивановской мэрии состоялись публичные слушания по проекту планировки и межевания территории, ограниченной пл.Пушкина, ул. Жарова, Кузнецова, Мархлевского, Ломаной, Ярославской, проездом Почтовым, ул. Кузнечной, Б. Воробьевской, Варенцовой, Почтовой. Около 35 га в самом центре города с хаотичной и бессистемной застройкой (частные дома соседствуют с современными многоэтажками и офисными зданиями) предлагают превратить в престижный квартал. Однако, похоже, тот проект, который был представлен на публичных слушаниях, принесет городу и горожанам больше проблем, чем преимуществ. Все плюсы, видимо, достанутся застройщикам.
О сути проекта
Сначала о том, что же предлагают сделать в центре города застройщики и проектировщики. Да-да, инициаторами разработки проекта планировки выступили именно застройщики. Еще в 2016 году предыдущий глава города Алексей Хохлов подписал постановление, в соответствии с которым разрабатывать проект планировки этой территории должны ООО «Феникс», ООО «ОЛИМП-СТРОЙ и К», ООО «ИВЭНЕРГО-Строй» (входит в холдинг «КСК») и ООО «Спецтехгаз». Три первых компании являются крупными ивановскими застройщиками. Выполнила проект ивановская проектная мастерская архитекторов Пчелинцевых «Овал».
Проект предполагает снос всего частного сектора, уплотнение существующей застройки и возведение новых жилых домов высотой 9-20 этажей, расширение проезжей части улиц Жарова и Кузнецова до 4-х полос, строительство двух детских садов и новой школы на 1100 мест, возведение офисных зданий и прочих объектов общественного назначения. При этом улицы Ярославская, Яблочная и Ломаная просто исчезнут с карты областного центра – на их месте предлагают разместить сплошную жилую застройку. Плотность населения территории рассчитывают увеличить в 2 раза.
Реализовывать эту красоту предлагается в три этапа.
1-я очередь строительства.
Строительство группы жилой застройки в квартале, ограниченном улицами Жарова, Кузнецова, Почтовой, пл. Пушкина, формирование группы жилой застройки в квартале, ограниченном ул. Жарова, Кузнецова, Почтовой, Кузнечной. Завершение строительства в группе жилой застройки по ул. Кузнечной, Б.Воробьевской, Зеленой, Почтовой.
Общая площадь жилья на первую очередь составит более 81 тысячи кв.м – это около 95 % всего жилищного строительства на данной территории. Плюс почти 23 тысячи кв.м встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, где, по замыслам проектировщиков, должны размещаться не только магазины и предприятия сферы услуг, но и поликлиники. На 1-ю очередь также предлагается строительство общеобразовательной школы на 1100 учащихся на ул. Кузнецова в рамках участия в федеральной программе «Содействие созданию в субъектах РФ новых мест в общеобразовательных учреждениях на 2016 - 2025 гг.».
Также на этом же этапе предлагается реконструкция пл. Пушкина с организацией сквера и гостевых стоянок для населения города и стоянок для общественного транспорта.
2-я очередь строительства.
На 2-м этапе предполагается осуществить строительство общественных зданий по ул. Почтовая.
3-я очередь строительства.
На 3-ю очередь предлагается строительство общественных зданий по ул.Жарова, Кузнецова, реконструкция улицы Кузнецова на участке Красных Зорь – Почтовая, улицы Жарова на участке ул. Кузнецова – ул. Кузнечная с организацией двухстороннего движения.
Строительство новых и реконструкцию существующих инженерных сетей предполагается вести параллельно всем этапам строительства объектов капитального строительства. На первую очередь предлагается вынос существующих магистральных сетей из зоны застройки, строительство трансформаторных пунктов для 1-й очереди застройки, строительство ливневого коллектора на территории Павловского оврага.
Выгода застройщика – проблемы у города и жителей
Сам факт того, что инвесторы и городские власти хотят системно подойти к реконструкции большой и очень «вкусной» (судя по кадастровой стоимости земли в этом месте) территории, является, несомненно, положительным. Поскольку непонятные чипыжи в центральной части города, мягко говоря, неуместны, как и точечная застройка кто во что горазд без учета перспектив и потребностей развития транспортной системы города. Но есть в предложенном проекте и существенные минусы. И они заключаются вовсе не в том, что значительную часть земельных участков инвесторам придется выкупать, поскольку они приватизированы.
Есть немало моментов, о которых проектировщики и их заказчики (которые, кстати, вообще не пришли на публичные слушания, хотя их приглашали) предпочли умолчать или упомянуть вскользь, и что может оказаться серьезными проблемами для жителей областного центра.
Первая и главная проблема – транспортная. Напомню, по представленному проекту, сначала будут возводиться жилые дома, в том числе, в квартале, где сейчас находятся ул. Ярославская, Яблочная и Ломаная. Эти улицы будут ликвидированы и застроены.
По проекту транспортный поток, который сейчас идет по ул. Ярославской, должен быть перенаправлен на ул. Жарова, которую расширят с двух до четырех полос и сделают движение по ней двухсторонним. И это правильно, но…
Но Ярославскую ликвидируют и дома построят на первом этапе реализации проекта, а Жарова расширят только на третьем. Более того: проектировщики скромно не указывают сроки реализации каждого из этапов. Также есть следующий нюанс: жилье будут строить инвесторы, напрямую заинтересованные в его завершении и продаже квартир. А дорогу расширять (так предполагают проектировщики и их заказчики) будет город за счет федеральных средств. А с федеральными средствами, как показывает практика, никогда нельзя быть ни в чем уверенными. Сегодня в Москве дают гарантии, что дадут деньги, завтра случается какой-нибудь катаклизм, и федералы разводят руками: денег нет, но вы держитесь.
Так что самым вероятным является следующий сценарий: Ярославскую закрывают, жилье строят, поток машин в этом узле резко увеличивается, а расширять Жарова в ближайшие 5-7 лет не будут. И в итоге мы получим очаровательный транспортный коллапс, когда в часы пик будет стоять на только Жарова и Кузнецова, но и площадь Пушкина, Почтовая, Ленина, далее везде.
Член Общественной палаты Ивановской области Илья Пигалкин на публичных слушаниях обратил внимание участников на эту проблему и предложил включить расширение ул. Жарова в 1-й этап строительства. На это начальник управления капстроительства Андрей Наумов начал говорить, что федеральная программа устроена таким образом: сначала строят жилье, а потом Москва дает деньги на транспортную инфраструктуру. Но что-то подсказывает, что это разговоры в пользу бедных и попытка слукавить. В конце концов, мост в районе ул. Бубнова и новую дорогу город начал проектировать, не дожидаясь ни завершения строительства в этом районе, ни федеральных денег.
Второй существенный момент – это строительство объектов социальной инфраструктуры. Их как минимум три: два детских сада и школа. Но про детские сады проектировщик, похоже, вообще забыл – они не упоминаются ни в одном из этапов реализации проекта. Кроме того, один из детских садов предлагают разместить за пределами планируемой территории, на противоположной стороне улицы Кузнецова. И в ходе публичных слушаний выяснилось, что участок под этот садик вообще-то находится в частной собственности и собственник с удивлением узнал, что на его земле планируют что-то построить.
А со школой выходит еще смешнее. Расположить ее хотят вдоль оживленной трасы – улицы Кузнецова. Что по этому поводу думают в ГИБДД и как будет обеспечиваться безопасность школьников и родителей на 6-полосной дороге – это отдельный вопрос. Но главное - проектировщик и застройщики полагают, что все вопросы со школой возьмет на себя город. В том числе – вопросы вхождения в федеральную программу, которое, как уже упоминалось, под большим вопросом. И не факт, что к моменту заселения новых домов будет хоть какая-то гарантия, что федералы дадут денег на новую школу, поскольку до этого надо еще решить вопросы с землей, сделать проект, найти деньги на софинансирование и – один из проблемных моментов – сдать школу в эксплуатацию в тот же год, когда будут выделены федеральные средства.
Складывается впечатление, что проект делали, что называется, на «отвали»: застройщикам нужно, чтобы им отдали землю под жилые дома, а что будет с дорогами, школами и детскими садами – это уже проблемы жителей и города. Картина привычная - мы это уже проходили в других районах города, но менее неприглядной она от этого не становится. Скорее всего, на практике мы получим именно это: кучу многоэтажек без дворов (проектом предусмотрено строительство подземных парковок, но застройщики уже столкнулись с тем, что жители не хотят выкупать машиноместа на таких парковках – слишком дорого - и оставляют машины во дворах), проблемы с местами в школах и детских садах, постоянные пробки и аварии на дорогах. Зато инвесторы будут довольны.
На этом фоне прочие косяки можно считать мелочью. Хотя как посмотреть… Например, проектировщик предполагает, что теплоснабжение зданий, построенных на проектируемой территории, будет осуществляться от крупных котельных или децентрализованно от автономных источников тепла. С автономными источниками всё понятно – это либо индивидуальное отопление от газовых котлов в квартирах, либо отопление от домовых газовых котельных. А вот «крупных котельных» в этом районе просто физически нет – раньше он отапливался от ТЭЦ-1, а после того как ее вывели из производства, дома и прочие объекты переключили на один из контуров ТЭЦ-2. Вроде пустячок, однако вопросы по поводу компетентности разработчиков возникают…
Еще один момент – ситуация с объектами культурного наследия, расположенными на проектируемой территории. Таковых три: дом Ауэра по ул. Багаева, 57, дом Голубева по ул. Б.Воробьевская, 4 и ясли-сад Ивановского благотворительного общества по ул. Кузнецова, 13/2. Все три объекта являются выявленными, первые два никак не затрагиваются проектом планировки. А вот третий – деревянный дом на углу Кузнецова и Ярославской – архитекторы Пчелинцевы предлагают снести при расширении дороги по ул. Кузнецова. По их мнению, если выявленный объект в течение года не внесен в госреестр ОКН, то он вообще теряет статус объекта культурного наследия. Также в документации есть рекомендация создать для таких объектов музей деревянного зодчества.
Правда, с такой позицией не согласны в комитете по охране объектов культурного наследия Ивановской области. Вполне возможно, что распространенное в среде ивановских архитекторов расширительное толкование нормативно-правовых актов в сфере охраны объектов культурного наследия в конце концов будет опровергнуто специалистами. Или же кто-то из чиновников мэрии рискует угодить под уголовное дело – как только подпишет документ о сносе здания.
И подобных багов в документации можно найти немало. Остается только надеяться, что документацию отправят на доработку. Или ждать пробок на площади Пушкина.
