- Максим, в сентябре вы приняли участие во Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство» в качестве эксперта в сфере российского законодательства, регулирующего строительную сферу. Из публикаций в прессе можно сделать вывод, что на форуме горячо обсуждались принятые недавно поправки в законодательство о долевом строительстве?
- Да, массовые недовольства застройщиков вызвали изменения законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости (закон № 214-ФЗ) в части ужесточения требований к застройщику.
Участники отрасли возмущены «теневым» характером поправок - без широкой дискуссии и обсуждения со специалистами, представителями строительного бизнеса. Одновременно участники дискуссии отмечали, что действующая редакция закона еще не прошла «обкатку» на практике, а кардинальные изменения уже вносятся. Эти изменения, по идее, призваны обеспечить более высокую защиту интересов дольщиков, однако, ставят строительные компании в такие условия, в которых ведение бизнеса практически невозможно. Для примера: выступали юристы компаний с более чем 20-летней историей и опытом работы в федеральном масштабе – даже такие компании теперь не подпадают под требования закона. Было высказано предположение, что депутаты Госдумы проголосовали за новые поправки, не читая закона.
- Какие именно поправки вызвали такую реакцию? И отразятся ли эти изменения на застройщиках Ивановской области?
- Безусловно, отразятся. И, в первую очередь, негативные последствия коснутся мелких застройщиков, осуществляющих точечное строительство.
- Почему?
- Новым законом дополнено определение застройщика. Теперь, чтобы обладать этим статусом, организация должна иметь опыт не менее 3-х лет участия в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья. Возникает вопрос о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие населенные пункты рискуют вовсе остаться без новостроек. При этом переход бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в возведение жилья становится невозможным.
Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут вынуждены уйти из бизнеса, что приведёт ещё и к росту цен на жильё.
- А крупный застройщик как пострадает?
- Есть ограничения, которые могут значительно усложнить деятельность и крупных компаний, работающих на рынке много лет. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». То есть теперь застройщик не сможет одновременно строить многоквартирные дома по нескольким разрешениям и вправе привлекать деньги дольщиков только на строительство домов, указанных в одном разрешении. Норма задумана для ограничения вывода денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы в проблемных объектах. Но встаёт вопрос – как возводить масштабные жилые комплексы, в которых десять очередей и десятки корпусов? Такие комплексы строят годами и требуют серьезных вложений еще на стадии проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж. А это очень дорого.
Кроме того, под каждую очередь придется создавать отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование крупных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам. Возникают новые сложности пред застройщиком и при исполнении социальных обязательств – при строительстве школ, детских садов: с доходов от одного дома школу не построить.
- Какие еще вопросы вызвали возражение застройщиков?
- Ужесточились финансовые требования к участникам рынка. Изменился перечень целей, на которые можно расходовать средства дольщиков.
Во-первых, теперь привлеченные средства покупателей не могут расходоваться на разработку проектной документации, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Поэтому, если власти не готовы принять на свой баланс объекты недвижимости (в том числе, здания школ и детских садов), то их строительство придется вести за счет собственных средств застройщика.
Во-вторых, другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств дольщиков нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Этими деньгами можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.
Ужесточен и банковский контроль. Теперь застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой исключительно внутри этого учреждения. Указанные банки получают право не только контролировать траты застройщиков, но и приостанавливать их деятельность, обращаться с соответствующей просьбой в Минстрой и правоохранительные органы, что может серьезно повлиять на нормальный ход строительного бизнеса.
Кроме того, теперь застройщик не может иметь никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, это запрет на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.
И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключено само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства. Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованы, и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.
- Какие же последствия, на ваш взгляд, будут иметь новые поправки для строительного бизнеса?
- Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, на исполнение обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк.
Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банков, которые получают расширенные надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования.
В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.
В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в нынешних экономических условиях означает уход с рынка большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.
