Фото: Варвара Гертье
При слове «усадьба» сразу возникает масса образов. В основном, из классической русской литературы – все эти аллеи, парки, флигели, тургеневские девушки и прочее. Ну или руины, по которым в детстве было так интересно лазить, поехав к бабушке летом: а вдруг там где-нибудь клад?
В последние годы, впрочем, появились люди, которые безо всякой помпы начинают восстанавливать старинные усадьбы – кто-то для того чтобы открыть там гостиницу, а кто-то для того чтобы жить там. Кто они? Зачем это делают – не проще ли не связываться с объектами культурного наследия, а просто построить что-то новое? И вообще, может ли объект культурного наследия приносить прибыль? Об этом мы говорим с президентом фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарионом Алявдиным.
- Виссарион Игоревич, в вопросах охраны объектов культурного наследия и органам охраны, и общественникам нередко приходится сталкиваться с тем, что собственник объекта воспринимает это «наследие» как обузу. Многие даже говорят, мол, если бы я, когда покупал объект, знал, что это ОКН, и понимал, какие ограничения и обязанности этот статус накладывает. Никогда бы не купил его. В то же время и в Иванове есть примеры, когда собственники инвестируют в реставрацию, и вы через фонд «Возрождение русской усадьбы» рассказываете о том, как полуразрушенные объекты превращаются в инвестиционно привлекательные. Так все-таки может ли культурное наследие приносить доход? Можно ли добиться того, чтобы памятники истории и культуры стали интересны для инвесторов?
- Прежде всего надо подчеркнуть, что любой объект культурного наследия имеет обременение – это норма и в зарубежной практике, и в отечественной. Вопрос в том, чтобы эти обременения не препятствовали возможности нормального использования объекта. Безусловно, есть вполне разумные ограничения, например, в памятниках истории и культуры нельзя размещать производственные площади и объекты производственной инфраструктуры. То есть мы можем сделать в усадьбе гостиницу или ресторан, но установить там мощную котельную или организовать производственный цех нельзя.
Самым главным в обременении является обязанность по реставрации или по консервации памятника. Кстати, сейчас по этому вопросу идет определенная дискуссия: есть предложения снять законодательно обязанность восстанавливать то, что уже утрачено и обязывать собственника сохранять только то подлинное, что есть. Это соответствует Венецианской конвенции об охране памятников в части сохранения подлинности, ведь иначе мы рискуем получить одни новоделы. Сейчас ведь если сохранился фундамент, то собственника могут обязать заново восстановить весь объект, хотя подлинным в этом случае будет только фундамент.
С другой стороны, если говорить об усадьбах как о комплексах зданий, то при частичной сохранности возможен дифференцированный подход. Например, главный дом сохранился, и возможна его научная реставрация – это длительный процесс, поскольку сначала нужно заказать у профессионала проект реставрации, согласовать его с органом охраны памятников соответствующего уровня. А, скажем, от конюшни остался только фундамент – и на нём можно возвести новое здание, но оно, безусловно, и в стилевом плане, и в размерном плане, по высоте не должно разрушать ансамбль. Да, это будет новодел, который можно использовать. Конечно, если остались какие-то документы – гравюры. Рисунки, фотографии – то желательно, чтобы новый объект максимально соответствовал старому. Но вовсе необязательно воспроизводить интерьеры и использовать по «старому» назначению. Вполне допустимо, на мой взгляд, ту же бывшую конюшню переоборудовать под закрытый бассейн или гараж. Главное – чтобы сохранялся общий внешний вид ансамбля.
Я неслучайно об этом заговорил, потому что одна из проблем, с которыми связана некоторая, скажем так, недостаточная инвестиционная привлекательность усадеб, заключена в непонимании, как весь этот земельно-имущественный комплекс можно использовать в современных условиях. Ведь есть объект, имеющий статус памятника истории и культуры, есть земельный участок, который можно по-разному использовать и облагораживать. Если грамотно подойти к распоряжению этими объектами, то вполне можно приспосабливать их для современных нужд с условием, что это не будет наносить ущерб памятнику.
Другое дело - вообще, в принципе, может ли усадьба или другой объект культурного наследия быть инвестиционно привлекательным? На наш взгляд, может. И уже есть примеры, которые подтверждают нашу позицию. Только нужно понимать, что это долгосрочные инвестиции, они не вернутся за год, три, даже за пять лет. Небольшие городские усадьбы, в которой размещается ресторан или гостиница, безусловно, через некоторое время начинают приносить прибыль. А когда мы говорим о гигантском комплексе дворцового характера, являющемся памятником архитектуры XVIII века, который кто-нибудь взял в аренду, то перспективы прибыльности такого объекта весьма условны и туманны. Потому что огромные вложения не только в реставрацию, но еще и в содержание потом будут съедать все те скромные доходы, которые арендатор может получить. Откуда берутся эти доходы? Как правило, из сферы туризма и гостиничного бизнеса. Здесь нет бешеной прибыли, это не нефтяная скважина, так что говорить об окупаемости можно только на очень длительную перспективу.
В чем может быть другой источник дохода от объекта культурного наследия? Он заключен в таком явлении, как повышение капитализации близлежащих земель и территорий. В том числе, той земли, которой владеет собственник или арендатор усадьбы (хотя, конечно, этот вариант интереснее для собственника). Объясню схематично: допустим, человек купил руинированную усадьбу с участком в 30 га, из которых 10 га - это территория памятника, то есть парка и главного дома. Новый собственник вкладывает в реставрацию усадьбы, восстанавливает ее и организует в ней, допустим, туристический объект.
На момент приобретения собственником усадьбы земли вокруг нее почти ничего не стоят (если, конечно, мы не говорим о Подмосковье или других территориях, где есть спрос на загородное строительство). Но через некоторое время эти участки будут становиться привлекательнее, начнут расти в цене – только из-за появления рядом нового туристического объекта.
И таким образом, остальные 20 га, которые принадлежат собственнику усадьбы, тоже растут в цене и он их может выгодно продать или сдать в аренду. Чем больше такой окрестной земли, тем больше прибыль. Причем рост стоимости этих земель будет достаточно быстрым, и практика показала, что никакие другие усилия местных властей, кроме развития этой усадьбы, ценности землям вокруг нее не придадут. В качестве примера могу привести ситуацию в Псковской области вокруг знаменитого музея-заповедника Михаловское. Земли в соседних районах по большей части стоят дешево, к ним нет особого интереса. А участки вокруг Михайловского, рядом с Тригорским или Петровским - с пушкинскими местами – стоят в 10 раз дороже, даже несмотря на то, что там музей-заповедник, а значит, есть серьезные ограничения по строительству. То есть объект культурного наследия «тянет» за собой близлежащие земли. Таким образом, мы получаем параллельные процессы: и сам возрожденный объект культурного наследия может потихоньку зарабатывать (хотя, конечно, это «длинные» деньги: ты вкладываешь больше, чем получаешь), а с другой стороны, начинается развитие окрестной инфраструктуры, повышается привлекательность прилегающих земель и весь земельный участок с памятником начинает многократно расти в цене.
- Можно ли говорить о каких-то конкретных примерах, когда объект культурного наследия, пусть и небольшой, начал окупаться?
- Если говорить о проектах, к которым имел отношение наш фонд «Возрождение русской усадьбы», то, скажем, отреставрированная собственником городская усадьба в Ростове Великом, в которой организована гостиница, уже окупилась и приносит доход. Уже можно говорить о растущей доходности усадьбы в Подмосковье. Но чаще мы говорим об окупаемости в плане содержания, поскольку затраты на реставрацию настолько велики, что окупятся нескоро.
- Ваш фонд может как-то помочь собственникам? Или у вас другие цели?
- Фонд за время своего существования решал самые разные задачи. Прежде всего, мы собираем информацию об усадьбах. В частности, мы знаем, что в Ивановской области достаточно много, даже с учетом российских масштабов, усадеб, интересных усадебных мест, которые могли бы стать точками роста.
- Ну, самая знаменитая усадьба у нас в Миловке…
- Да, кстати, и это тоже хорошо, когда в регионе появляется подобный объект. Практика, в том числе зарубежная, показала, что как только какая-то известная фигура - крупный политический деятель, известный человек в сфере политики, культуры, бизнеса - приобретает себе историческую недвижимость в каком-нибудь регионе, это сразу повышает капитализацию земель. Так что это вам только в плюс. Но у вас есть не только Миловка. Территория Ивановской области, так же, как и территории Костромской и Ярославской областей в свое время были очень насыщены усадьбами. Плюс целый ряд сопутствующих условий – прекрасные пейзажи, близость Волги. Так что потенциал у вас большой.
Одна из наших задач – это мониторинг и создание базы данных по усадьбам. Определенная база у нас уже наработана, причем мы отслеживаем судьбу даже тех объектов, которые не являются памятниками истории и культуры, не внесены в реестр и не являются выявленными объектами культурного наследия. В том числе, прилагаем усилия к тому, чтобы такие объекты получили хотя бы статус выявленных, поскольку это поможет в какой-то мере защитить их от дальнейшего разрушения.
Второе, чем занимается наш фонд, - мы пытаемся найти хозяев брошенным объектам, в первую очередь, усадьбам, потому что это наиболее проблемный сегмент нашей исторической недвижимости. Они удалены от крупных городов и коммунальной инфраструктуры, это всегда комплекс зданий, всегда есть какие-то проблемы с земельными вопросами. Мы помогаем разобраться с этими проблемами, и у нас есть успешные проекты, несколько усадеб мы спасли, найдя хорошего, добросовестного хозяина. Мы готовы работать и пытаемся людей привлекать и к использованию механизмов аренды и приватизации. Я, правда, сторонник приватизации, потому что аренда в любой стране и тем более у нас, влечет больше вопросов, чем ответов. Арендатор всегда должен иметь в виду, что какие-то коллизии и проблемы могут возникнуть не только по окончании срока аренды, но и в ближайшем будущем. И какой смысл делать крупные вложения в объект, если нет никаких гарантий, что у тебя его не отберут? А приватизированный объект просто так, под каким-то надуманным предлогом изъять нельзя.
- А зачем вообще кому-то усадьба? Каковы мотивы инвесторов или, как вы говорите, новых хозяев?
- Видите ли, постепенно у нас, в России, многие состоятельные люди начинают понимать, что объект культурного наследия – это не просто руины, а, если можно так выразиться, антиквариат в виде недвижимости. И это хорошее вложение средств – эта недвижимость становится его собственностью, домом его детей, следующих поколений его семьи. То есть в определенной мере можно говорить о возрождении традиций жизни в усадьбе. Конечно, речь идет не только о потомках бывших владельцев усадеб. Новые владельцы постепенно начинают проникаться всей прелестью, ароматом и достоинством русской усадьбы, когда в ней оказываются. И оказываются именно на правах хозяина. Собственник может себе позволить и какую-то вольность, какие позволяли в свое время русские помещики…
- Крепостных, например, …
- С этим сложнее (конечно, это шутка). Я имел в виду архитектурные вольности. Он может себе позволить выстроить какую-то беседку, какие-то другие мелкие архитектурные формы, не нарушая ансамбль. Но речь не об этом. Я хочу сказать, что усадьбы именно как форма недвижимости постепенно становятся привлекательными для приобретения в личное пользование.
Хочу добавить, что важным направлением нашей работы стало создание Ассоциации владельцев исторических усадеб. Это была моя давняя мечта, и год назад она осуществилась. Это пока единственная в России общественная организация, которая объединяет частных собственников объектов культурного наследия. В нее входят владельцы и традиционных загородных усадеб, и городских усадеб, и особняков, но принцип один – объект целиком находится в руках частного лица, которое берет на себя ответственность за его будущее. На сегодняшний день в нашей ассоциации уже около 30 членов, она возникла относительно недавно, и пока многие даже просто не знают о ее существовании.
- У нас, например, есть Алексей Шевцов, который владеет, наверное, не одним десятком исторических зданий в Плесе.
- Мы, кстати, хотим пригласить его к нам. Членом нашей ассоциации является ваш земляк - Александр Широков – человек, который из руин возрождает усадьбу «Студеные Ключи».
Уже сейчас можно сказать, что значительная часть владельцев усадеб не рассчитывает на чисто коммерческие перспективы. Конечно, всем хочется, чтобы объект в итоге был отреставрирован и благоустроен. У многих, но не у всех, есть задача все-таки немного зарабатывать, чтобы было некое подспорье, которое бы позволяло в перспективе содержать объект. Понятно, что уже для следующего поколения владельцев это будет очень серьезно, это будет уже готовый объект, прекрасное, замечательное место, уникальное, которым можно только гордиться.
- То есть это в какой-то мере статусные вложения?
- Конечно. Особенно если речь идет о потомках бывших владельцев, хотя подобные случаи редки. К сожалению, большевики столь эффективно и злонаправленно уничтожали целые сословия, в первую очередь дворянское и купеческое, что сегодня осталось очень немного потомков бывших владельцев усадеб, у которых, к тому же были бы средства на выкуп и восстановление родового гнезда. У нас же нет реституции. Я очень сожалею, что в свое время наши либеральные реформаторы, видимо, напуганные перспективой с кем-то делиться, еще при Ельцине заблокировали закон о реституции. Мы, кстати, обсуждали эту тему с известным вам Петром Шереметевым. И Петр Петрович говорил: я же не собираюсь возвращать себе и Останкино, и Кусково, и все наши усадьбы. Потому что если подходить к реституции правильно, то он и не имеет права получить Кусково в том виде, в каком оно есть сейчас. Представляете, сколько было вложено советским государством и в Останкино, и в Кусково? А содержание? Да, незаконно отняли; да, нужно было выплатить компенсацию. Но это не значит, что нужно было возвращать все объекты, которые когда-то находились в собственности семьи. Но если, например, усадьба Шереметьевых под Смоленском стоит брошенная – пожалуйста, берите. Плюс еще какая-то компенсация - денежная или земельная.
- В частной собственности, кроме усадеб и особняков, был еще и заводы и фабрики, которые сейчас, во сяком случае в Ивановской области, тоже являются объектами культурного наследия…
- С фабриками сложнее, потому что трудно рассчитать, сколько вложили бывшие владельцы, сколько вложила советская власть. Да и нужны ли эти фабрики сейчас потомкам бывших владельцев. А вот с усадьбами – очень жаль, что не сложилось. Потому что уходит то поколение потомков, которые еще 15-20 лет назад действительно были готовы вернуться и вкладывать средства в реставрацию. Их детям это уже не нужно.
Так что вопрос с реституцией как со способом сохранения и возрождения усадеб мы уже, сожалению, проехали. Сейчас важно то, чтобы мы заинтересовали уже новых людей бизнеса в том, чтобы сохранять культурное наследие. Нашу ассоциацию владельцев усадеб возглавляет Михаил Юрьевич Лермонтов - ныне здравствующий, как мы иногда шутим. Он действительно потомок поэта, правда, не по прямой линии. Он взял в долгосрочную аренду усадьбу Середниково – в этой усадьбе несколько лет провел поэт Лермонтов, она также является наследственным владением Столыпиных – и очень много сделал для ее реставрации и сохранения.
Примеры членов нашей ассоциации, которые возрождают усадьбы иногда в буквальном смысле из руин, очень показательны. Они демонстрируют нематериальную мотивацию к сохранению культурного наследия. Мне бы очень хотелось, чтобы эта нематериальная мотивация продолжала играть свою роль. Мы в последние годы привыкли всё переводить на деньги. Конечно, надо считать деньги и надо уметь их и зарабатывать, и тратить. Но без духовной, нематериальной мотивации, а иногда и без эстетической мотивации это все мертво. И я не побоюсь сказать такую вещь: если мы будем мерить культурное наследие исключительно материальными параметрами, то тогда, господа, давайте вообще лавочку закроем - оно нам не нужно! От него толку никакого, если нам безразлично духовное наследие наших предков, понимаете? Ведь живут же некоторые страны почти без культурного наследия – и как-то обходятся. Почти. Но это очень грустно и даже, опасно.
Мы часто говорим: социально ответственный бизнес. Вот, я считаю, что сохранение культурного наследия – одна из важнейших составляющих социальной ответственности нашего бизнеса. И я готов ручаться, что бизнесмены, которые вкладывают деньги в него, делают это не во вред себе. Да, они затратят средства; да, они потратят некоторые силы. Но это, что называется, вернётся тебе сторицей, когда ты, действительно, начнёшь иначе себя ощущать, иначе жить, и твои дети начнут жить иначе. Кстати говоря, у очень многих людей, обладающих ресурсами, мотивом для того, чтобы взяться за реставрацию усадьбы было нечто нематериальное. Они говорят: не могу я больше смотреть на эти руины! Я с детства видел этот дом, эту усадьбу – был здесь в пионерском лагере или приезжал к бабушке. Сейчас у меня есть деньги и я хочу что-то изменить. Разве это плохо для человека как для личности?
- Получается, что вы намерены сформировать определенную моду на родовое гнездо в виде усадьбы? Чтобы бизнес себе не загородные коттеджи строил, а восстанавливал усадьбы - чем руинированее, тем лучше?
- Только не моду, а серьезный подход к нашей истории и нашему культурному наследию. Я приведу пример: некоторые члены нашей ассоциации говорят - знаешь, а мы стали реже за границу ездить. Потому что, как выдается время, мы с женой и детьми в усадьбу едем. А там всегда что-то надо делать, начнешь одно, потом другое – и уезжать не хочется. Идет определенная переоценка ценностей, и это правильно. Люди ездят за границу по делам, а вот отдохнуть или спокойно пожить – в усадьбу. Кто-то туда уже компьютеры и планшеты не берет, кто-то телевизор не ставит. Человек начинает понимать, сколь важна эта возможность уединения и переключения на другой ритм жизни. Ведь еще в начале ХХ века теоретики архитектуры, считали, что идеальная жизнь – в загородных домах небольшого размера, где обязательно есть кусочек земли. А если большой дом и большой кусочек земли – это еще лучше. Ну, у всех свои возможности.
- Это хорошо, но как государство к этому относится? У меня складывается впечатление, что зачастую именно государство ставит палки в колеса людям, которые готовы вложить свои деньги в объекты культурного наследия.
- Отчасти я бы согласился с вами. Да, определенная инерция сохранилась. Но движение вперед все-таки есть. Фонд возрождения русской усадьбы существует 20 лет, еще раньше я тоже занимался вопросами сохранения культурного наследия. И я могу сказать: двадцать лет назад немыслимо было вообще ставить вопрос о приватизации усадьбы. И вообще, о допуске частного лица на ее территорию. Хотя уже был постсоветский период, но тем не менее. Пятнадцать лет назад можно было об этом подумать, побегать, потратить кучу усилий и тоже упереться в закрытые двери и полное непонимание - а что это мы тебе тут будем продавать, а зачем?
В последние 8-10 лет при всех бюрократических барьерах все-таки появилась возможность получить усадьбу не только в аренду, но и в собственность – это огромный шаг вперед. Мы этого добивались 15 лет.
- Но нередко нерешенными остаются земельные вопросы, а они тоже играют большую роль в перспективах развития объекта, вы же сами об этом говорили.
- Да, и сейчас идет обсуждение с Министерством культуры и Росимуществом, чтобы на торги выставлялся не только имущественный комплекс, но и земля. Да, есть вопросы, почему все происходит так медленно. Ведь еще 10 лет назад было очевидно, что усадебный комплекс нужно продавать или сдавать в аренду вместе с землей. Да, еще хотелось бы, чтобы хотя бы на время реставрации арендатор или собственник получал бы какие-то льготы по земельному налогу или арендной плате за землю. По большому счету, с них вообще не надо бы в этот период брать эти деньги – человек ведь вкладывает огромные средства в объект. Но это уже следующие шаги в переговорах. Хочется, чтобы наше министерство культуры четко сформулировало, что мы готовы рассматривать вопросы и приватизации, и передачи в аренду, с одной целью: спасение памятника. Мы не ставим задачу хоть что-то, да получить. Вот это «хоть что-то» надо забыть. Потому что пройдет еще 10 лет, и никто ничего не получит, потому что памятника уже не будет.
- Была же практика сдачи в аренду - рубль за квадратный метр при выполнении определенных обязательств по реставрации объекта…
- Эта практика и сейчас есть. Но одно маленькое уточнние: аренда по цене рубль за метр начинается с того момента, когда вы отреставрируете объект. А до этого вы ведете реставрационные работы и одновременно платите очень немаленькие, особенно в Москве, деньги.
- А смысл?
- А смысл в том, что московская казна не хочет терять арендную плату, которую она получала с предыдущего арендатора, который довел этот памятник до плохого состояния. Но какие-то деньги он платил.
- А собственник – Москва - не вкладывал ничего…
- Не вкладывал. На это выделяли недостаточно денег, но при этом, когда появляется новый арендатор, не хотят терять арендную плату. Мы со своей стороны, не согласны с подобным экономическим подходом. Ведь в том числе из-за него в Москве «аренда за один рубль» идёт очень медленно. А в регионах, где есть понимание, изначально устанавливают невысокую арендную плату, а уже после завершения реставрационных работ начинается аренда за 1 рубль.
- То есть это стимулирует арендатора не затягивать работы?
- Да, иначе это будет бесконечно тянуться и объект опять доведут до убожества. Арендная плата изначально должна стимулировать арендатора побыстрее завершить реставрационные работы, но она должна быть соразмерной. Особенно это касается отдаленных объектов. Потому что, скажем, усадьбы в 40-50-100 км от областного центра (не от Москвы, а от областного центра) - какие уж там перспективы по сдаче в субаренду, сколько еще нужно будет вложить в туристический объект?
Поэтому надо понимать: да, в Москве, в Петербурге, в центре Иванова - конечно, получил эту аренду за рубль, сдаешь в субаренду, и за несколько лет, глядишь, и вернул себе деньги, потраченные на реставрацию. В хорошем месте - да, это работает. А за городом, в усадьбах этот принцип не работает. Поэтому уже речь идет о том, что можно находящиеся в неудовлетворительном состоянии объекты отдавать за 1 рубль. Вот мы дожили, слава Богу, до того момента, что это уже возможно. По крайней мере, в отношении федеральных объектов.
И я думаю, что ничего не мешает принять такие же нормы на региональном уровне в отношении региональных объектов.
- Возможно, именно та жадность, о которой мы говорили 5 минут назад?
- Может быть, да. Но с этим надо бороться, в пример можно приводить федеральную власть, которая на это пошла. Потому что понимает, что другого механизма нет.
