Так вот, вы не поверите, но это противостояние длится до сих пор. И не просто длится, но и зашло уже на второй круг: решение Фрунзенского районного суда о том, что администрация города Иваново в 2021 году незаконно выдала застройщику ООО «СЗ «Эконом-Строй» разрешение на строительство, вынесенное в 2022 году, устояло в апелляционной и кассационной инстанциях, но было отменено Верховным судом. После чего группа жителей улицы Жарова вновь обратилась во Фрунзенский суд, требуя признать выдачу разрешения на строительство незаконной, но уже по новым основаниям.
Напомню вкратце хронологию событий. В 2019 году группа предприятий «Квартал», в которую входит «Эконом-Строй», выкупила земельный участок на Жарова, 69. Тогда там находился сгоревший частный дом. По действовавшим на тот момент правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) участок относился к зоне О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения, возможно строительство жилых домов выше 9 этажей). Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), предусматривавший строительство многоэтажного дома до 14 этажей, на тот момент уже был выдан. То есть строить многоэтажку тут планировал еще предыдущий владелец участка.
Летом 2020 года «Квартал» по предложению мэрии провел общественные слушания по проекту межевания. Тогда-то жители соседних домов и начали выступать против точечной застройки. Не желая нагнетать обстановку перед выборами в городскую думу, ивановская мэрия пообещала людям, что тут не будет многоэтажки. И уже в декабре 2020 года Ивгордума внесла – опять же, по предложению мэрии – поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), изменив градостроительную зону на Ж-1.2 (строить многоэтажки можно, но не выше 4 этажей).
Однако поскольку по федеральному законодательству такие изменения не имеют обратной силы, а ГПЗУ на участок уже был выдан, «Эконом-строй» обратился за выдачей разрешения на строительство. И в ноябре 2021 года это разрешение ивановской мэрией было выдано – все документы были в порядке, оснований для отказа не наблюдалось.
Застройщик начал работы, а жители обратились во Фрунзенский районный суд. В июне 2022 года суд вынес решение о признании разрешения на строительство незаконным – именно потому, что на момент его выдачи градостроительная зона была изменена.
В сентябре 2022 года апелляционная инстанция подтвердила это решение, в феврале 2023-го кассационная инстанция также оставила его в силе. После чего застройщик обратился в Верховный суд РФ.
На рассмотрение кассационной жалобы в ВС ушло больше года. Только в феврале 2024 года судебная коллегия по административным делам ВС РФ вынесла определение, которым… отменила решения судов предыдущих инстанций и направила административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Интересно, чем руководствовались судьи Верховного суда? А вот чем: как отмечено в определении, в рамках административного судопроизводства истцы должны доказывать, что то или иное решение или действие нарушает их права, свободы и законные интересы. А суды «не исследовали вопрос о том, как именно реализация выданного <застройщику> разрешения на строительство многоквартирного дома нарушает права и законные интересы данных граждан на благоприятные условия проживания, благоприятную окружающую среду <…>, в чем выражается это нарушение и как удовлетворение требований административных истцов о признании незаконным разрешения на строительство восстановит их права».
На этом первый раунд противостояния завершился, и начинается второй.
Фрунзенский районный суд вновь рассматривает административный иск группы граждан о признании разрешения на строительство незаконным. Надо отдать должное этим гражданам: на сей раз они не только указали, что именно ухудшает строительство многоэтажки (подтопление участков, возможные проблемы с обеспечением местами в школах и детских садах, с дополнительной нагрузкой на поликлинику и дороги), но и отметили, что, по их мнению, застройщик предоставил в мэрию неполный комплект документов. И в декабре 2024 года Фрунзенский суд вновь выносит решение о том, что разрешение на строительство было выдано незаконно.
И застройщик, и мэрия подают апелляционные жалобы. 6 мая судебная коллегия Ивановского областного суда определила отменить решение Фрунзенского суда и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований группы жителей улицы Жарова. Аргументы по поводу необходимости дополнительной экспертизы и неполного комплекта документации были признаны несостоятельными (думаю, вдаваться в технические подробности здесь не стоит).
Интересно, что в этом определении судебная коллегия отмечает ряд моментов. Вот несколько цитат.
«Действующее законодательство не обязывает застройщика включать в проектную документацию раздел, обосновывающий расчет свободных мест в общеобразовательных и дошкольных учреждениях, так же, как и сведения об имеющейся и прогнозируемой нагрузке на лечебные учреждения, обслуживающие район, в котором ведется застройка, на дорожную сеть. Решение вопроса о планировании территории и обеспечения жителей достаточным количеством мест в дошкольных и школьных учреждениях непосредственно при обсуждении вопроса о выдаче разрешения на строительство <…> законодательством не предусмотрено».
«Доказательств прямой связи возможного излишнего временного скопления вод <…> на земельных участках с возведением многоквартирного дома материалы дела не содержат, указанное может быть связано как с погодными условиями, так и с особенностями рельефа местности, на которой расположены земельные участки истцов».
«Для признания незаконным ненормативного акта <органа местного самоуправления> необходимо наличие одновременно двух условий, а именно: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца. По настоящему делу не установлено такой совокупности условий.
Само по себе расположение участка, на котором запланировано строительство, в одном кадастровом квартале с жильем административных истцов, не свидетельствует о нарушении прав указанных граждан в результате выдачи оспариваемого разрешения».
В июле 2025 года истцы обратились с жалобой в кассационную инстанцию. И 4 сентября в удовлетворении их жалобы им было отказано.
***
Остается, конечно, еще Верховный суд, поэтому пока ставить точку в этой истории не будем. Но некоторые промежуточные итоги подвести все-таки стоит.
Первый и основной – для жителей и предпринимательского сообщества: все-таки обратную силу нормативные акты местного самоуправления не имеют. По крайней мере пока. По крайней мере, в градостроительной сфере. Это дает основания хоть как-то планировать свою жизнь и деятельность.
Второй – для местных властей, в первую очередь для ивановской мэрии: не всегда стоит исходя из сиюминутных задач идти на поводу у кого бы то ни было. Неважно, это физические лица или компания. Конкретные чиновники уже давно не работают в мэрии, а проблема уже пять лет не дает ни людям спокойно жить, ни застройщику спокойно строить. Не будьте эгоистами, подумайте о своих преемниках.
Третий: во многих случаях имеет смысл не опускать руки и после апелляции, и после кассации. Решение Верховного суда может стать неожиданностью, как в этой истории. Так что ГП «Квартал» можно только похвалить за упорство.
И еще есть вопрос: если Верховный суд на втором круге согласится с апелляционной и кассационной инстанциями, кто в результате останется в выигрыше? Застройщик – безусловно. Вот только насколько этот выигрыш будет велик? Изначально, если верить данным, приводимым на заседании архитектурной комиссии в сентябре 2021 года, дом на Жарова, 69 планировалось сдать в эксплуатацию в 2024 году. И предполагалось, что на стадии строительства квартиры в нем будут продавать по 70 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодня эта цена выросла до 120 тысяч за квадрат – почти вдвое. Льготных ипотечных кредитов банки сегодня почти не выдают, спрос на квартиры снизился, как и покупательная способность населения. Так что все эти танцы с бубнами не только навредили застройщику, но и оставили кого-то из ивановцев без возможности купить новую квартиру.
А ведь, повторю, если бы мэрия в 2020 году не начала бы эти игры в популизм во время предвыборной кампании, все могло бы пойти совсем по-другому.
