Про строителей вспоминают обычно в двух случаях – плохом и хорошем. Первый, как правило, связан с какой-нибудь точечной застройкой, особенно если жители соседних домов считают, что новый объект нарушает их сложившийся жизненный уклад. А второй – это профессиональный праздник, День строителя, который будет отмечаться в эти выходные.
На самом деле о теме застройки города и о том, как она меняет нашу жизнь и наше отношение к городскому пространству, стоило бы вспоминать почаще: фраза о том, что стройка – двигатель экономики, не перестает оставаться истиной, несмотря на заезженность. Поэтому мы решили поговорить о том, как строители меняют и облик города, и жизнь горожан, и наше представления о комфортном месте проживания, – с теми, кто, собственно, это и делает.
Группа предприятий «Квартал» известна в Иванове и Кохме, в этом году компании исполнилось 20 лет, так что все те перемены и проблемы, с которыми сталкивался строительный комплекс как России в целом, так и Ивановской области, «Квартал» прочувствовал в полном объеме. А один из руководителей «Квартала» Тимофей Липатов известен и коллегам, и чиновникам не только как президент областного Союза строителей, но и как человек, который не боится высказывать свое мнение, даже если оно идет вразрез с общепринятыми установками. Так что наш разговор с Тимофеем Леонидовичем получился не только о «Квартале», но и о том, что происходит в жилищном строительстве региона и куда движется эта отрасль.
- Предлагаю начать с самого начала, то есть с 2003 года, когда вы вместе с Владимиром Медведниковым и Владимиром Шерстюком основали группу предприятий «Квартал». В тот момент жилищное строительство в Иванове существовало в вялотекущем режиме. Почему вы решили именно строить и именно жилье?
- Если говорить про начало, то стоит вспомнить даже не 2003-й, а 1999 год: тогда мы купили долги «Ивстройкерамики» - кирпичного завода №3, который находился в процедуре банкротства. Именно там мы познакомились, именно там у нас сложилось сотрудничество. А поскольку продукцию предприятия надо было реализовывать, то самым логичным было решение заняться строительством.
Второй фактор – то, что мои коллеги работали именно в жилищном строительстве, в СМУ МЖК «Текстильщик».
Ну и третий фактор, повлиявший на наш выбор: мы понимали – у ивановцев есть спрос на качественное жилье, но рынок новостроек не может удовлетворить все уже сформировавшиеся запросы. Поэтому мы и занялись этим направлением. И в общем-то не жалеем о выборе, сделанном 20 лет назад.
- Точно не жалеете? Если смотреть по заголовкам публикаций о жилищном строительстве в Иванове, то складывается впечатление, что оно в перманентном кризисе…
- Все эти кризисы, по большому счету, – хороший стимул, чтобы искать нестандартные решения, постоянно развиваться. Например, тот опыт, который мы получили в самом начале нашей работы, с 2003 по 2008 год, показал: не стоит надеяться на то, что власти будут готовить и предоставлять участки под застройку. Надо искать какие-то свои подходы к формированию земельных участков. Что, собственно, мы и стали делать, начиная с Новой Ильинки.
Правда, к сожалению, жизнь показала, что мы не совсем правы, отказавшись от точечной застройки: жилье в центре очень востребовано. И цена, соответственно, на него выше.
Не могу сказать, что в начале и середине 2000-х у нас были крупные объекты. Первым нашим домом был дом на 2-й Минской, построенный по заказу Министерства обороны. Мы строили и нежилые объекты, например, пристройку к зданию «Кранбанка» около Соковского моста. На мой взгляд, это достойный объект, удачно вписавшийся в городскую среду.
В 2006-2007 годах мы строили многоэтажки на улице Зверева.
- Многие считают 2006-2007 годы определенным рубежом в жилищном строительстве в областном центре: именно тогда Ивановскую ДСК купила группа компаний СУ-155, и было заявлено о строительстве крупного микрорайона Московский.
- В советские времена было такое слово – жупел. И уже лет 30 для строителей жупелом является утверждение, что кто-то сюда придет и завалит всех дешевыми квадратными метрами.
Пока этого не случилось. Ни СУ-155, ни какие-то другие инвесторы, которых нам обещали различные руководители, не повлияли на рынок кардинально. Я это говорю это не потому, что мы такие хорошие, а СУ-155 обанкротилось, а потому, что ивановский рынок очень своеобразный. Он достаточно затратный и малорентабельный. Поэтому работать здесь – не самое удачное приложение сил, не самая лучшая идея. Если бы нам 20 лет назад предложили строить в Подмосковье, может быть, мы бы и согласились. Сейчас, конечно, куда-то переезжать и начинать с нуля нет ни сил, ни желания.
Что касается СУ-155, то все ивановские застройщики прекрасно понимали, что мощности ДСК по производству панелей ограничены. И если они здесь продадут панель, условно говоря, за 10 рублей, а в Подмосковье за 100, то понятно, куда пойдут панели и где будет основное строительство. Кроме того, количество земельных участков, которые предлагаются под застройку, тоже ограничено. И в те времена так было, и сейчас мало что изменилось.
Многие приходят, пытаются здесь что-то сделать, но мало кто остается. И остаются в основном ивановские. Иногородних можно по пальцам пересчитать. За ТЦ «Никольский» строит компания из Архангельска, на улице Смирнова на месте ледовой арены – вроде бы ярославцы. Это понятно, люди пытаются осваивать другие регионы. Но, например, наш застройщик Сергей Звонов строит в Ярославле. Так что я не видел и не вижу какой-то угрозы со стороны конкурентов из других регионов – рынка для них в Иванове нет.
- Почему? Из-за низкой покупательной способности населения?
- Конечно.
- Если говорить о кризисах, то первый в истории вашей компании наступил в 2008-2010 годах. А «Квартал» в это время активно строит: Новая Ильинка, ЖК «Преображенский». У вас были какие-то особые отношения с банками?
- (Смеется) Да не было никаких особых отношений – был осознанный риск и расчет. Ну и где-то мы просто попали в яблочко.
«Преображенский» мы действительно начали в кризис, и тогда нас настойчиво просили подписать кредитный договор именно тогда, когда все начало рушиться. Мы, слава богу, не решились на этот шаг, хотя банк был надежный. Но дальнейшее развитие событий показало правильность наших действий. Мы немного притормозили строительство литера Б, но потом спокойно нагнали за счет увеличения спроса. Спад был небольшой, около 8-9 месяцев.
Думаю, этот проект «выстрелил» потому, что в городе уже сформировался пул людей, которые хотели приобрести квартиру бизнес-класса в центре города, а предложения на рынке практически не было. Мы, правда, это не учитывали сознательно, просто строили как для себя.
Кроме того, нам самим хотелось максимально использовать преимущества локации и построить объект, который был бы нашей визитной карточкой. На наш взгляд, получилось.
- Это ведь единственный ваш объект бизнес-класса. Не планируете повторить опыт?
- Планируем – у нас есть готовый проект комплекса в районе улиц Велижской и Большой Воробьевской. Но про него я бы предпочел рассказать позже.
Если вернуться к нашим объектам конца 2000-х, то все-таки я считаю Новую Ильинку определенным прорывом в ивановском жилищном строительстве. В 2008 году мы случайно натолкнулись на объявление о приватизации АО «Декоративные культуры», съездили посмотрели, собрали команду, изучили рынок, чтобы понять, что мы сможем здесь сделать. И приняли решение купить это предприятие и построить на его территории – почти 10 гектаров - жилье. Мы рассматривали разные варианты, в том числе таун-хаусы, но посчитали, что этот формат пока для Иваново не зайдет.
Нам тогда очень помог «ДСК-проект», они разработали концепцию всего микрорайона. В городе на тот момент не было малоэтажного строительства, плюс вообще не было квартир-студий. Сейчас это очень популярный формат, а тогда мы спорили, пойдет он или не пойдет. На старте мы продавали такие квартиры по 700 тысяч рублей…
- А сейчас они меньше 2,5 миллионов не стоят.
- Да, спрос на них оказался огромным. 405 квартир-студий ушли влет.
Но Ильинка – это не только новый формат квартир. Это еще и первый опыт комплексной застройки и привлечения федеральных средств для строительства социальных объектов. Это было очень важно: мы нашли поддержку и у правительства области, и у городской администрации, и в результате там был построен детский сад. Дольше тянулась история с ливневой канализацией: на территории микрорайона мы построили ливневку за свой счет, и только недавно город при реконструкции улицы Володиной подтянул магистральную ветку, так что теперь мы можем передать свою ливневку на баланс администрации.
- История с коммуникациями, как мне кажется, всегда была больным местом в Иванове.
- Поскольку мы были одними из первых и немногих, кто занимался комплексной застройкой, мы регулярно сталкивались с этой проблемой. К сожалению, найти понимание и нормальную схему взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями так и не получилось. В той же Ильинке, по сути, все сети на этих 10 гектарах мы построили за свой счет. А это, естественно, ложится в себестоимость.
К сожалению, эта проблема не решается. Думаю, что сформулировать ее решение должны федеральные власти. Правда, чтобы вопрос вышел на федеральный уровень, надо, чтобы кто-то донес туда информацию о ней. А если везде на это закрывают глаза, то ничего не изменится.
- Принцип «двор без машин», который сейчас широко применяют многие застройщики, впервые был реализован в Ильинке?
- Да, но там так организована только часть дворовых пространств. В полном объеме мы его применяли уде в микрорайоне Просторный в Кохме. Конечно, это не наша идея – мы ее подсмотрели, когда изучали, как осуществляется комплексное строительство в других регионах. Она нам всем сразу понравилась, потому что это улучшение качества жизни. А если мы строим новое жилье, то оно должно принципиально отличаться от старой застройки, в нем должно быть удобнее жить. И я рад, что люди оценили такой подход.
Кстати, были идеи, которые не сработали. Мы рассчитывали, что Ильинка будет микрорайоном, где есть всё для жизни в шаговой доступности. Как тот же детский сад или магазины. Поэтому при проектировании заложили, например, помещение для ресторана и фитнес-студии. Но это не зашло: слишком высока оказалась конкуренция со стороны сетевых фитнес-центров и заведений общепита.
- Примерно в те же годы серьезно менялась нормативно-правовая база – были приняты Градостроительный и Земельный кодексы, в городе утверждены генплан и ПЗЗ. Как это отразилось на вашей работе?
- Я бы сказал, что с каждым годом, при всех разговорах о помощи стройке, становится работать все тяжелее и тяжелее. Иногда даже хочется, чтобы власть о нас забыла на какое-то время.
Думаю, что все ограничения, которые зафиксированы в градостроительной нормативке, пока не привели ни к какому упорядочиванию рынка. Если бы порядок навели, то в некоторых местах не появлялись бы откровенно совковые дома. Есть ряд объектов, которые явно стоят не на месте, и они создают проблемы на будущее.
Законодательство у нас часто пишется по принципу «казнить нельзя помиловать». К кому-то мы применяем его так, а к кому-то – по-другому. Та же история с архитектурно-градостроительным обликом – где-то все проходило на ура, а где-то члены комиссии проявляли чудеса бюрократической изобретательности, чтобы не пропустить проект. Так что неплохая идея с архитектурным советом, по большому счету, себя дискредитировала.
- Следующий ваш крупный проект – это Просторный в Кохме?
- Да, Просторный мы начали в 2013 году. Там мы в полной мере реализовали концепцию «двор без машин», там тоже были студии, и квартиры с индивидуальным отоплением.
Мы рады, что благодаря этому проекту фактически с нуля была освоена пустовавшая территория. И здесь тоже было понимание и поддержка со стороны областного правительства: с их помощью была построена дорога с ливневой канализацией, которая сейчас связывает Просторный и с Кохмой, и с областным центром, благодаря работе правительства там организовано движение общественного транспорта. Плюс там построен детский комбинат на 240 мест и амбулатория.
Один из немногих вопросов, который не удалось там решить, – это вопрос об организации парковочных мест. Из-за смены главы города Кохмы не получилось реализовать ту концепцию, которая была изначально заложена в проекте планировки: обеспечить жителей микрорайона открытыми парковочными местами.
Еще одна идея, которую не удалось реализовать: мы хотели построить заглубленные площадки для сбора мусора. Но тогда, 10 лет назад, чиновники нас подняли на смех, сказав, что у нас такого никогда не будет. Теперь, насколько я знаю, пытаются вернуться к этому вопросу.
А сейчас мы обсуждаем с властью и инвесторами создание парка в Просторном. Недавно речь зашла о строительстве небольшого спортивного объекта, где и дети, и подростки, и взрослые могли бы заниматься. Так что постепенно наша изначальная идея о создании микрорайона, где можно было бы получить максимум услуг, как коммерческих, так и социальных, не выезжая в город, реализуется. Правда, медленнее, чем хотелось бы.
- Сейчас ваш основной проект – это «Самоцветы» в Авдотьино. Мне всегда было интересно, зачем частная компания, купив землю в Ивановском районе, захотела присоединить эту территорию к городу? В районе, между прочим, электричество заметно дешевле.
- Да, и еще теперь есть программа «Сельская ипотека» (смеется). Но есть и плюсы: ивановская прописка у жителей, возможность устроить детей в ивановские детские сады и школы, лечиться в городских поликлиниках и больницах. Так что это вопрос дискуссионный.
Но главным аргументом для нас было то, что при застройке мы могли взаимодействовать с ивановской мэрией. Я с уважением отношусь к администрации Ивановского района, но сотрудники мэрии областного центра имеют более высокую квалификацию и их просто больше – все процессы согласования и утверждения идут быстрее.
В «Самоцветах» мы пытаемся реализовать те моменты, которые не получилось воплотить в Ильинке и Просторном. Но с поправкой на то, что это более высокий класс жилья. Дворы без машин, парковочные места по периметру, единое стилевое решение – плюс объекты инфраструктуры, которые здесь жизненно необходимы. Еще на этапе проекта планировки мы заложили территорию под детский сад, парковки, дороги.
- А эксперименты? Насколько я понимаю, в каждом из ваших объектов вы делаете что-то новое, чего раньше в Иванове не было. В 2006 году, помнится, многие удивлялись, что в домах на Зверева были установлены пластиковые окна и что там квартиры с индивидуальным газовым отоплением. В Ильинке появились квартиры студии, в Просторном – дворы без машин…
- А в «Самоцветах» мы предложили квартиры с так называемой европланировкой – когда есть большая кухня-столовая и относительно небольшие комнаты-спальни. Тоже долго спорили, было мнение, что не зайдет. Но зашло – спрос на такие квартиры высокий.
- Не страшно так экспериментировать? Это все-таки риск.
- Страшно. Вероятность того, что твои новшества не будут пользоваться спросом, всегда есть. Но по большому счету, мы сами формируем для себя и для горожан среду обитания. Если мы уверены, что то или иное решение – планировочное или градостроительное – приводит к повышению комфорта, к повышению качества жизни, то рано или поздно люди это оценят. Так что надо над этим работать – просто все решения должны быть обоснованными. А поскольку мы больше 10 лет назад создали собственную проектную организацию и уверены в профессионализме наших проектировщиков, то мы, конечно, рискуем, но просчитываем эти риски.
- А что после «Самоцветов»? ЖК на Велижской, о котором вы говорили?
- И он, и микрорайон «Сады сирени» рядом с «Самоцветами». Мы уже прокладываем коммуникации, выделили 3 гектара земли под строительство школы на 1200 мест – туда смогут пойти и дети из «Самоцветов». Выделили землю под строительство дороги с ливневой канализацией – надеюсь, что правительству Ивановской области удастся получить федеральное финансирование под этот инфраструктурный объект.
- То есть это тоже будет комплексная застройка. А насколько быстро удастся построить там школу и детский сад? Потому что район далеко от центра, и, на мой взгляд, именно отсутствие на окраинах объектов социальной инфраструктуры повышает спрос на квартиры в центре.
- К сожалению, сейчас ни в департаменте строительства, ни в правительстве области нет единого центра, который был бы уполномочен заниматься вопросами комплексной застройки. Сегодня многие застройщики ведут именно комплексное жилищное строительство: микрорайон «Видный» у ЖСК, «Звездный» у КСК, Новая Дерябиха группы компаний «Центр строительных услуг». И у всех есть понимание, что в микрорайоне должны быть не только многоэтажки, но и социальные объекты.
По-хорошему, власть должна понимать, где планируется массовое жилищное строительство, и под конкретные участки входить в федеральные программы: заявлять строительство дорог, коммуникаций, детских садов, школ, спортивных объектов. Пока так не получается, и здесь проблема не на уровне региона. И губернатор Станислав Воскресенский, и его заместитель, курирующий строительную сферу, Сергей Чесноков достаточно активно работают в этом направлении. Но им приходится, как говорится, брать что дают: есть такая федеральная программа, по ней могут дать денег на детский сад. Они заявляют в эту программу наш регион и потом уже смотрят, куда поставить этот детский сад на земле. И нередко получается, что потребность уже есть, а денег на строительство школы или поликлиники нет.
Вот конкретный пример: в Авдотьино, где у нас почти 80 га земли, мы почти 9 гектаров бесплатно передали городу под строительство дороги, соединяющей улицы Минская и Революционная. Дорогу построили – и это прекрасно.
В «Самоцветах» мы заранее предусмотрели выделение гектара земли и бесплатно передали его под строительство детского сада. Однако в микрорайоне строится уже восьмой дом из 11, а детский сад только проектируется. Скорее всего, построят садик в 2025 году. А к этому времени у нас уже будет 10 домов. Люди-то уже живут в них, им детей куда-то надо водить.
Нет единого центра, алгоритма действий и главное, как мне кажется, – нет желания этим заниматься. Это трудно, сложно, долго, неблагодарно – всегда будут недовольные. И мы как застройщики будем недовольны, и люди будут недовольны.
Но я надеюсь, что все-таки что-то получится. Потому что мелкими шагами, очень медленно, но что-то сдвигается в нужную сторону. Так что если мы, строители будем активнее поднимать проблемные вопросы, если руководство региона будет доносить эти проблемы до федерального уровня, то дело рано или поздно сдвинется с мертвой точки, и строительный комплекс получит новый импульс к развитию.
Возвращаясь к одному из первых ваших вопросов о перманентном кризисе в жилищном строительстве, я бы сказал так: несмотря ни на что, мы, группа предприятий «Квартал» настроены достаточно оптимистично. В любой ситуации люди будут стремиться к улучшению и своих жилищных условий, и городской среды вокруг себя. Поэтому если застройщик настроен работать вдолгую, готов нести затраты на формирование этой самой качественной среды для тех, кто приобретает у него жилье, если он отвечает за качество своей работы, то все его проекты будут успешными.
И мне очень приятно, что в Ивановской области подавляющее большинство застройщиков на сегодняшний день работают именно по этому принципу - добросовестно, ответственно и ориентируясь в первую очередь на запросы горожан. От имени группы предприятий «Квартал» я искренне поздравляю всех причастных к нашей прекрасной профессии с профессиональным праздником. Пусть все ваши начинания завершаются успешно, и даже самые сложные проблемы в конце концов получают оптимальное решение. За последние годы мы прошли через достаточно сложные испытания, и это лишний раз подтверждает высокий уровень профессионализма тех, кто строит в Ивановской области.
Отдельные поздравления и слова благодарности - нашим уважаемым ветеранам. Город, в котором мы живем сегодня, построен во многом благодаря вашему труду. И наша задача - уважительно и бережно относиться к вашему наследию, по мере сил и возможностей улучшая его и раскрывая потенциал нашего города.
С Днем строителя, уважаемые коллеги!
