«Подарочек» строителям к Дню строителя

Сегодня, 11 августа, правительство области проводит торжественное мероприятие, посвященное Дню строителя. Как обычно, чиновники будут говорить красивые слова про то, что строительство – локомотив экономики, что эта отрасль очень значима для региона, что благодаря строителям преображаются наши города и прочее бла-бла-бла. И цифры красивые назовут, и грамоты вручат – как без этого?

Про всякие санкции, проблемы со строительной техникой и лифтами, диким ростом цен на стройматериалы люди в пиджаках предпочтут не вспоминать. А тем временем в регионе создается очень неприятный прецедент, который может стать той самой соломинкой, которая окончательно сломает спину даже самого выносливого верблюда.

Речь идет о решении Фрунзенского районного суда от 16 июня 2022 года по иску от группы жителей. Напомню суть проблемы. Группа предприятий «Квартал» решила построить многоэтажный дом на участке на улице Жарова, 69. Когда-то, несмотря на то, что исторически этот квартал застроен малоэтажными домами, там была зона О-1, позволяющая строить дома высотой до 14 этажей. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) мэрия выдала еще в 2019 году.

В 2020 году жители этого района, обеспокоенные перспективой стройки, начали жаловаться городским властям. А поскольку тогда были выборы депутатов городской думы, в мэрии решили, что для продвижения нужного кандидата в округе это классная тема. Нужным кандидатом была представитель «Единой России» Татьяна Петрова, которая на встрече с жителями громогласно пообещала, что многоэтажки на Жарова, 69, не будет. А представители мэрии на этой же встрече кивали и подтверждали: нет, не будет, не дадим жадным застройщикам мешать жить мирным гражданам.

Выборы прошли, Петрова стала депутатом, и в декабре 2020 года Ивановская городская дума внесла изменения в правила землепользования и застройки, в результате чего территория, о которой идет речь, стала относиться к зоне Ж-1.2 – зоне смешанной малоэтажной застройки, где можно строить дома не выше 4 этажей.

Застройщик же наивно считал (и до сих пор считает), что градостроительные документы обратной силы не имеют, и раз ГПЗУ уже выдан, то городские власти обязаны на этом основании выдать и разрешение на строительство (если с момента выдачи ГПЗУ не прошло трех лет, то это действительно так). И подал соответствующее заявление в июне 2021 года. Но нет – в выдаче разрешения на строительство было отказано.

Застройщик обратился в арбитражный суд, который в декабре 2021 года вынес решение о признании отказа мэрии незаконным. Правда, администрация облцентра месяца за полтора до этого и без решения суда выдала разрешение на строительство – видимо, сообразив, к чему дело идет. В конце прошлого года «Квартал» таки начал строительные работы на Жарова. Тем не менее, сам факт того, что отказ был признан незаконным – хотя мэрия в качестве одного из аргументов приводила смену градостроительной зоны – весьма примечателен.

Жители района Павловского оврага еще в ноябре 2021 года начали возмущаться по поводу незаконного, по их мнению, строительства – писали мэру, губернатору, в прокуратуру и в конце концов подали исковое заявление во Фрунзенский районный суд. Их основной аргумент, повторю, заключается в том, что на момент выдачи разрешения на строительства спорный земельный участок относился к зоне малоэтажной застройки – а значит, высотку там строить нельзя.

Интересно, что в ходе судебных прений представители администрации г.Иваново даже на упоминали о том, что есть противоположное по смыслу решение Арбитражного суда Ивановской области. В итоге Фрунзенский районный суд решил, что разрешение на строительство выдано незаконно.

По нашей информации, в Ивановский областной суд подана апелляционная жалоба на это решение. По сути, сейчас областной суд должен определить, законно ли применять нормы задним числом. Ведь по большому счету, чтобы сменить градостроительную зону, надо не так уж много: примерно полгода для того, чтобы соблюсти все формальные процедуры – провести публичные слушания, а затем получить решение Ивгордумы. Депутатское голосование здесь, по большому счету, формальность – главное, чтобы была определенная позиция администрации города. Ну а как замотивировать администрацию – ценным ли указанием откуда-то сверху, красивыми ли песнями про урбанистику, озеленение или прочие чудеса а-ля «Стрелка» - это разговор отдельный. Подчеркиваю: никаких намеков на коррупцию в этом нет, не надо домысливать за автора. Просто в мэрии тоже работают люди, и иногда они могут увлекаться какими-нибудь идеями. Или идти навстречу пожеланиям каких-либо групп или личностей, например, из политических соображений.

Если облсуд решит, что жители правы, и нормативные документы, действовавшие на момент выдачи ГПЗУ, значения не имеют, а обращать внимание надо только на те, что действуют на момент выдачи разрешения на строительство, может возникнуть неприятная для застройщиков ситуация. Покупая земельный участок, ни один из них не сможет быть уверенным в том, что сможет построить на нем то, что планировал. Все мы взрослые люди и понимаем, что экономика проекта хотя бы в общих чертах просчитывается еще до принятия решения о приобретении земельного участка. А от момента приобретения до ввода объекта в эксплуатацию может пройти и два, и три года. Если при этом есть риск, что участок, который вы покупаете в зоне, скажем, промышленных объектов, на стадии разработки проектно-сметной документации может волшебным образом оказаться в зоне рекреационной, вряд ли вы затеете там строительство нового предприятия. То же самое – про зоны общественной и жилой застройки, которые в любой момент могут оказаться непригодными для строительства объектов, которые вы там собирались строить. И это даже если оставить за скобками все прочие проблемы строительной отрасли – с ценами, техникой, кадрами и прочим.

Говорить о том, что жители Павловского оврага своей активностью парализуют всё строительство в областном центре, конечно, большое преувеличение. Тем не менее, наличие возможности жонглировать градостроительными зонами, придав нормативным актам обратную силу, невзирая на планы и намерения собственников земли, открывает очень, очень широкие перспективы для самых разных, хмм…, групп интересантов.

С другой стороны, учитывать интересы жителей тех или иных кварталов сложившейся застройки тоже надо – и в этом смысле само появление зоны Ж-1.2, позволяющей и сохранять, и развивать территории малоэтажной застройки, стало для областного центра благом. Правда, это благо может законсервировать центр города в его нынешнем, далеко не всегда приглядном виде. Если решение Фрунзенского районного суда устоит в апелляции, то освоение участков в уже застроенных кварталах станет рискованным – и судя по тому, что говорят многие застройщики уже сейчас, под ударом могут оказаться и уже начатые проекты, и те, которые только прорабатываются.

В общем, непростое решение будет принимать областной суд. И следить за этим процессом стоит всем. В конце концов, объемы строительства, в первую очередь жилищного, входят в перечень показателей, по которым в Москве оценивают эффективность работы местных управленцев.