Руководитель группы предприятий «Квартал», президент Союза строителей Ивановской области Тимофей Липатов считает, что основная причина взрывного роста стоимости квартир и на первичном, и на вторичном рынке даже не в ценах на стройматериалы – этот процесс как раз обусловлен объективными, вполне рыночными причинами. Есть еще действия банков, властей и ресурсоснабжающих организаций.
- За последние месяцы в России фиксируется резкий рост цен на стройматериалы. Как это отражается на застройщиках и приведет ли к столь же резкому росту цен на жилье в новостройках?
- Действительно, рост цен заметный. Пока не по всем позициям, но те поставщики, кто еще не начал повышать цены, собираются это сделать в ближайшее время. Металл подорожал в 2 раза, дерево в некоторых позициях в 3 раза, рост цен на теплоизоляционные материалы и фасады – порядка 80%, на красный кирпич – 60%. Начинают расти цены на цемент, пока еще не в таких масштабах, но производители железобетона уже говорят о том, что это повлияет на конечную цену их продукции.
И эти процессы, которые идут не только в нашей стране, полностью меняют масштаб цен в строительстве и других отраслях экономики.
- В чем причины такого подорожания? Федеральные аналитики отмечают, что основной причиной может быть прошлогодний локдаун во многих странах, когда производство стройматериалов было остановлено полностью. А когда работа возобновилась, возник дефицит, который и привел к росту цен. Вы согласны с этим мнением?
- Тут комплекс причин. Безусловно, локдаун и последующий дефицит стройматериалов повлиял на ситуацию. Не надо забывать, что в прошлом году правительства многих стран выпускали в оборот огромный объем необеспеченных, на мой взгляд денег. В России это тоже происходило. Из-за этого рано или поздно должна была произойти масштабная перестройка всего ценообразования, что мы сейчас и наблюдаем. Это одна сторона медали. Вторая сторона медали – это окончание периода снижения цен на металл и начало периода роста цен. После локдауна образовался дефицит металла на складах, а из-за проблем с перевозками ситуация только усугубилась. Это и многие другие факторы подтолкнули цены к росту.
Так что я не стал бы искать в нынешней ситуации чьи-то злые козни: условного Запада, наших олигархов или кого-то другого. К нашей экономике, пожалуй, только одна претензия – она слишком монополизирована, и государство не делает ничего, чтобы эти монополии ликвидировать или хотя бы заставить их адекватно вести себя на рынке.
Но основные проблемы в стройке начались не в этом году. У нас прошла фактически реформа жилищного строительства в 2019-м, когда вместо долевого строительства было введено проектное финансирование. И теперь, по сути, все деньги дольщиков собирают банки, а не застройщики. При этом объем кредитования застройщиков сократился даже не в разы, а на порядок.
Если говорить про нашу область, то у нас только 7 или 8 объектов – подчеркиваю: не застройщиков, а объектов! - финансируются за счет банковских кредитов.
- А остальные строятся еще по старому закону о долевом строительстве?
- В основном, да. Мизерный процент строится за счет собственных средств застройщика. И когда закончится переходный период, то есть когда все объекты, возводимые по старому закону, будут сданы, объем введенного жилья в регионе резко снизится.
Мы уже достаточно давно говорим об этом, но, к сожалению, ни Сергей Михайлович (Коробкин, зам.губернатора, курирующий строительную отрасль. – Прим.ред.), ни Станислав Сергеевич (Воскресенский, губернатор Ивановской области. – Прим.ред.) не могут повлиять на эту ситуацию, поскольку это решение федеральных властей.
- Если я не ошибаюсь, на свои средства у нас строила группа компаний «Феникс».
- У «Феникса» как раз больше всего объектов, на которые открыто проектное финансирование, по крайней мере, на сегодняшний день. Так что они молодцы.
Вернемся к банкам – сейчас на территории региона проектное финансирование осуществляют только три банка. Самый крупный – Сбербанк, он финансирует проекты «Феникса», «Квартала», «КСК», «Строй-Сервиса», СМУ-1 – может быть, я кого-то еще забыл. Через «Промсвязьбанк» финансируется «ЖСК», и через ««ДОМ.РФ» - группа компаний «Олимп». И всё.
Количество застройщиков, допущенных до кредитных ресурсов, очень ограничено, сроки рассмотрения фантастические, вот честно скажу. Некоторые мои коллеги рассказывали, что отказались от проектного финансирования 14-этажного дома, когда уже объект был на 10-м этаже. Просто решили, что легче деньги на рынке занять и достроить этот дом на коммерческие кредиты физических лиц или организаций, нежели договариваться с банками. Потому что это просто потеря времени.
- Почему такое отношение к жилищному строительству? Банкам вроде тоже должно быть интересно заработать на этом.
- Потому что наши проекты для них слишком мелкие, видимо. Например, мы сейчас рассматриваем возможность строительства еще четырех трехэтажных домов в микрорайоне «Просторный» в Кохме. Стоимость проекта 200 млн рублей, срок реализации год. И такие проекты тому же Сбербанку не очень интересны, им нужны большие кредиты, крупные контракты, длительные сроки. У нас таких нет. И, судя по тому, что у нас в городе Иваново ограничили этажность, и не будет.
- Получается, что себестоимость строительства жилья всё выше, получить проектное финансирование довольно проблематично. И что дальше?
- Тут несколько вариантов. Например, из-за проблем с получением проектного финансирования застройщики будут вынуждены понижать этажность. Есть еще такой фактор, как рост цены на землю. К сожалению, администрация г. Иваново за последние два, если я не ошибаюсь, года выставила на аукцион только один участок под многоквартирный дом – в п/о-14. А часть территории города, которая ранее была в зоне Ж-3 и предназначалась под многоквартирные дома (хотя сейчас там ИЖС), перевели в зону Ж-1.2, где можно строить объекты до четырех этажей. То есть строить особо негде, и за ту землю, которая осталась в зоне Ж-3, но застроена ИЖС, обострилась конкуренция. Особенно в центре города. Например, квартал в районе ул. Бубнова – там уже несколько застройщиков друг у друга начинают выдергивать земельные участки, начинают возникать конфликтные ситуации. Потому что никто не хочет построить только один дом: если уж тратить деньги на то, чтобы подвести коммуникации, нужно строить несколько объектов. И если сначала там земля стоила около миллиона рублей за сотку, то сейчас, говорят, что уже до 1,2 миллиона дошло. И может стать еще выше.
Я понимаю, что люди, которые там живут, хотят выжать из ситуации максимум – и имеют на это право, это нормально. А вот то, что администрация своими действиями создала подобный ажиотаж, - вот это непонятно. Почему в городе по одной и той же улице и по одной и той же стороне где-то можно строить многоэтажные здания, а где-то нельзя?
- Вы об этом говорите из-за конфликта с городской администрацией, который возник по участку на ул. Жарова?
- Нет, это безотносительно к той истории. Она еще не закончилась, кстати. Я не пытаюсь сейчас какие-то свои личные или корпоративные интересы отстаивать. Я как президент Союза строителей Ивановской области рассказываю, с какими проблемами мы на сегодняшний день сталкиваемся.
К проблемам с землей добавьте проблемы с ресурсоснабжающими организациями. И наше государство, хотя и является основным владельцем ресурсоснабжающих организаций – по крайней мере, в Иванове – никак эти вопросы не регулирует. В результате мы планируем строить микрорайон, а нам говорят, что сети мы туда не будем тянуть, потому что их нет в инвестиционной программе. Стройте за свои деньги, а потом еще практически бесплатно передайте эти сети на баланс РСО, чтобы они получили новых потребителей. Мы об этом говорим уже, наверное, лет 15, но ничего не меняется.
«60 тысяч за квадратный метр – это наша новая реальность»
- И все-таки, как все это повлияет на стоимость жилья в новостройках Иванова?
- Очень просто: цены вырастут. С одной стороны, растут цены на стройматериалы, с другой – нет доступа к кредитным ресурсам, не хватает земли, проблемы с подключением к коммуникациям. Будет меньше новых проектов, а если сокращается предложение, то растет цена.
Если сравнить себестоимость: полгода назад она была 30 тысяч рублей за квадратный метр, сегодня уже 38 тысяч. И это, кстати, не предел. Добавьте к этому 10,5% банковского кредита - это сейчас базовая ставка, под которую банки дают проектное финансирование. Плюс рентабельность должна быть минимум 20%, а то и больше. И мы получаем цену продажи в диапазоне 55-65 тысяч рублей за квадратный метр.
- Это на дома эконом и комфорт-класса? То, что еще недавно стоило 40-45 тысяч за квадрат?
- Да, хотя в Иванове средний ценник в 50 тысяч уже преодолен. Бизнес-класс –70 тысяч рублей, и продажи активно идут. Во многом эту цену мы все платим за то, что ушли в прошлое истории с обманутыми дольщиками.
- То есть последствия введения проектного финансирования и эскроу-счетов?
- Да, на этом прекрасно зарабатывают только банки. Они бесплатно пользуются сотнями миллионов рублей, которые скапливаются на эскроу-счетах еще до открытия проектного финансирования, выдают нашим дольщикам ипотечные кредиты плюс кредитуют застройщика. По действующему законодательству застройщик должен использовать для начала строительства собственные средства не менее 10 % от сметной стоимости дома. На практике размер собственных средств может быть увеличен до 20-30 %, по усмотрению банка. Всё это дает, естественно, повышение цены, которое, на мой взгляд, уже просто перешло все разумные границы, по крайней мере, по жилью эконом и комфорт-класса.
- Насколько адекватны прогнозы, что в следующем году стоимость эконом-класса вырастет до 70 тысяч рублей за квадрат?
- Знаете, я вообще не сторонник апокалипсиса. Я уже говорил, что все рынки сдвинулись, не только первичный рынок жилья. И они просто должны прийти в новый масштаб цен, в новое состояние равновесия. И повторю свой прогноз: эконом и комфорт зафиксируются на уровне 55-60 тысяч рублей. Я считаю, что пик подорожания стройматериалов уже пройден, в ближайшие месяцы будет стабилизация почти по всем позициям. Ну а на то, что банки как-то изменят свою политику, уже никто не рассчитывает.
Поэтому 60 тысяч за квадратный метр – это будет наша новая реальность, к сожалению, в которой мы будем существовать.
- А на спросе это не отражается? Иваново не самый богатый город, и здесь в последние годы квартиры покупают, в основном, чтобы жить, а не в качестве вложения средств.
- Да, в последние три года инвестиционных квартир стало намного меньше. Правда, в основном, из-за того, что году в 2015-2019 на рынке была стагнация, цены не росли такими темпами, которые необходимы для инвесторов. Тогда инвесторы стали избавляться от квартир. Но сейчас и вторичный рынок показывает чудеса роста.
Повторю, часть проблем, приводящих к росту цен, происходит из-за того, что по многим вопросам нет четкой позиции ни у города, ни у области, главное – прийти к тем контрольным цифрам ввода жилья, которые установлены для региона. Причем, как мне кажется, сейчас в кулуарах власти бытует какая-то надежда на то, что положение спасет ИЖС. То есть именно индивидуальное жилье даст те самые квадратные метры, которые стоят в целевых показателях региона. Не спасет, на мой взгляд. Цены на стройматериалы, отсутствие достаточного предложения земельных участков, сложности и высокие цены на подведение коммуникаций – всё те же проблемы, что и в секторе многоквартирных домов.
- А как вообще ввод квадратных метров может быть самоцелью? Там же кто-то должен жить. Вам ведь тоже пустые квадратные метры, висящие на ваших организациях, не нужны.
- Мы с такой проблемой, как непроданные квартиры, пока не сталкивались. Например, литер 1 в «Самоцветах» продан почти полностью, там, по-моему, квартир пять осталось.
- То есть у нас рынок не перенасыщен и спрос, несмотря ни на что, есть?
- Да, пока перепроизводства у нас нет. Здесь проявились несколько факторов. С одной стороны, растет цена, но с другой – снижается объем строительства, так что рынок пока находится в более-менее равновесном состоянии. Конечно, в какой-то момент цена может убежать так далеко, что все просто встанет. И, естественно, тогда будем снижать цены. Либо переориентировать бизнес – как это делает любой нормальный предприниматель.
На грани приглашения трудовых мигрантов
- Затронула ли ивановских застройщиков проблема нехватки трудовых мигрантов из-за ковидных ограничений?
- Нет, на ивановских стройках трудовых мигрантов почти нет. И сейчас мы, а также некоторые другие застройщики подали заявки на получение квоты. Такого опыта ни у кого из нас не было, сейчас мы изучаем все требования, потому что людей надо обеспечить жильем, питанием, работой, медицинским обслуживанием, и за все это отвечает тот, кто их пригласил на работу.
- Зачем же вы тогда занимаетесь мигрантами? Может, с местными проще?
- Мы сейчас в вопросах трудовых ресурсов балансируем на некой грани. Нельзя сказать, что стройки стоят без мигрантов, мы как-то справляемся. Но есть определенные тенденции дефицита трудовых ресурсов в строительстве, и, думаю, опыт привлечения трудовых мигрантов из других государств нам уже пора изучать.
«Наполняемость районов комплексной застройки – все-таки забота
власти»- В последнее время ГП «Квартал» переключилась на комплексную застройку. Дает ли это какие-то преимущества? Или проще заниматься точечной?
- Главная проблема комплексной застройки, на мой взгляд, в том, что в регионе практически нет поддержки таких проектов.
- Почему? В «Видном» на бюджетные деньги, например, строят дороги.
- Это в Иванове, но ведь есть проекты и в других муниципалитетах. Наш «Просторный» в Кохме, «Новая Дерябиха» Андрея Жеглова в Ивановском районе, у него же Кочедыково. Комплексная застройка – это не только дороги. Это и детские сады, школы, спортивные объекты, объекты здравоохранения, парки, скверы. Чтобы людям не приходилось ехать или идти 3-5 км в другой район города, где есть подобная социальная инфраструктура. Например, в «Просторном» мы пять лет бились, чтобы там сделали хотя бы офис врача общей практики. И только сейчас благодаря Галине Александровне Шолениновой что-то начинает сдвигаться с места. Мы возвращаем Кохме один из земельных участков, чтобы на нем могли построить учреждение здравоохранения.
Застройщик может сделать проект планировки, где все это предусмотрено, есть какие-то центры притяжения для людей. Но чтобы это реализовать, нужна заинтересованность и областной, городских и районных властей.
Возьмем в качестве примера Авдотьино. Никакого комплексного развития, на мой взгляд, там сегодня нет. Социальных объектов, точек притяжения недостаточно, поэтому люди едут в центр города. Хотя эти точки притяжения, в том числе рабочие места, можно создать. Например, по ул. Старшего Лейтенанта Жидкова есть огромная свободная территория, это земли промышленности. Если туда подвести электроэнергию, воду и газ, то там можно создавать новые производственные объекты, и людям не потребуется общественный транспорт для поездок на работу. Меньше перемещений людей, меньше проблем с транспортом, дорогами. То же самое по организации учебы, досуга, спортивных объектов и объектов здравоохранения.
Для решения этих задач необходимо понимание, концепция развития города. Пока мы этого понимания не видим – есть какие-то точечные решения, в основном, запретительного характера. Нет четкого видения, какие районы города будем развивать в ближайшее время, какие не будем. Где сохраняем полностью частный сектор и почему, а где все-таки ведем многоквартирную застройку, хотя бы по магистральным улицам. И наполняемость районов комплексной застройки – это все-таки забота не застройщика, а именно власти. Причем делать это надо во взаимодействии с бизнесом, а сейчас нет такого взаимодействия.
Про возможный срыв гоззаказов и лоббистские возможности губернатора
- Есть еще один аспект, который стоит упомянуть, говоря о ситуации в строительной отрасли – это государственный и муниципальный заказ в сфере строительства. Строительство или реконструкция детских садов, школ, объектов здравоохранения – здесь тоже рост стоимости стройматериалов, по нашей информации, создал массу проблем. В том числе из-за того, что госконтракты заключались на определенную сумму, выше которой из бюджета подрядчикам денег не дадут. А они уже из-за ценовой свистопляски не то что в ноль работают, а уходят в глубокий минус. Насколько я знаю, ГП «Квартал» является подрядчиком по ряду муниципальных контрактов. Как вы надеетесь разрулить эту ситуацию? Или смиритесь с тем, что работаете в убыток?
- Да, ситуация в этом плане напряженная. Но информация об этом доведена и до правительства Ивановской области, и, насколько я знаю, до Правительства РФ. Действительно, сейчас уже стало понятно, что за заявленные деньги построить объекты, которые были разыграны в конце прошлого – начале этого года не получится.
С госзаказом есть еще такая проблема: как правило, проекты очень сырые, и в них приходится вносить массу корректировок, поскольку в первоначальном проекте что-то не учли. Например, оказалось, что грунты плывут, а значит, надо усиливать фундаменты.
Плюс несколько лет назад было принято решение работать по таким контрактам без авансов, поскольку было немало случаев, когда подрядчик оказывался недобросовестным. Достаточно вспомнить дом для переселения граждан из аварийного жилья в Савине. Теперь подрядчики зачастую покупают стройматериалы за свой счет. И в этом году они оказались в очень тяжелой ситуации, поскольку невозможно при всем желании вписаться в смету.
Сейчас на федеральном уровне рассматривается несколько вариантов решения этой проблемы, в том числе – по увеличению финансирования объектов за счет средств бюджетов. Но надо понимать, что дополнительное финансирование будет не из федерального бюджета, а за счет средств заказчика – области или муниципалитета. Но здесь я рассчитываю на феноменальные лоббистские возможности нашего губернатора.
- Феноменальные?
- Ну смотрите: 5 лет назад бюджет региона был 30 млрд рублей, а в этом году уже 50 млрд перешагнули. Рост – более чем на 65% .
- Не соглашусь, что эти 65% - полностью заслуга губернатора. В конце концов, пять лет назад не было многих федеральных программ и нацпроектов, по которым в регион сейчас приходят деньги.
- Нет, вы зря так. Это ведь как со «Стрелкой»: можно к ним как угодно относиться, но без них деньги на благоустройство в область просто не пришли бы.
- Почему?
- Потому что система выстроена так, что «Стрелка» автоматически прилагается к этим деньгам.
Это как в 90-х годах, когда были так называемые технические кредиты западных стран, там всегда к этим деньгам была «приклеена» конкретная консалтинговая фирма той страны, которая давала деньги. И часть денег, которые получала Россия, уходила на оплату работы этой фирмы.
- Я понимаю, о чем вы говорите. Но я имею в виду, что если бы губернатором у нас был не Воскресенский, а, скажем, Петров или Сидоров, мы бы тоже получали деньги по федеральным программам, возможно, просто в меньшем объеме. И бюджет области увеличился бы не на 65%, а на 20 или 30.
- Я с вами согласен. Но я это говорю не для того, чтобы славить нашу власть. Речь не об этом. Есть объективные вещи, которые существуют, нравится нам это или нет. Речь о том, что человек использует свой потенциал. Большое ему спасибо за это. Большое спасибо, например, за то, что мы теперь на «Ласточке» можем доехать до Москвы. Мне все равно, как это было решено. Она есть, и мы с вами, как жители Ивановской области, имеем возможность ею воспользоваться.
- Вопрос – сколько мы за это платим? Так же, как и за «Орланы». Впрочем, это вне рамок нашего разговора.
- Можно как угодно относиться к Станиславу Сергеевичу как к губернатору, но он вхож в определенные кабинеты, и там его слышат.
- Продолжу тему про губернатора: по неофициальной информации из многих источников, ограничение высотности строительства в областном центре до 14 этажей – это его идея. Вы же сами говорили, что такие ограничения усложняют жизнь застройщикам и ведут к удорожанию стройки.
- Вы знаете... Вот есть внутреннее согласие или несогласие с такими решениями. Это мой взгляд, как жителя города, а не как застройщика, Иваново не нужно застраивать высотками. 25 этажей в Иваново – это неправильно.
Но должно быть какое-то зонирование, понятное и логичное. Здесь строим столько этажей, здесь – столько. И эти зоны не должны меняться каждый год, потому что у застройщика планирование идет в горизонте 5 лет. Например, когда мы покупали землю в Авдотьино, в основном проектировались 17-этажные дома, и мы, конечно, заложили такую же высотность. Но затем, уже на стадии проектирования нам говорят: желательно, чтобы высотность нового микрорайона была не выше 14 этажей. Мы изменили проект. Так быть не должно: застройщикам нужны четкие и стабильные правила игры, чтобы они понимали, куда имеет смысл выходить в ближайшие годы, а куда нет. Иначе они вкладывают деньги в землю, в коммуникации, а в последний момент правила меняются, и проект становится нерентабельным.
