«Время договариваться и беречь арендаторов»

Введение ограничительных мер по коронавирусу в виде запрета на работу предприятий общественного питания, значительной части магазинов и предприятий сферы услуг поставило перед многими предпринимателями вопрос о том, как выжить в ближайшие недели. Одной из серьезнейших проблем становится выполнение ряда договорных обязательств, в первую очередь – по арендным платежам, платежам за коммунальные услуги. Еще одна проблема – срыв поставок и неопределенность с будущими поставками – по сообщениям федеральных СМИ, власти обсуждают вопрос об ограничениях перевозок и перемещений между российскими регионами.

Является ли пандемия коронавируса и вводимые в связи с ней ограничительные меры форс-мажорными обстоятельствами и дают ли они право отказаться от ранее взятых на себя обязательств? Об этом рассказывает руководитель группы компаний «Константа Холдинг» Марк Геллер.

- Основная задача многих предпринимателей, которых так или иначе затрагивают ограничительные меры сегодня, заключается в необходимости минимизации любых издержек, будь то арендная плата или выплата неустоек по неисполненным договорным обязательствам. Отсюда вытекает необходимость понять, являются ли эти ограничительные меры форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельствами непреодолимой силы), для кого они являются таковыми и можно ли на них ссылаться в тех или иных обстоятельствах.

Сразу хочу отметить, что для корректной оценки в каждой конкретной ситуации нужно разбираться индивидуально, поэтому здесь можно дать только общие рекомендации.

По общему правилу, предусмотренному ст. 401 ГК РФ, вновь принятые решения органов власти, ограничивающие деятельность определенных субъектов предпринимательства, действительно можно квалифицировать как обстоятельства непреодолимой силы (форс- мажор) для исполнения обязательств перед третьими лицами тех, чья деятельность подверглась ограничению, если ими будет доказано, что они не могут надлежащим образом исполнить обязательства ввиду введения ограничений. Форс-мажор, ставший причиной для вынужденного неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, становится основанием для неприменения предусмотренных законом или тем же договором мер ответственности за просрочку исполнения или неисполнение обязательств.

Например, для арендаторов торговых площадей, чья деятельность в результате решения властей приостановлена, наступление форс-мажорных обстоятельств гипотетически может давать основание для задержки внесения арендной платы и неначисления пеней и штрафов за эту просрочку. Но формально юридически форс-мажорные обстоятельства не могут быть основанием для полного отказа от внесения арендной платы при сохранении во владении и пользовании торговых площадей или автоматического снижения арендной платы. Это снижение может быть только результатом договоренности сторон или рассмотрения спора судом, если стороны не пришли к такой договоренности.

Если говорить о выполнении обязательств в виде поставок товаров или предоставления услуг, то здесь форс-мажор как причина просрочки исполнения обязательств может также помочь избежать ответственности за просрочку, но не освободить автоматически от исполнения обязательств в принципе.

Подробнее все эти нюансы рассматривает в своей статье директор правового департамента ГК «Константа Холдинг» Максим Никонов.

В любом споре, возникающем из-за нынешних форс-мажорных обстоятельств, окончательное решение может принять только суд. Ну а какой будет судебная практика по таким вопросам в данной ситуации с пандемией и подчас юридически «кривыми» решениями органов власти, мы можем только догадываться: ситуация только начинает разворачиваться, а особый режим работы судов, введенный в середине марта, приведет к существенному увеличению сроков процессов.

В то же время уже известно, что многие крупные торговые центры в Иванове сообщили своим арендаторам о предоставлении или отсрочек по арендным платежам и о других преференциях. О замораживании арендной платы за объекты, принадлежащие региону, уже принято решение губернатором. Так что, на мой взгляд, сегодня надо в первую очередь договариваться с контрагентами и арендодателями. В конце концов, все они – разумные люди и понимают, что жизнь не заканчивается и арендаторов надо беречь, потому что новых субъектов бизнеса у нас не появится.