Фото: Варвара Гертье
На прошлой неделе мне дали документ с длинным и скучным названием «Анализ рынка строительства многоквартирных жилых домов города Иваново и Ивановской области по состоянию на 1.10.19 года и перспективы его развития на 2020-2023 годы». Текст написал человек, который однозначно претендует на звание эксперта в области жилищного строительства, и он дал разрешение публиковать полученный анализ хоть целиком, хоть кусками, но только на условиях анонимности. Перескажу своими словами, местами цитируя – уж больно интересно.
Первая глава называется «Ситуация на рынке строительства многоквартирного жилых домов и прогнозы по ее развитию на 2020-2023 годы». Там говорится, что по данным, размещенным на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства» (на 1 октября 2019 года), в Ивановской области в стадии строительства находится около 456,6 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах. Из них 115,2 тыс. квадратных метров будущего жилья официально признаны проблемными из-за срыва сроков ввода. Из оставшегося объема на долю города Иваново приходится около 258,7 тыс. кв.м. Автор записки уверен, что «приведенные объёмы строящегося жилья завышены, потому что учитывают, в том числе, объекты, на которые лишь выданы разрешения на строительство, а оно ещё не началось». На некоторые другие объекты разрешения выдавались неоднократно – например, в связи со сменой правообладателей. Вывод: завышение составляет до 10-15% заявленного объема строительства.
Данные по количеству проблемных объектов, считает автор, тоже не отражают истины, потому что «администрациями муниципалитетов неоднократно переносились плановые сроки ввода в эксплуатацию путем внесения изменений в разрешения на строительство. В течение 2018-2019 годов администрация города Иваново продлила около 50 ранее выданных разрешений на строительство многоквартирных жилых домов общей жилой площадью более 220,0 тыс. кв.м» Эксперт считает, что администраторы идут на это, чтобы скрыть истинное положение дел в жилищном строительстве. И ещё – разрешив перенос ввода в эксплуатацию на более поздние сроки, чиновники ущемляют права участников долевого строительства в угоду своим интересам и интересам недобросовестных застройщиков. Аналитиком делается революционный вывод: проблемными на территории города Иваново можно считать объекты общей жилой площадью не менее 220,0 - 240,0 кв. м, что составляет около 80%-85% строящегося в городе жилья – практически в два раза больше, чем официально признано.
Далее эксперт пишет, что из 258,7 тыс. кв.м строящегося жилья на рынке областного центра свободно около 85 000 кв.м. Разница объясняется тем, что часть объектов заморожена, часть квартир не может продаваться, и много распроданных на ранних этапах строительства. При сложившемся в Иванове ежемесячном объеме продаж ориентировочно от 6 000 до 8 000 кв. м (75 000-95 000 кв. м в год) и с учетом ожидаемого объема ввода новых проектов в следующем году свободного остатка жилья хватит на 12-15 месяцев продаж, максимум до конца 2020 – начала 2021 года. После возникнет дефицит жилья в новостройках, который из месяца в месяц будет нарастать. По прогнозам эксперта годовой объем вводимого жилья в 2020 году не превысит 15 000 - 20 000 кв.м. Росту объемов строительства препятствует практически полное отсутствие в черте города свободных земельных участков и их низкая обеспеченность инженерными сетями. И, конечно, решения Правительства РФ, обязывающие застройщиков перейти на проектное финансирование строительства жилья с 01.07.2019 года, что лишит застройщиков возможности прямого доступа к деньгам граждан для финансирования новых проектов. В этих условиях лишь незначительная часть застройщиков способна начать новые проекты за счет собственных оборотных средств и привлеченных кредитов.
Учитывая, что в общем объеме реализуемого жилья только около 65 000 кв.м стабильно ликвидны (остальные на крайних этажах, либо с неудачными планировками), дефицит ликвидного жилья может возникнуть уже во второй половине 2020 года. Около 60-65% ликвидного жилья приходится на окраинные и близкие к ним районы города, что может привести к дефициту в центральных районах города уже к марту - апрелю 2020 года: застройщики в условиях ожидаемого дефицита и роста цен ограничивают продажи.
Переход застройщиков на проектное финансирование с использованием счетов эскроу приведет к росту себестоимости квадратного метра от 2,2 тыс.руб./кв.м до 3,5 тыс.руб./кв.м в зависимости от размеров строительного объекта, объемов кредитных средств, сроков строительства (возврата кредита) и выбранной застройщиком стратегии продаж. За последние годы цена на земельные участки в центре города выросла в 3,5-4 раза и достигла 900,0 – 1 200,0 тыс.руб. за сотку, прогнозируется дальнейшее увеличение до 1 500 тыс. руб. в следующем году. Уже сегодня есть собственники, требующие 2 000,0 – 2 500, тыс. руб. за сотку, что приведет к дополнительному увеличению себестоимости строительства еще на 3,5 – 4,0 тыс. руб./кв.м.
Увеличат себестоимость строительства и планирующиеся поправки в правила землепользования и застройки, которые предусматривают рост обязательного уровня обеспеченности парковками в новых проектах и ограничивают этажность строительства. По оценке эксперта это приведет к дальнейшему увеличению себестоимости и росту цен от уровня существующих в центральных районах города еще на 2,0-2,5 тыс. руб./кв.м.
В зависимости от местоположения, технических характеристик, сроков ввода в эксплуатацию и полноты строительной готовности объектов цены в новых проектах могут достигнуть 54 – 62 тыс.руб./кв.м уже в следующем году. Развитию этого сценария способствует рост объемов ипотечного кредитования, в размере 20% каждый год вплоть до 2024 года, планируемый Правительством РФ, – это тоже будет стимулировать спрос.
Процесс будет развиваться нарастающими темпами, пока часть уцелевших в переходный период застройщиков не адаптируются к новым условиям деятельности: нарастят объемы строительства и восполнят образовавшийся дефицит между спросом и предложением жилья в новостройках. В этих условиях в 2021 году возможен рост цен до уровня 65,0 – 70,0 тыс. руб./кв.м. Сгладить процессы может только имеющийся запас на рынке вторичного жилья.
Отдельно эксперт останавливается на позиции региональной власти, считая, что уже никакие меры не смогут кардинально повлиять на процесс. Тем более, что власть ничего не предпринимает – то ли констатирует, то ли иронизирует автор.
Ивановские застройщики и их перспективы в 2020 – 2023 годах – этому посвящена вторая часть отчёта. В областном центре работают 23 застройщика многоквартирных домов, силами которых возводится 39 строительных объекта общей площадью около 258,7 тыс. кв.м жилья. Основной объём, около 90%, возводят следующие компании: ГК «Квартал», ГК «Славянский дом», ГК «Феникс», ГК «Центр строительных услуг», ГК «Комбинат строительных конструкций», ГК «Доступное жилье», ГК «СМУ-1», ООО «ДомоСтрой», ООО «Жилищно-строительная компания».
Подавляющее большинство учредителей и руководителей компаний-застройщиков пришли в строительство из других сфер, не обладая ни необходимыми оборотными средствами, ни знаниями и опытом ведения производственно-хозяйственной деятельности. Это не утверждение редакции – это мнение эксперта, который считает, что законодательство о долевом строительстве не устанавливало никаких требований к профессиональной подготовке и финансовому положению застройщика, что открыло недобросовестным предпринимателям лёгкий доступ к деньгам граждан. Автор аналитической записки утверждает: большинство учредителей и руководителей организаций-застройщиков искренне считали, что выручка от реализации объектов долевого участия – это и есть прибыль, которую тратили по своему усмотрению, в том числе на личные нужды. А на самом деле – это деньги граждан, полученные в долг на строительство. Подобные действия застройщиков эксперт трактует как нецелевое использование средств участников долевого строительства. Деньги шли на развитие непрофильных направлений и на личные нужды, но затраты и в других направлениях зачастую не были экономически просчитаны – считает эксперт. Часть денежных средств, получаемых от дольщиков в наличной форме, не приходовалась и выводилась из целевого использования. Это привело к вымыванию оборотных средств из стройки и к практике достройки предыдущих объектов за счет реализации последующих, по принципу пирамиды.
Автор уверен, что этому способствовало отсутствие контроля над деятельностью застройщиков со стороны надзорных органов, что привело к ряду банкротств и к увеличению количества проблемных объектов и росту числа обманутых дольщиков.
Пирамиды существуют при растущем спросе до первого сбоя, обрывающего цепочку в финансировании. Громом среди ясного неба стало для многих застройщиков решение, обязывающее вести строительные проекты в рамках проектного финансирования и под контролем уполномоченных банков, либо за свой счет. С обязательным использованием эскроу-счетов для размещения денежных средств граждан. Это решение закрыло застройщикам свободный доступ к деньгам участников долевого строительства, не позволяя направить их на финансирование новых и реализуемых проектов. Подавляющему большинству ивановских застройщиков рассчитывать на получение кредита в рамках проектного финансирования не приходится из-за убыточности и отсутствия внятного бухгалтерского учета, и они будут вынуждены уйти из долевого строительства жилья. Последствия будут разными.
По оценкам эксперта, не менее половины застройщиков областного центра в ближайшие два года уйдут с рынка строительства многоквартирных домов. Часть из них смогут завершить строительство объектов, у других не хватит оборотных средств и их ждет банкротство. А граждан, доверивших им деньги, ждут суды и, вероятно, потеря денег.
И дальше снова о властях: о случаях бездействия и о случаях неграмотных действий чиновников разного уровня.
Вывод автора записки таков: «в департаменте архитектуры и строительства области таким анализом никто себя не озадачивает, из-за чего страдают добросовестные застройщики и граждане, доверившие деньги не самым надёжным строителям».
Дальше аналитик рассказывает о ситуации, сложившейся у конкретных региональных застройщиков, анализирует их финансовое положение и даёт прогнозные цифры кассового разрыва в учёте конкретных компаний. И рассказывает о том, какие схемы могла применять та или иная строительная компания для вывода денег, уменьшения налогооблагаемой базы и иных «шалостей», некоторые из которых имеют явно криминальный оттенок. Так как в «Аналитической записке» не представлены схемы расчётов и не названы источники информации о движении денежных средств в компаниях, редакция сочла невозможным публиковать подобную информацию и названия конкретных фирм, которые – по мнению эксперта – допускали и продолжают допускать умышленные нарушения в финансовой отчётности.
Завершается обзор выводом: только у пяти недобросовестных (с точки зрения автора) застройщиков, под угрозой незавершения находится более 115 000 кв.м жилья – из возводимых сегодня 258,700 кв. м. И прогнозом, что этими пятью «хулиганами» дело не ограничится, что количество проблемных объектов и площадь вероятного недостроя увеличатся. Как и количество обманутых дольщиков. Самое интересное, продолжает эксперт, что эта ситуация на рынке строительства многоквартирных жилых домов, похоже, устраивает и местную власть, и застройщиков из числа несостоятельных и недобросовестных (подчеркиваем – это личное мнение автора аналитической записки).
И ещё автор записки пишет о власти, которая догадывается и о нарушениях, творящихся на рынке, и о возможных последствиях – но никого не трогает, а часто потакает. Речь идёт о надзорных и правоохранительных органах. Недобросовестным строителям облегчают жизнь продлением ранее выданных разрешений на строительство и переносом сроков ввода в эксплуатацию – это позволяет избежать судебных исков от дольщиков. Выдают противоправные заключения о соответствии критериям строительной готовности проектов, разрешающие застройщикам привлекать деньги граждан. Власть боится, что давление на недобросовестных застройщиков приведет к массовым банкротствам, неуправляемому росту проблемных объектов и обманутых дольщиков, к обвалу регионального рынка жилья. А это испортит картинку, которую региональная власть старательно рисует для аппарата президента и Правительства РФ – этим эксперт подтверждает постулат Владимира Ильича Ленина о том, что политика – концентрированное выражение экономики (или наоборот, как хотите).
Более того, по мнению автора для отдельных представителей региональной власти в этой ситуации просматривается материальный интерес. Центр планирует выделение немалых федеральных средств региональным фондам помощи участникам долевого строительства, пострадавшим от несостоятельных и недобросовестных застройщиков – а это миллиарды рублей, которыми региональная власть будет распоряжаться. Прогноз эксперта банален: формируется новая ниша для коррупции на рынке строительства. Зная, кто возглавил региональный фонд в Ивановской области, можно предположить, насколько эффективно выделяемые федеральные средства будут использоваться. (Для тех, кто не следит за новостями, напомню, что руководителем вновь созданного «Фонда Ивановской области защиты прав граждан – участников долевого строительства» стал недавно досрочно уволенный экс-глава города Тейково Сергей Рыбаков, которого курирует и продвигает заместитель губернатора Александр Шаботинский).
Застройщиков такая позиция власти устраивает, так как позволяет и дальше, хотя и с бОльшими издержками, привлекать и использовать средства дольщиков нецелевым образом. Эта властная позиция также дает им время на постепенный – юридически выверенный и с минимальными потерями – выход из строительного бизнеса, в котором для них никакой перспективы, кроме банкротства, нет. Пострадают в этой ситуации опять граждане – причем тем больше, чем длительнее будет этот процесс.
В заключение автор аналитики говорит, что на строительном рынке города в скором времени останется всего четыре строительные компании – называть их, по понятным причинам, не буду – в том числе из-за того, чтобы не сеять ещё большей паники среди дольщиков. Правда, четвёрку потенциально выживших ждут непростые времена, потому что в условиях дефицита земельных участков и при переходе на проектное финансирование они будут вынуждены в 2019-2020 годах снизить объемы строительства в среднем в 1,5 – 2 раза.
P.S.: Ещё раз напомню, что в материале изложена не точка зрения редакции, а экспертное мнение автора документа под названием «Анализ рынка строительства многоквартирных жилых домов города Иваново и Ивановской области по состоянию на 1.10.19 года и перспективы его развития на 2020-2023 годы».
