Фото: Варвара Гертье
Очередной переполох, вызванный возможной застройкой на площади Пушкина, выявил моменты, которые могут показаться забавными, хотя на самом деле таковыми не являются.
Для начала напомним факты.
23 октября на сайте Avito.ru появилось объявление агентства недвижимости «Квантор» с предложением приобрести участок земли, расположенный перед «БИМом». Сначала речь шла об участке в 4,5 тыс. кв. м по цене 95 млн рублей, затем площадь участка в течение одного дня увеличилась до 15 тыс. кв. м, а цена снизилась до 75 млн рублей. Сообщалось, что назначение участка – размещение объектов с жилыми единицами в верхних этажах и объектов делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения в нижних этажах. В пятницу, 26 октября, это объявление почему-то было перемещено в раздел «участки под ИЖС» (ранее оно было в разделе коммерческой недвижимости).
Участок находится в водоохраной зоне, так что к нему применяются соответствующие ограничения. Судя по выписке из ЕГРН (имеется в распоряжении редакции), с 2014 года собственником этого участка является Гусейнова Кенуль Аслан кызы.
В социальных сетях немедленно появились проклятия в адрес администрации областного центра: мол, гады, продали землю неизвестно кому, а теперь здесь понастроят многоэтажки, и вся панорама на «БИМ» – один из немногочисленных «открыточных» видов Иванова – будет изуродована очередным монстром из стекла и бетона. Были и немногочисленные голоса в поддержку ликвидации «развалюх» в центре.
Мало кто из диванных комментаторов озаботился тем, чтобы посмотреть, что это за участок (это и смешно, и грустно). Территория изначально принадлежала «БИМу» и в постсоветские времена приватизировалась вместе с предприятием. В отдельный участок была выделена в 2010 году, а продана в 2014-м.
Ни бывший, ни нынешний собственник ни разу не обращались в мэрию за разрешением на строительство на участке. Как говорят специалисты-строители, возвести здесь что-то существенное проблематично: под участком проходит такое количество коммуникаций, что их перенос обойдется миллиарда в полтора (рублей). Что приведет к такому росту себестоимости объекта, что окупаться он будет лет 200 (ну, или фабрику по производству наркотиков там надо открывать – шутка, если что).
Это не исключает, что покупатель, ежели такой найдется, все-таки решит застроить участок. Что и в каком виде можно возвести на сегодняшний день на участке перед «БИМом».
Если верить генеральному плану города Иваново и правилам землепользования и застройки, выставленный на продажу участок находится в зоне общественно-деловой застройки О-1. То есть торговый или административный центр там строить можно, гостиницу и многоэтажное жилье – тоже. Но это только на первый взгляд – есть ряд ограничений. Во-первых, уже упомянутые ограничения, накладываемые Водным кодексом. Во-вторых, не стоит забывать, что рядом находится «БИМ», который с 2016 года является объектом культурного наследия регионального значения. Плюс площадь Пушкина – это зона охраняемого ландшафта (тот самый «открыточный» вид).
Так что собственнику, затеявшему строительство чего-либо, что выше обычного забора, придется не только решать вопрос с коммуникациями, но и согласовывать проектную документацию с комитетом по охране объектов культурного наследия Ивановской области. В охранную зону «БИМа» участок не входит, но в проектной документации, по мнению специалистов комитета по охране памятников, придется предусматривать раздел по обеспечению сохранности ОКН и обосновать тот факт, что визуальное восприятие «БИМа» при новом строительстве не будет нарушено. Что, очевидно, сделать будет весьма непросто.
Вот что мы имеем на сегодняшний день и что нужно иметь в виду потенциальным покупателям.
Если говорить об ивановской мэрии, то чиновников упрекнуть можно только в том, как они лопухнулись с проектом по благоустройству набережной. Проект, разработанный местными архитекторами (а вовсе не «Стрелкой», как почему-то думают многие), предполагает обустройство рекреационной зоны по обеим берегам Уводи от моста на площади Пушкина, до моста на ул. Громобоя. Хороший, кстати, проект, если его удастся реализовать, это будет очень и очень круто. Вот только, похоже, при его разработке проектировщики пообщались со всеми собственниками земельных участков – кроме госпожи Гусейновой (скорее всего, она номинальный собственник, но это отдельная история).
А теперь о главном – можно ли что-нибудь сделать (и кто это может сделать), чтобы исключить возможность застройки территории, прилегающей к «БИМу». Есть два варианта.
Первый – охранно-культурный. Можно заказать проект охранных зон и градостроительного регламента для объекта культурного наследия регионального значения «Архитектурный ансамбль Большой Ивановской мануфактуры». По идее, проекты новых охранных зон – это забота комитета по охране объектов культурного наследия, но действующее законодательство не запрещает заняться этим любым заинтересованным лицам – не обязательно собственникам объекта. Те же охранные зоны и градостроительные регламенты для дома-«подковы» разрабатывали вовсе не собственники многоквартирного дома по Громобоя, 13, а предприниматель, владеющий участком земли неподалеку.
У комитета по охране ОКН на проект охранных зон просто нет денег – видимо, принимающие решения о распределении средств из областного бюджета, не считают это значимым делом. А вот если заинтересованная общественность скинется на проект, найдет специалистов, оплатит их работу, то, думаю, областные чиновники, занимающиеся охраной памятников, только спасибо скажут и требуемый документ утвердят – если, паче чаяния, на месте нынешнего катка будут строить что-то масштабное, им в числе прочих придется оправдываться на каждом шагу.
Второй путь – градостроительный. В ближайшие полгода ивановская мэрия собирается вносить очередные изменения в генеральный план областного центра и в правила землепользования и застройки. Этим летом даже постановление по этому поводу издали. И публичные слушания по этому поводу предполагаются (и не одни).
Так вот, никто не мешает любому жителю города, а тем паче общественным организациям, внести предложение по изменению функциональной зоны и вида разрешенного использования пресловутых земельных участков. Сейчас там зона деловой активности О-1, а будет, скажем, рекреационная зона. И всё – вопрос о строительстве там будет снят.
И не надо говорить про интересы собственника – у нас они не учитываются сплошь и рядом. Взять хотя бы многолетнюю историю с жителями частного сектора, расположенного в зоне многоэтажной застройки Ж-3. То есть по факту там частный сектор, а по генплану – многоэтажки. Не один раз жители таких районов (а их не один и не два, и собственников там, соответственно, не одна сотня) требовали изменить зону на Ж-1 (зона индивидуальной жилой застройки). Что им на это отвечали городские власти? А вот что: город должен развиваться, надо учитывать интересы всех жителей, а не только собственников каких-то частных домов. Ну и с площадью Пушкина то же самое: много ли тех, кто заинтересован в очередном экспонате из коллекции архитектурных убожеств, которыми уже усеяна площадь Пушкина? А тех, кто хочет сохранить панорамный вид и предпочитает видеть на этом месте рекреационную зону? А?
Кстати говоря, ивановская мэрия и сама могла бы выступить с такой инициативой. Но пока и предложения по изменениям в генплан и ПЗЗ, которые уже есть, нигде не озвучивались – так что лучше не надеяться на инициативу чиновников.
Не исключаю, что есть и другие варианты, но эти лежат на поверхности.
Теперь будет интересно посмотреть, многие ли из возмущавшихся в соцсетях перспективой застройки 1,5 га у «БИМа» сделают хоть что-нибудь, чтобы эту проблему решить.
