- Андрей Вячеславович, когда говорят о комплексном освоении территорий, обычно представляют себе строительство новых микрорайонов на пустующих участках. В Иванове подобные примеры за последние годы легко пересчитать на пальцах одной руки – Новая Ильинка, микрорайон Московский, ваш проект Новая Дерябиха. Но ведь теперь таких крупных свободных участков в областном центре нет. Это означает, что город будет развиваться только за счет точечной застройки?
- Вы правы насчет отсутствия крупных свободных участков под комплексную застройку. Но и точечная застройка – вариант во многом тупиковый. Поскольку она не учитывает, например, потребность в социальной инфраструктуре. Кроме того, в Иванове сам термин «точечная застройка» приобрел негативный оттенок – слишком часто она велась без учета мнения и потребностей жителей того или иного района. Но отсутствие свободных участков не ставит крест на комплексной застройке в городе, поскольку с 2017 года на федеральном уровне создан и законодательно закреплен механизм комплексного устойчивого развития территорий. Он относится именно к застроенным территориям и позволяет с учетом интересов всех сторон проводить расселение и застройку крупных городских кварталов.
- Сразу приходит в голову московская программа реновации…
- В ивановском варианте о расселении «хрущевок» речь, конечно, не идет – пока, во всяком случае. В нашем городе есть территории, гораздо больше нуждающиеся в реновации. Не секрет, что в разных районах еще сохранились кварталы и деревянных бараков постройки чуть ли не 1930-х годов, и двухэтажных ветхих домов, на расселение которых у города нет денег. И, конечно, характерная особенность Иванова, удивляющая гостей города, – это огромные кварталы частного сектора в самом центре. С точки зрения законов градостроительства это нонсенс.
- Да, о частном секторе в центре города и о необходимости его расселения говорят уже лет 20. Но пока ни у одного застройщика не хватило сил и средств, чтобы взяться за подобные проекты: слишком много собственников, слишком разные у них интересы.
- Примеры расселения частного сектора в Иванове все-таки были – можно вспомнить объекты разных застройщиков в районе улицы Жарова. Но масштаб расселения все равно был невелик: 10-15 домов. И даже это требовало огромных усилий со стороны застройщика.
Однако в прошлом году ситуация кардинально изменилась. С 1 января 2017 года в Градостроительный кодекс было введено новое понятие - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). Это деятельность по планировке территории, проектированию, строительству и реконструкции объектов, «осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории». В Градостроительном кодексе этот механизм описан достаточно подробно. Вкратце поясню, что он позволяет осуществлять изъятие земельных участков у собственников с выплатой компенсации, проводить планировку территории и затем ее комплексное освоение.
В прошлом году в Иванове по инициативе администрации города были внесены изменения в правила землепользования и застройки, и под комплексное устойчивое развитие были определены две территории. Одна из них находится в центре города и ограничена улицами 3-я Нагорная, 1-я Ефимовская, Зверева и 2-я Ефимовская. Вторая территория ограничена улицами 10 Августа, Колотилова, Суворова и Пролетарской.
- Почему вы считаете, что комплексное освоение может быть интересно застройщикам?
- Застройщики напрямую заинтересованы в развитии механизма КУРТ. Потому что он снимает проблемы с расселением уже застроенных территорий. Расселение идет организованно, жители получают достойную компенсацию – по рыночной цене, которую определяет оценщик. Как правило, на застроенных территориях уже есть определенная инфраструктура – например, дороги, мощности по газу или электроснабжению. А это в значительной степени упрощает согласования с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, в случае реализации КУРТ часть организационных моментов берет на себя муниципалитет. Это значительно упрощает жизнь инвестору, экономит ему время, которое в данном случае тоже деньги.
И, конечно, огромную роль играет расположение участков. Повторю: речь идет о земле в центральной части города или об участках вдоль магистральных дорог. У тех, кто хочет купить новое жилье, есть спрос на эти районы. Но сейчас застройщики мало что могут им предложить, особенно если учесть, что сейчас покупатели стали очень требовательны в отношении организации придомовой территории, подъездных путей, наличия парковочных мест и т.д.
- А город что получает в результате?
- Город, городские власти и жители в результате получат вместо аварийных двухэтажек или частного сектора, где тоже немало ветхих домов, современные кварталы с тщательно проработанной планировкой, подъездными путями, рекреационными зонами и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и т.д. Недаром на федеральном уровне активно поддерживают КУРТ, есть федеральная программа, в рамках которой муниципалитет может получить средства из федерального бюджета на строительство дорог и социальных объектов в случае комплексной застройки. И это выгодно отличает подобные проекты от точечной застройки: не секрет, что зачастую застройщик возводит один-два дома на уже застроенных территориях, а потом жители новостроек сталкиваются с проблемой нехватки мест в детских садах и школах неподалеку, с нехваткой парковочных мест и отсутствием стоянок и т.д. Здесь же есть возможность привлечь федеральные средства на развитие города.
- Остается вопрос о жителях: вряд ли те, кто живет на территориях, где планируется комплексное устойчивое развитие, будут довольны.
- Вы знаете, у всех разное мнение. Кто-то готов переехать в другое жилье, кто-то нет. Даже из аварийного жилья люди порой не хотят переезжать в новые квартиры, потому что привыкли к старому дому. Но нужно понимать, что есть интересы города в целом, есть потребность в развитии. А гарантией того, что это именно интересы города, а не отдельно взятого инвестора, является участие и контроль муниципалитета. Фактически это в определенной мере механизм частно-государственного партнерства.
Еще раз повторю: компенсация за изымаемые участки будет определяться оценщиком исходя из рыночной (кадастровой) цены. Более того: если собственник не будет согласен с этой оценкой, он может сам заказать ее. И тогда уже суд будет решать, кто прав и не была ли первоначальная цена заниженной.
- Так ваша компания готова участвовать в комплексном развитии территории в качестве инвестора?
- Для нас это очень интересно. Все наши проекты комплексной застройки находятся на периферии – в первую очередь, это Кохма, Ивановский район. В областном центре мы можем вести только точечную застройку. Но это уже неинтересно, потому что мы все-таки хотим создавать людям комфортную среду для жизни, а не загонять их в бетонные коробки. У нас уже есть определенный опыт: в Кохме мы сейчас возводим жилой комплекс «Тихий берег», где, в том числе, постарались реализовать свои представления о комфортных условиях для жителей. Изначально этот земельный участок был малопригодным для застройки: сложный рельеф, прибрежная зона водоема Запрудка, большой перепад высот – застройщики не очень любят осваивать такие территории. Мы приняли решение построить подпорную стену. Это, конечно, привело к увеличению расходов, но, с другой стороны, дало возможность затем спланировать территорию так, чтобы учесть по максимуму потребности людей, которые будут здесь жить. Схема расположения домов образует замкнутые дворы, что сразу делает их более тихими и уютными. Мы предусмотрели широкие тротуары, спортивные и детские площадки, изолированные от дорог и парковок. Парковочные места предусмотрены в достаточном количестве и расположены так, чтобы не мешать пешеходам. Запланированы удобные подъездные пути, большая площадь озеленения территории – то есть мы. по большому счету, постарались реализовать наши собственные представления о том, что такое правильно обустроенное жилье.
Теперь хочется перенести этот опыт и в Иванове, разработать и построить квартал, где будут учтены все потребности жителей – современные технологии это позволяют. Но самостоятельно зайти на территории, застроенные ветхими двухэтажными домами или частным сектором застройщику – повторю – очень сложно. Так что этот механизм нам очень интересен.
Я знаю, что некоторые наши коллеги-застройщики настроены скептически по отношению к механизму КУРТ. Но, думаю, что время и практика покажет, что это наиболее эффективный способ развития таких городов, как Иваново, и он действительно позволит сформировать современную и комфортную городскую среду с учетом всех потребностей жителей.
