Фото: Варвара Гертье
После череды скандалов с обманутыми дольщиками в федеральное законодательство о долевом строительстве был принят ряд изменений, которые, по замыслу авторов этих изменений, должны защитить права участников долевого строительства. Однако эта «защита» может выйти боком как застройщикам, так, в конечном итоге, и самим дольщикам. Руководитель одной из ивановских строительных компаний Григорий Газарян уверен, что эти изменения могут привести к снижению темпов жилищного строительства и росту цен. Вот его мнение – и надеемся на продолжение дискуссии со стороны профессионального сообщества.
Изменения в законодательство, регулирующее долевое строительство, вступают в силу поэтапно. С 1 января 2017 года вступил в силу ряд поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Часть изменений вступили в силу с 1 июля 2017 года. 29 июля этого года был принят 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».
Наверное, каждый застройщик для себя оценивает последствия принятия этих изменений и 218-ФЗ, однако пока мнение застройщиков нашего региона нигде не было высказано. А ведь эти законы больше всего повлияют именно на ситуацию в регионах, поскольку в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге и т.д. – условия для развития жилищного строительства совершенно другие. На мой взгляд, новые требования для строителей, работающих в таких городах, как Иваново, Владимир, Кострома, и даже Ярославль и Нижний Новгород, не просто чрезмерны - они убийственны и приведут к уничтожению большинства местных строительных компаний и сокращению объемов строительства.
Рассмотрим эти изменения в порядке вступления в силу. Итак, с 1 января 2017 года утверждена новая форма проектной декларации, изменились требования к сайту застройщика, есть и ряд других изменений, которые действительно были необходимы. Но в то же время изменились требования к страхованию объектов долевого строительства, а также введены понижающие коэффициенты при расчете стоимости долевого строительства. К чему это привело?
Требование страховать ответственность застройщика было и раньше, и мы, застройщики, могли нормально работать по этим требованиям. Тогда стоимость страховки составляла порядка 0,6% от стоимости договора долевого строительства, и в каждом регионе было несколько страховых организаций, которые занимались страхованием ответственности застройщика.
С 1 января 2017 года на федеральном уровне было ограничено количество страховых компаний, которые могут работать с застройщиками. Мы, получив разрешение на строительство многоквартирного дома на ул. 10 августа в конце 2016 года, столкнулись с тем, что в Ивановской области теперь никто не страхует ответственность застройщиков. Оказалось, что страховщики «поделили» между собой регионы, то есть определенные страховые организации работают только с определенным перечнем регионов. Получается, что с ивановскими застройщиками работает только одна страховая организация – а это уже монополия. В результате выросла стоимость страховки: с 0,6% от стоимости договора до 1,5% - в 2,5 раза, и это не считая дополнительных требований, которые выдвигает нам страхователь, например, по наличию поручителя. Естественно, это отражается на себестоимости строительства, и значит, и на ценах для покупателей.
Но это еще не все. Я упоминал о понижающих коэффициентах при расчете реализуемой площади объекта долевого строительства. Например, для лоджий этот коэффициент должен быть 0,5, для балконов и террас – 0,3. На первый взгляд, это должно привести к снижению стоимости квадратного метра квартиры. Но ведь мои расходы как застройщика остаются теми же. То есть, например, если квартира площадью 50 кв.м, из которых 6 кв.м – лоджия, и квадратный метр стоит 40 тысяч рублей, то мы должны заключать договор не на 2 млн рублей, а на 1 млн 880 тысяч, как будто мы продаем 47 кв.м. Если бы речь шла, как в советские времена, о бетонной плите и стяжке, то я бы махнул рукой и подарил бы дольщику эти 3 кв.м – ну потеряю я на этом стоимость куба бетона, и бог с ним. Но в современных домах лоджии совсем не такие. В 21-этажном доме, который мы начали строить в этом году на ул. 10 Августа, например, лоджии с панорамным остеклением, стены утепляются по технологии сенерджи, а это всё достаточно серьезные расходы. Естественно, я должен это компенсировать. А компенсировать я это могу только за счет того же дольщика.
То есть стоимость квартиры остается той же, и расходы дольщика – такими же. Но формально я продаю ему меньшую площадь за те же деньги, что приводит к росту цены квадратного метра. И потом, психологически для дольщика основополагающим фактором при выборе квартиры является стоимость квадратного метра, а уже потом при ознакомлении с проектом договора выясняется вопрос с заниженной площадью квартиры.
Со страховщиками есть еще одна проблема. Где гарантия, что страховщик, набрав 1-2 миллиарда со строителей, вдруг не обанкротится (такие примеры мы тоже уже видели, в том числе, СУ-155)? Такой гарантии нет. Но как только страховщика исключат из реестра уполномоченных страховых организаций, я должен буду опять где-то изыскивать деньги и снова страховать свою ответственность. А деньги немаленькие: при строительстве 100-квартирного дома, стоимость которого порядка 250 млн, это 4 млн рублей. То есть опять дополнительные риски необходимо заложить в себестоимость строительства. Если этого не сделать, не будет средств для повторного страхования, а если не будет страховки, контролирующие органы приостановят строительство.
Но все это цветочки по сравнению с теми изменениями, которые ждут нас с 1 июля 2018 года. К строительным компаниям, которые будут работать со средствами дольщиков, предъявляются такие требования, что проще будет вообще не привлекать деньги дольщиков, а строить на свои. Но вряд ли кто-нибудь из региональных застройщиков может себе это позволить в нынешних условиях. Думаю, что те, у кого есть такие средства, могут найти им лучшее применение, чем строительство жилья.
Началось все вполне прилично, с создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, учредителем которого выступила Российская Федерация. Каждый застройщик, привлекающий деньги дольщиков, обязан будет отчислять в указанный фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве (процент может и будет законодателем увеличиваться). Данные отчисления заменят страхование ответственности застройщика и поручительство банка. Что, с учетом сказанного выше про страхование ответственности, является безусловно положительным моментом данной кампании.
Но это практически единственный плюс принятых изменений. К сожалению, те застройщики, у которых по дому уже зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве, не смогут воспользоваться данным изменением.
Что касается других изменений, то при получении разрешения на строительство после 1 июля 2018 года застройщик будет иметь право привлекать деньги дольщиков только при соблюдении следующих условий:
- организация должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика или технического заказчика или генподрядчика и при этом получить разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. Таким образом выход на рынок строительства жилья для новых компаний закрывается. Большие проблемы могут возникнуть у тех, кто для оптимизации бизнес-процессов предпочитал работать в рамках группы компаний. В регионах таких предприятий немало, если взять крупных ивановских застройщиков, то очень немногие строят все объекты в рамках одного юридического лица. А что будет с застройщиками из небольших городов и районов? Там спрос на новое жилье низкий, большинство из них в лучшем случае строят 1-2 тысячи метров в год. Многие ли будут подходить под новые критерии? Эти фирмы просто будут вытеснены с рынка. А ведь это тоже налоги и рабочие места… И кто придет на их место?
- обязательное проведение экспертизы проектной документации, даже в случае малоэтажного строительства. Это вполне разумное требование – одно из немногих, которые не вызывают возражений.
- наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости объекта на банковском счете, размещенном в уполномоченном банке. Перечень уполномоченных банков утверждается на федеральном уровне. Вероятно, это требование было введено для того чтобы отсечь от рынка застройщиков, которые не имеют достаточного объема собственных средств. Но получается, что я должен фактически заморозить до конца строительства немалую сумму: я уже говорил, что на 100-квартирный дом надо порядка 250 млн рублей. Значит, на счет я должен положить около 25 млн. Но ведь уже есть компенсационный фонд, зачем нужна еще одна гарантия? Интересно, у кого из наших строителей есть свободные 25 млн, которые они могут заморозить на 2-3 года.
- у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. То есть, строя жилой дом, ты можешь взять деньги только в виде целевого кредита у банка. При этом всем известно, что банки сегодня практически не кредитуют строителей, считая строительство жилья высокорисковой отраслью. Раньше в случае появления проблем можно было использовать докапитализацию, учредитель мог дать заем своей строительной фирме, чтобы в период, когда, например, продажи встали, не замораживать стройку. После 1 июля 2018 года это будет невозможно. Нет денег от дольщиков – строительство встанет.
- все счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны находиться в одном банке. Если функции застройщика и генподрядчика осуществляет одна организация, это вполне реально. А если разные? И где гарантии, что в период строительства у этого банка не будет отозвана лицензия? Получается, опять формируется монополия, строители будут вынуждены работать с 4-5 крупными банками, какие бы драконовские условия они не выставляли?
- административные расходы застройщика, даже если он же генподрядчик – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д. – не могут превышать 10% от стоимости строительства. Но как можно регламентировать эти расходы? У каждого застройщика свой штат сотрудников, свои затраты, сегодня застройщик и участник долевого строительства «на берегу» определяют размер так называемых «услуг застройщика», которые застройщик тратит на текущие нужды. Данные затраты прописываются в договоре. Вряд ли интересам дольщика будут соответствовать сокращение штата работников застройщика или сокращение затрат на рекламу.
- по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приемки-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета). Это должен делать банк, в котором находятся счета. Он должен проверять каждый платеж.
Как это будет делать банк? Мы строители, профессионалы, мы понимаем, зачем и в каком объеме производятся платежи. А банку, в котором размещаются счета, придется нанимать отдельный штат сотрудников, квалификация которых должна быть не ниже нашей, чтобы они могли контролировать каждый платеж. Где они возьмут таких сотрудников? А как можно объяснить, почему договор заключен с этой организацией, а не с другой, и именно по такой цене? Это все очень субъективно. Проводить исследование рынков? Или банк получит право блокировать платежи на неопределенное время, пока не разберется? Тогда это уже не банк, а силовая структура. А что в это время будет со стройкой?
- совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от стоимости строительства. В этом есть смысл. По моему мнению, законодатель в данном случае пытается ограничить вывод капитала, полученного от участников долевого строительства, в фирмы-однодневки, которые в принципе не собираются выполнять работы по объекту.
- запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Это требование идет вразрез с реальностью и действующим градостроительным законодательством по развитию застроенных территорий и комплексному освоению территорий. Получается, что после 1 июля следующего года застройщик получил разрешение на один дом, построил его, ввел в эксплуатацию, и только после этого может подавать документы на получение следующего разрешения на строительство. А теперь представим себе ситуацию: законопослушный застройщик, удовлетворяющий всем вышеприведенным требованиям, строит один дом. 10% от сметной стоимости положил в банк, в компенсационный фонд оплатил 1,2% от договоров долёвки, получил разрешение, начал строить. И вдруг продажи встали. Это обычная история: сезонные спады, кризисные явления в экономике и т.д. И вот у застройщика есть 15-20 договоров из 100-120 возможных, и всё. И стройка останавливается. Ведь не застройщик виноват в колебаниях рынка, в изменении спроса, и он не может продавать ниже себестоимости – это будет очередная пирамида. Сегодня застройщик ведет одновременно 2-3 объекта, он может закрыть провал в продажах на одном из них деньгами с других (в рамках услуг застройщика) и не останавливать стройку. Когда будет только один объект, в итоге мы получим замороженное строительство и очередных обманутых дольщиков. Ведь кредит на проблемный объект банк не даст, а из других источников средства привлекать запрещено. Замкнутый круг. И закон, призванный защитить права дольщиков, будет работать против них.
Кроме того, невозможно будет вести комплексную застройку. То есть формально никто это не запрещает, но в то же время строить придется по одному дому. Разработали проект, получили разрешение и строим один дом. Запрещено направлять средства от этого дома на разработку проекта на следующий объект в этом же микрорайоне, запрещено начинать строить следующий дом, пока не закончим первый. Даже при благоприятном раскладе строительство будет затягиваться: там, где сейчас можно уложиться в 5 лет, после 1 июля 2018 года будет требоваться 10-15 лет. А люди, купившие квартиры в первом доме, в течение всего этого времени будут жить в условиях стройплощадки? Это тоже забота о дольщиках?
Никто сейчас почему-то не задумывается, как отразятся законодательные нововведения на объемах жилищного строительства. Те дома, разрешения на которые выданы сейчас, достроятся в 2017-2018 годах. Кто-то успеет еще получить разрешения в первом полугодии 2018 года, эти объект перейдут на 2019-2020 годы. Но дальше однозначно будет провал. Если сейчас не внести изменения в закон, отрасль начнет уничтожаться.
Плюс давайте представим: есть разрешение на один дом. В штате нормальной строительной организации, которая выполняет функции и застройщика, и генподрядчика, как правило, есть и электрики, и сантехники, и каменщики, и штукатуры и другие специалисты. Они работают в рамках сетевого графика. Каменщики возвели коробку – ушли, пришли сантехники, электрики, потом отделочники и т.д. Сейчас они переходят с одного объекта на другой, мы стараемся не допускать простоев. А с 1 июля 2018 года, когда можно будет строить только один дом, у меня бОльшая часть рабочих будет сидеть без дела, ожидая, когда их коллеги закончат свой этап. Мне их отправлять в отпуск или оплачивать простои? Или увольнять? На каком основании их увольнять? А где найти специалистов, когда они снова понадобятся?
Есть и другие ограничения для застройщиков, например, запрет на осуществление иных видов деятельности, на привлечение кредитов, займов ссуд, кроме целевых кредитов на строительство, на выпуск ценных бумаг, кроме акций, на приобретение ценных бумаг, на совершение сделок, не связанных со строительством. То есть строительная организация не может заключать никакие сделки. Запрещено также создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций. Это опять не согласуется с принятыми изменениями по трехлетнему опыту работы застройщика или его дочерних (основных) организаций. С одной стороны, законодатель дает возможность использования строительного опыта дочерней (основной) организации, а с другой стороны, сразу эту возможность сам же и забирает. Конечно, какие-то из этих запретов, возможно, и обоснованы, но в целом создаются условия, в которых очень сложно вести деятельность.
К сожалению, на этапе разработки изменений в законодательство и 218-ФЗ никто не посоветовался с застройщиками, не дал им возможность высказать свое мнение по проекту закона, изменения были разработаны и приняты буквально за несколько дней. И теперь мы получили условия, работать в которых просто бессмысленно. Правда, сегодня это понимают очень немногие.
Из разговоров на встречах с проектировщиками, подрядчиками, субподрядчиками можно сделать вывод, что многие из них не знают об этих изменениях или недооценивают степень их влияния на отрасль. Кто-то думает, что их это не коснется. Но пройдет время, и они прочувствуют это на себе. Те же проектировщики: объем заказов у них снизится, если каждый застройщик вместо 3-4 объектов будет строить один. Строительство – это длительный процесс, каждый из застройщиков работает на перспективу 4-3 года. Теперь перспектив практически не будет. Повторю: для Москвы, может быть, эта схема и приемлема, но в регионах это фактически остановит строительство.
