Найти компромисс

Анна Семёнова
Фото: Варвара Гертье

Должность начальника управления архитектуры и градостроительства в администрации областного центра – одна из тех, что вызывает повышенный интерес и у бизнеса, и у общественности. Слишком много в последние годы в Иванове было скандалов, связанных с точечной застройкой, слишком много вопросов и споров о том, как должен развиваться город, слишком много разговоров о том, что есть особо приближенные застройщики, которым в городе можно всё. В июне управление архитектуры и градостроительства возглавил Павел Соколов, много лет проработавший в отрасли, правда, в сфере проектирования, а не непосредственного строительства. С ним мы поговорили о том, каким образом будет строиться взаимодействие властей с инвесторами, застройщиками и общественностью, а также о том, возможно ли в принципе отказаться от точечной застройки.


- Сначала, можно сказать, личный вопрос. Когда назначают человека на должность начальника управления архитектуры и градостроительства, сразу начинаются домыслы, чей человек пришёл на это место, кому достанутся бонусы, а кто будет за бортом. Вы чей человек?
- Если это личный вопрос, то я человек – сам себе на уме.

- А если не личный?
- Тогда отвечу так: на эту должность меня пригласил глава города Иваново Владимир Шарыпов, попросил помочь ему разобраться со сложившейся ситуацией. Человек он инициативный, мыслит позитивно и, насколько я понял, действительно хочет изменить жизнь в городе к лучшему. И подбирает на руководящие должности людей, которые мыслят такими же категориями.

- То есть вы тоже инициативный и позитивно мыслящий?
- Я более 10 лет руководил одной из самых крупных проектных организаций в нашем городе – ООО «КвадАрт», соответственно, у меня есть определённый опыт и своё видение того, что и как нужно в нашем городе сделать. Дело в том, что наша компания реализовала немало проектов в других регионах, мне есть с чем сравнивать, есть и положительные наработки, которые хотелось бы применить в нашем городе.

- Спрошу более конкретно: ходили слухи, что вы человек Игоря Грингауза, который будет в первую очередь учитывать его интересы. Это правда?
- Игорь Аркадьевич Грингауз – мой старый хороший знакомый, он долгие годы был заказчиком в той организации, которую я возглавлял. Да, мы с ним работали, но это не значит, что я являюсь «его человеком». Заказчиков у нас было немало, и, следуя такой логике, придётся говорить, что я человек не только Грингауза, но и человек «Феникса», человек «КСК», человек «Славянского дома»… Я тогда человек всех получается, да?

- А это, наверное, даже неплохо, если вы «человек всех», поскольку вам придётся учитывать интересы всех застройщиков. А какие конкретные задачи поставил перед вами Владимир Шарыпов?
- Глава города, как он уже заявил СМИ, видит развитие города именно в направлении комплексной застройки. Я поддерживаю этот вектор развития. Но, к сожалению, полностью уйти от точечной застройки в областном центре мы в ближайшие годы не сможем. Причина этого проста: очень много небольших земельных участков было отдано в аренду или выкуплено под застройку в течение последних десятилетий. Взять, к примеру, участок на улице Шошина, застройкой которого недовольны жители соседних домов. Этот участок был отдан в аренду ещё в 2003 году. То есть застройщик 14 лет исправно платил арендную плату и вот наконец-то решил воспользоваться своим законным правом построить на этом месте здание. Таких участков очень много, и у администрации города нет никаких юридических оснований отбирать эти участки. Мы же не можем в угоду интересам одних людей ограничить конституционные права других.
Сегодня к вопросу выделения новых участков под застройку мы относимся очень серьёзно. Например, в этом году в администрацию города Иваново поступило 260 обращений о выделении земельных участков, из них удовлетворено было только восемь. В остальных случаях заявителям было отказано по тем или иным основаниям: несоответствие градостроительным регламентам или неполный комплект документов. Так что сейчас получить участок под точечную застройку не так-то просто. Такая политика направлена в первую очередь на формирование комфортной городской среды. - Но если участки уже выделены, объекты на них рано или поздно появятся?
- Нет, арендованный участок может быть изъят у арендатора, например, если тот не исполняет своих обязательств по внесению арендной платы или если срок аренды закончился или заканчивается, а арендатор не приступил к реализации градостроительных намерений. Эта работа сейчас ведётся. Мы выявляем участки, срок аренды которых подходит к концу и по которым не получена разрешительная документация на строительство, направляем арендаторам соответствующие уведомления.
Есть случаи, когда арендатор десятилетиями не предпринимает ничего: не получает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), не разрабатывает проект, не получает разрешение на строительство. Поэтому администрация начала прекращать действие договора с такими арендаторами и возвращать неиспользуемые участки в муниципалитет.

- И много участков уже изъято?
- За тот месяц, что я работаю в должности начальника управления архитектуры и градостроительства, было изъято три участка. Это процесс небыстрый и болезненный, сами понимаете. Но он будет продолжаться.

- Есть ли в открытом для граждан доступе какой-либо реестр участков, выделенных в аренду под застройку? Ведь один из факторов, который придаёт теме точечной застройки оттенок скандальности, является отсутствие информации у жителей соседних домов или у владельцев объектов, расположенных рядом, о том, что вот этот конкретный участок выделен под застройку.
- Да, такая информация в открытом доступе имеется – на градостроительном портале города Иваново. Ссылка на него есть на официальном сайте администрации областного центра. Там можно посмотреть, какие участки сформированы рядом с вашим домом или другим объектом, который вас интересует, кому они выделены и для каких целей. Информация на градостроительном портале постоянно обновляется.
Кроме этого есть немало процедур, благодаря которым процесс выделения участков стал прозрачным для граждан: это и конкурсные процедуры, и публичные слушания.

- Одно время администрацию города в целом и управление архитектуры и градостроительства в частности обвиняли в том, что они ставят интересы бизнеса, интересы инвесторов выше интересов жителей и интересов города (в смысле перспективного развития инфраструктуры). С другой стороны, очевидно, что нельзя законсервировать город в том состоянии, которое есть, всегда будут появляться новые объекты, будут находиться те, кто хочет вкладывать деньги в их строительство. Для себя вы нашли ту грань между интересами конкретных предпринимателей и интересами граждан и города, которая позволит принимать сбалансированные решения? Или это всё-таки больше прерогатива главы города?
- Могу сказать, что сейчас нет задачи исходить только из интересов бизнеса. Есть понимание того, что мы должны думать на перспективу, что должна быть социальная ответственность в том смысле, что принятые сейчас тактические решения могут негативно отразиться на развитии города в будущем. Это понимание есть и у главы города, и у нас, сотрудников управления архитектуры и градостроительства. И если по генплану где-то есть красные линии, то каким бы ни был инвестор, он не сможет получить разрешение на строительство внутри красных линий. Ни на какие нарушения мы не пойдем.

- Что касается комплексной застройки, то здесь есть опасения, что город не сможет обеспечить социальную и транспортную инфраструктуру для жителей новых кварталов. Что получается в результате, мы можем сегодня видеть в микрорайоне Московский, где катастрофически не хватает мест в близлежащих школах, парковочных мест, нет объектов здравоохранения и культуры и т. д.
- Именно поэтому мы и хотим сделать акцент на комплексной застройке, где все эти моменты будут учитываться на этапе разработки проекта планировки. Например, сейчас обсуждается проект планировки квартала за ТРЦ «Евролэнд». Там планируется построить не только многоквартирные дома, но и школы, детские сады и дороги. Причём дорог достаточно много, с выездом и на улицу Куконковых, и на улицу Павла Большевикова.
Что касается вопроса, хватит ли у администрации города средств на инфраструктуру, то здесь мы хотим использовать все преимущества, которые даёт именно комплексная застройка. Во-первых, для строительства детских садов и школ в кварталах комплексной застройки можно получить средства из федеральных программ. Во-вторых, сейчас прорабатывается вопрос о том, чтобы часть затрат на социальную инфраструктуру брал на себя застройщик. Переговоры с застройщиками уже ведутся. - Эти обязательства будут прописываться в рамках инвестиционных соглашений?
- Да, или это может быть прописано в программе комплексного развития территории.

- Но в Иванове уже был печальный опыт невыполнения застройщиком своих обязательств – я про историю с СУ-155, которая должна была построить в Московском микрорайоне спортивный центр, многоуровневую парковку и обустроить парковую территорию. Ничего из этого компания не выполнилиа, зато деньги за квартиры получила.
- СУ-155 – это отдельная история. Не углубляясь в неё, хочу подчеркнуть, что сейчас мы будем бороться за то, чтобы все застройщики выполняли свои обязательства. И мы приложим все усилия, чтобы подобные истории не повторялись.

- Но ведь подобные инвестиционные обязательства – дополнительная нагрузка на застройщика. И попытки администрации города переложить на него часть расходов на социальную инфраструктуру, скорее всего, вызовут законное недовольство и разговоры про обременения и ограничения, а также про административные барьеры и давление на бизнес. Вы не боитесь, что при таком подходе строительная отрасль уйдёт в ещё более глубокий кризис, чем сейчас?
- Я много лет проработал в строительной отрасли и знаю, что фразы о том, что строительство – это локомотив экономики, не пустые слова. Потому что на одного рабочего на стройке приходится 10 рабочих смежных сфер. И во всём мире, и у нас тоже строителям надо помогать, строителей надо поддерживать. Но в то же время не надо допускать безобразия. Всё должно быть более-менее цивилизованно и в рамках законодательства. Со своей стороны городская администрация в целом в рамках своих полномочий помогает строителям. Мы понимаем важность их работы в плане развития города. Но в то же время мы как исполнительная власть муниципалитета обязаны учитывать и интересы города, и интересы жителей этого города. Мы стараемся найти компромисс, и могу сказать, что застройщики нередко сами готовы идти навстречу, понимая, что нельзя жить одним днём. Например, застройщик приносит нам проектную документацию, мы говорим: здесь надо бы парковок добавить. И пока никто из застройщиков не сказал: нет, я не буду, почему я должен деньги тратить? Нет, обычно отвечают: покажите где – мы добавим. Характерный пример по ситуации в Авдотьино, где жители частного сектора выступили против строительства многоквартирного дома. Мы несколько недель общались и с жителями, и с застройщиком, и сейчас нам принесли уже новый проект, где учтены все пожелания людей. Например, передвинута детская площадка, чтобы ею могли пользоваться дети из частного сектора, увеличено количество парковочных мест. Более того: застройщик готов за свой счёт построить двухполосную асфальтовую дорогу, выходящую на улицу Революционную.

- То есть вы в данном случае выступили как третейский судья?
- Я считаю, что в подобных конфликтных ситуациях наша главная задача – помочь сторонам найти компромисс между пожеланиями граждан и интересами застройщика. И нередко получается так, что в конечном счёте застройщик тоже выигрывает. В том же Авдотьине, например, очевидно, что нормальные подъездные пути к дому повысят спрос на квартиры: сегодня покупатели обращают внимание буквально на все мелочи, а среди застройщиков очень жёсткая конкуренция. Так что наличие социальной инфраструктуры рядом с новым домом по большому счёту выгодно самому застройщику. Думаю, что со временем это поймут все, кто работает на этом рынке.
Формат «у кого дешевле – тот и победил» уже не работает. В Иванове было немало компаний, строивших свою работу на демпинге. И где они теперь? В лучшем случае в предбанкротном состоянии. Хотя у них цена была просто волшебной. А сильные компании, которые не продавали свое жильё ниже себестоимости, продолжают развиваться. - С вашей точки зрения, не грозит ли рынку жилищного строительства в Иванове своего рода кризис перепроизводства? Потому что новые дома закладываются и строятся, но нередко, по данным департамента строительства, в них продан едва ли десяток квартир…
- На сегодняшний день, на мой взгляд, рынок строительства жилья стабилизировался. Те, кто демпинговал, уходят с рынка и уже не оказывают такого влияния на него, как несколько лет назад. Плюс политика государства, направленная на снижение ставки по ипотеке, дала положительный эффект. Я считаю, что сейчас то время, когда можно купить квартиру по честной цене, с той маржой для застройщика, которая позволяет ему не только выжить, но и развиваться.

- Отслеживаете ли вы финансовое состояние застройщиков, работающих со средствами дольщиков? Будут ли в Иванове ещё обманутые дольщики, или все проблемные строительные компании уже выявлены?
- Есть ещё претенденты на статус проблемной компании, но с ними мы очень плотно работаем. И постараемся не допустить появления новых обманутых дольщиков.

- А у мэрии есть какие-то способы повлиять на ситуацию? Или это всё-таки больше полномочия области?
- На самом деле, это больше полномочия области, но мы сейчас активно включились в эту работу и со своей стороны помогаем. Заставить застройщика взять и достроить дом юридически очень тяжело, если со стороны застройщика нет желания идти на контакт. Поэтому приходится встречаться, уговаривать, обсуждать, где-то чем-то помогать тем застройщикам, кто попал в сложную ситуацию. Но в каждом конкретном случае мы стараемся выйти на позитивный результат.

- В Иванове в последние годы очень часто вносятся изменения в градостроительную документацию: в генеральный план города, в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Причём эти изменения кардинальные, а не технические (когда идёт исправление ошибок или корректировка в связи с изменениями федерального законодательства). Этот процесс будет продолжаться?
- Изменения в нормативную документацию, в том числе и в генплан, как были, так и будут. Это жизнь, от этого никуда не денешься. Ближайшие изменения в генплан, скорее всего, будут внесены через год. Это длительная процедура, предусматривающая в том числе публичные слушания. На сегодняшний день к нам поступило уже более 200 заявок на внесение изменений, думаю, поступит ещё столько же. Мы их отсмотрим, сформируем общий пакет, выставим на конкурс, а изменения будет вносить проектная организация, которая выиграет этот конкурс. Процесс этот очень длительный, очень трудоёмкий, и ошибиться в нём нельзя. После изменений в генплан будут вноситься изменения в ПЗЗ. Это делается в том числе для того, чтобы учесть интересы инвесторов. Ведь если инвестор хочет построить производство не в зелёной зоне, не в жилых кварталах и не в центре города, власти должны идти ему навстречу.
Если же вернуться к интересам жителей, то, думаю, для защиты их интересов имеется очень хороший инструмент – публичные слушания. И хотя есть мнение, что на публичных слушаниях ничего не решается, могу сказать, что это не так. Если мнение жителей высказано чётко и аргументированно, оно будет учитываться при принятии решений. - Вы вспомнили ситуацию с проектом планировки в п/о-14?
- Да, это конкретный и яркий пример того, как жители высказали своё консолидированное мнение, и оно было учтено. В итоге мы вместе с жителями нашли компромиссное решение, при котором сохранятся гаражи, будет построен один многоквартирный дом, расположение которого скорректировано по согласованию с гражданами, и жители получат большую детскую площадку. Большую роль в решении вопроса по п/о-14 взял на себя Владимир Шарыпов, который поддержал граждан, лично с ними встречался, услышал их пожелания. В итоге удалось найти решение, устраивающее и жителей микрорайона, и городские власти, и застройщика.

- Однако, на мой взгляд, пример с п/о-14 не очень показательный, поскольку это всё-таки очень своеобразный район города – бывший военный городок, где жители очень активны. А в случае с другими районами публичные слушания могут дать аналогичный эффект?
- Они не могут, они дают эффект, даже при том, что носят рекомендательный характер. Повторю, рекомендации граждан всегда будут услышаны. Ведь на самом деле очень важно услышать мнение горожан. И чем активнее жители будут участвовать в общественных слушаниях, тем лучше будет и для администрации, и для жителей. Потому что, сидя вот здесь, в кабинете, не очень-то и понятно, чем будущая застройка помешает конкретным жителям. Или, наоборот, поможет им. А на общественных слушаниях мы слышим, чего хотят жители города. И на этапе даже не проектирования, а ещё только проекта планировки, в самом начале, можем внести коррективы, которые учтут интересы ивановцев.