Грингауз, жители и компромисс

Анна Семенова


Очередные публичные слушания по проекту планировки территории областного центра состоялись 21 июля в ивановской мэрии. И они показали, что, похоже, скептики напрасно говорят, что жители в Иванове пассивны, а публичные слушания ни на что не влияют. То ли кризис привел к повышению пассионарности, то ли действительно времена меняются, но если сравнивать с тем, как проходили подобные слушания еще пару лет назад, можно отметить, что во-первых, жители областного центра стали более склонны к самоорганизации, а во-вторых, готовы слушать, подробно разбираться в ситуации и предлагать компромиссные решения. Особенно если застройщик тоже готов внятно разъяснять свою позицию и идти на уступки.


Что будет

21 июля обсуждался проект планировки территории за ТРЦ «Евролэнд». Официально этот квартал называется «территорией, ограниченной улицей Павла Большевикова, набережной реки Уводь, границами кадастровых кварталов 37:24:010432, 37:24:010433, 37:24:010443 и границами земельных участков по улице Куконковых, дом 141 с кадастровыми номерами 37:24:010450:805, 37:24:010450:659». Застраивать его собирается известный ивановский бизнесмен Игорь Грингауз, владелец ООО «ЖСК». Именно ЖСК и выступила заказчиком разработки проекта планировки – по словам Грингауза, по настоятельной рекомендации администрации г. Иваново.

Общая площадь территории, для которой был разработан проект планировки, огромна – аж 70 га. А поскольку она с одной стороны ограничена рекой Уводь, то проектировщик спланировал разметить там несколько парков – спортивный, развлекательный, а также парк, который может быть зоологическим (говорят, Игорь Грингауз уже несколько лет лелеет проект по переносу ивановского зоопарка с улицы Ленинградской куда-нибудь, потому что тогда, во-первых, можно будет построить там еще один дом, а во-вторых, люди перестанут жаловаться на специфические звуки и запахи, и квартиры в новом ЖК будут раскупаться активнее), а может быть многофункциональным.

Кроме парков, на этих 70 га предлагается построить массу всего: многоквартирные дома от 9 до 18 этажей общей площадью более 190 тысяч кв.м, школу, три детских сада, поликлинику, парковки, многоэтажный гараж-стоянку, физкультурный комплекс, торгово-офисный центр, дороги и т.д. Проектировщик заявил, что после строительства новых объектов улично-дорожной сети там будет возможно организовать маршруты общественного транспорта (соответственно, проектом предусмотрены остановки).

Одна беда (и у мэрии, и у застройщика): на части планируемой территории расположены индивидуальные жилые дома и садоводческие кооперативы. Кстати, один такой кооператив или товарищество и продал «ЖСК» земельный участок рядом с «Евролэндом» - с этого-то и началась история проекта планировки территории.


О гражданах

Наличие частного сектора всегда приносит массу проблем застройщикам: расселить людей бесконфликтно практически невозможно. Но в случае с территорией, где расположены улицы 1-я, 2-я и 3-я Камвольные, есть еще один нюанс: по генеральному плану города, принятому в 2006 году, эта территория относится к зоне многоэтажной жилой застройки Ж-3. То есть в перспективе эти участки должны быть застроены многоэтажными домами.

Жители, по их словам, этого не знали (что удивительно, поскольку градостроительная документация есть в открытом доступе, найти ее несложно). Более того: даже про эти публичные слушания, а также о том, что их могут расселить, люди узнали буквально за пару дней до самих публичных слушаний. Тем не менее (к вопросу о самоорганизации), они даже при отсутствии ТОСа успели подготовить обращение к мэрии с предложением оставить их земельные участки в покое и собрали под ним подписи. И, несмотря на то, что слушания проводились в разгар рабочего дня, на них присутствовало человек 60 – а это очень немало.

Конечно, имели место лирические отступления про цветочки-палисадники, экологию и свежий воздух. Но основное внимание жители уделили вопросам о том, в какие сроки будет начато строительство, каким образом собираются выкупать их участки, насколько реальны намерения инвестора и как можно сохранить нынешнее положение вещей. Это, кстати, тоже важно: не давить на эмоции, а искать решение.


Этапы большого пути

Игорь Грингауз, будучи человеком многоопытным, тоже очень грамотно поступил. Скорее всего, этому способствовало количество жителей на публичных слушаниях и их настрой. Он, конечно, упомянул о том, что действует строго в рамках закона, а то, что жители не знали о зоне Ж-3, - не его проблема. Тем не менее, он очень внятно, буквально на пальцах, пояснил, что наличие проекта планировки территории – это требование федерального законодательства. И этот проект не означает, что все эти сотни квадратных метров будут построены уже через год-два, это план на довольно далекую перспективу.

Грингауз рассказал, что проект строительства нового жилого квартала состоит из четырех этапов (подробнее о них можно прочитать в пояснительной записке к проекту планировки здесь). И честно признал, что гарантированно в обозримом будущем, в горизонте 4-7 лет, будет реализован только первый этап строительства нового жилого квартала – как раз на том участке, который «ЖСК» выкупила у садоводческого товарищества. Первый этап предполагает строительство шести 18-этажных домов, детского сада, поликлиники, реконструкцию дороги, перенос коммуникаций и ряд других мероприятий. Реализовываться все это будет на участке площадью около 4 га и обойдется, по предварительным подсчетам, в сумму порядка 200 млн рублей. По словам Игоря Грингауза, часть средств на реализацию первого этапа у компании-застройщика есть, около 50% - кредитная линия в одном из банков, на выдачу которой уже получено предварительное согласие. Разрешение на строительство компания «ЖСК» планирует получить уже этой осенью, строительные работы начнутся весной следующего года. На территории, где будет реализовываться первый этап строительства ЖК, нет никаких строений и. соответственно, никаких жителей.

Что касается следующих этапов, то и главный архитектор города Иванова Наталья Петрова, и Игорь Грингауз заявили, что сейчас говорить о каких-то конкретных сроках преждевременно, поскольку ситуация в экономике не лучшая, денег в бюджете города на строительство социальных объектов нет, хотя есть перспективы привлечь средства областного и федерального бюджета. Поэтому никто не собирается прямо завтра выселять жителей из их домов и изымать участки. Впрочем, это никого не успокоило, поскольку, как подчеркнул один из жителей, жить в подвешенном состоянии, не зная, придут завтра выселять или нет, очень некомфортно.


Компромисс возможен

В ходе обсуждения, пусть и не всегда конструктивного, возникло предложение, которое может оказаться тем самым спасительным компромиссом. Дело в том, что на территории частного сектора на улицах 1-я, 2-я и 3-я Камвольные по проекту планировки расположены объекты, относящиеся к третьему этапу реализации проекта. И жители, сначала настаивавшие на отклонении проекта планировки, предложили просто отказаться от реализации только третьего этапа, заодно изменив градостроительную зону на Ж-1 (это они поторопились, так как подобные вопросы должны рассматриваться в рамках изменения генерального плана). Игорь Грингауз начал говорить о том, что таким образом в жилом квартале будет меньше многоквартирных домов (на шесть штук), а значит, надо пересматривать количество мест в школах и детских садах, на парковках и вообще, рентабельность всего проекта заметно снижается. Но возражал он не категорически, видимо, быстренько сравнив потерю рентабельности и последствия конфронтации с жителями и сделав определенные выводы. На самом деле, этот вариант, когда каждая сторона идет на определенные уступки, может стать вполне рабочим и реальным. Да, придется перерабатывать проект планировки, да, объемы запланированного к возведению жилья снизятся – но тут же и сам застройщик, и представитель проектной организации начали прикидывать, а где на этой территории можно было бы еще разместить жилые дома. Здесь надо отметить, что по этой территории проходит множество коммуникаций, есть охранные зоны, в том числе водоохранная, рекреационная и т.д. Но предложение было зафиксировано в протоколе, и теперь его будет рассматривать комиссия по внесению изменений в правила землепользования и застройки, прежде чем дать рекомендации главе города для принятия окончательного решения.

Так что, возможно, в данном конкретном случае удастся и рыбку съесть, и на елку влезть, то есть учесть интересы и жителей, и застройщика. Пример подобного взаимодействия (правда, тогда вместо застройщика была мэрия) ивановцы уже видели в этом году на примере обсуждения проекта планировки территории п/о-14. Если все стороны поведут себя грамотно, то вместо очередного строительного конфликта город получит точку развития. И это славно. Теперь посмотрим, что решит глава города.