Благие начинания – пока только на бумаге

Данила Чалов, юрисконсульт ЮБ «Константа»

Вопросы корректности кадастровой оценки как земельных участков, так и недвижимости в последние годы были одними из самых актуальных для собственников этих объектов, поскольку от величины кадастровой стоимости зависит размер налоговых и арендных платежей.

С 1 января 2017 года вступили в силу серьёзные изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», а также новый закон «О государственном земельном кадастре». С одной стороны, изменился порядок регистрации недвижимости при совершении сделок – и с этим многим уже сейчас пришлось столкнуться на практике. А вот законодательные изменения, касающиеся определения и порядка установления и оспаривания кадастровой стоимости, которых многие ожидали с нетерпением, пока остаются только на бумаге: действий, необходимых для реализации положений этого закона, наше государство, к сожалению, пока не предприняло. К сожалению – потому что эти изменения могли бы частично облегчить жизнь собственникам объектов недвижимости.

Пожалуй, самое принципиальное нововведение, содержащееся в ФЗ «О государственном земельном кадастре», – это создание сети специализированных бюджетных учреждений, основной функцией которых будет проведение кадастровой оценки. Предполагалось, что такие учреждения появятся во всех регионах и начнут работу уже с 1 января 2017 года. Однако до сих пор не приняты необходимые подзаконные акты, регулирующие деятельность таких учреждений, нет никакой информации о структуре этих учреждений, о месте их нахождения и прочих практических моментах. И поэтому пока во всём, что связано с кадастровой стоимостью, продолжают действовать «старые» правила и сохраняются всё те же проблемы, с которыми мы сталкивались на протяжении последних нескольких лет. Самая распространённая проблема – это несоответствие кадастровой стоимости, установленной региональными властями (а рассчитывает эту стоимость организация, выигравшая соответствующий конкурс), рыночной. Причём расхождение может быть очень существенным: в моей практике были примеры, когда кадастровая стоимость была завышена почти в пять раз. Но справедливости ради надо отметить, что бывают и обратные примеры, когда кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. Как правило, подобные расхождения связаны с ошибками при расчётах или с низкой квалификацией тех, кто рассчитывал кадастровую стоимость.

Законодатель, правда, предусмотрел переходный период – с 2017 по 2020 год, в течение которого будут одновременно действовать и «старый» ФЗ «Об оценке и оценочной деятельности», и новый ФЗ «Об установлении кадастровой стоимости». Предполагается, что в этот период можно применять нормы, в том числе касающиеся оспаривания кадастровой стоимости, содержащиеся в обоих законах. Но из-за того, что к реализации норм нового закона по большому счету до сих пор так и не приступили, мы на сегодняшний день имеем определённые коллизии, а также весь набор «старых» пробелов в законодательстве.

В частности, сохраняются определённые разночтения к пакету документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости. Сейчас действуют два возможных варианта оспаривания кадастровой стоимости: обращение в комиссию при Росреестре и обращение в суд. Напомню, что юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию, и только если решение комиссии их не устроит, они могут обращаться в суд. Физические лица, наоборот, могут сразу обращаться в суд, однако у них есть и право обратиться сначала в комиссию. Основной документ, который в любом случае необходимо представить, – это отчёт оценщика, в котором содержатся сведения о том, что рыночная стоимость земельного участка не соответствует кадастровой и насколько она отличается. Также нужно представить правоустанавливающие документы на земельный участок или на объект недвижимости и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ранее – справку о кадастровой стоимости). Для рассмотрения обращения в комиссию этого достаточно. А в случае если вы обращаетесь в суд, вам потребуется дополнительный документ – заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о соответствии отчёта нормам СРО. В заключении должно быть указано, что отчёт оценщика соответствует всем требованиям и нормам, и СРО берёт на себя ответственность за корректность этого отчёта. Требование о предоставлении заключения СРО содержится только в Кодексе административного судопроизводства (КАС) – ни в законе «Об оценке и оценочной деятельности», ни в ФЗ «Об установлении кадастровой стоимости» его нет. Эта коллизия обходится заявителю очень недёшево: стоимость такого заключения составляет 20, 30, а то и 50 тысяч рублей, в зависимости от особенностей объекта недвижимости или земельного участка. Кроме того, на составление такого заключения требуется время – как правило, больше месяца.

По мнению юридического бюро «Константа», это в определённой степени нарушает права заявителей, в том числе субъектов предпринимательской деятельности. Мы обращались с этой проблемой к уполномоченному по правам предпринимателей в Ивановской области, он, в свою очередь, направил обращение председателю Ивановского областного суда с предложением выступить с законодательной инициативой об отмене этого дополнительного требования и приведения процессуальных норм в соответствие с нормами материальными. Однако, к сожалению, в областном суде подошли к этому вопросу формально, посоветовав в случае несогласия с вынесенными судебными актами оспаривать эти судебные акты путём обжалования в вышестоящий суд. Безусловно, мы будем идти дальше, поскольку в регионе есть и другие субъекты законодательной инициативы, однако пока мы вынуждены констатировать, что наши попытки найти понимание со стороны судейского сообщества потерпели неудачу.

Так что пока оптимальным вариантом при оспаривании кадастровой стоимости остаётся обращение в комиссию при Росреестре. Преимущества этого варианта заключаются не только в том, что для обращения в комиссию не требуется заключения СРО, а значит, и дополнительных финансовых и временнЫх затрат. Для обращения в комиссию не требуется уплаты госпошлины, кроме того, сроки назначения заседания и рассмотрения обращения значительно меньше, чем в суде.

По нашей практике, чаще всего при обращении в комиссию при Росреестре отказ в изменении кадастровой стоимости можно получить из-за выявленных ошибок в отчёте оценщика. На мой взгляд, пристальное внимание комиссии к отчёту, вплоть до запятых и грамматических ошибок, – это, скорее, положительный момент, поскольку нет ограничений на повторное обращение в комиссию. То есть можно отправить отчёт на доработку с учётом замечаний комиссии, а затем вновь обратиться с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость. Тем более что многие оценщики готовы внести технические правки в свой отчёт.

Одна из причин, по которым мы так ждём начала работы специализированного учреждения, заключается в том, что после его появления снимется масса проблем для тех собственников, кадастровая стоимость объектов которых оказалась завышенной из-за технических ошибок при расчёте. Для обращения в это учреждение не надо будет даже собирать отдельный пакет документов – достаточно просто обратиться с заявлением о несогласии с кадастровой оценкой и просьбой разъяснить, на каком основании был проведен расчёт. И, конечно, представить правоустанавливающий документ на объект недвижимости. В случае наличия технической ошибки такое учреждение обязано будет в месячный срок исправить нарушение.

Повторю: очень жаль, что это благое начинание законодателей пока не реализовано на практике. Потому что на сегодняшний день даже при достаточно объективном подходе комиссии при Росреестре (как правило, против снижения кадастровой стоимости активно возражают только представители органов местного самоуправления) собственник нередко получает отказ, и ему приходится обращаться в суд. А в этом случае, кроме расходов на госпошлину и заключение СРО, опять же по требованию муниципалитетов, собственнику зачастую приходится оплачивать проведение дополнительной экспертизы, назначенной судом, а её стоимость может доходить до 60 тысяч рублей. Дело в том, что согласно Кодексу административного судопроизводства РФ при рассмотрении подобных заявлений все расходы ложатся на заявителя, то есть на собственника объекта недвижимости, и переложить их на органы власти, которые установили некорректную кадастровую стоимость, невозможно. Так что прежде чем обращаться в суд, порой лучше предварительно оценить, в какие расходы это выльется, и соотнести их с выгодой, которую вы получите от снижения кадастровой стоимости. К слову, часто получается, что немалые расходы заявителя окупаются достаточно быстро: ведь в случае удовлетворения заявления и снижения кадастровой стоимости, перерасчёт земельного налога или арендной платы происходит с 1 января года, в котором заявитель обратился за оспариванием кадастровой стоимости, и установленная стоимость действует до следующей оценки, то есть до пяти лет.

Есть ещё один момент в законе «О государственном земельном кадастре», на который мне хотелось бы обратить внимание: в нём есть оговорка, что в случае резкого изменения (падения или повышения) рыночной стоимости объектов недвижимости, порядка 30%, специализированное учреждение будет обязано в срочном порядке пересмотреть кадастровую стоимость всех объектов, не дожидаясь установленных для пересмотра сроков (один раз в три года). Это, по логике законодателя, должно стать ещё одним механизмом приближения кадастровой стоимости объектов недвижимости к рыночной.

Остаётся только надеяться, что все эти изменения, которые в теории выглядят вполне позитивно, в обозримом будущем всё-таки будут реализованы на практике. И эта практика не станет разочарованием для собственников и арендаторов объектов.