Иваново будут расселять по новым правилам

Анна Семенова

Прошедшие 24 марта публичные слушания по внесению изменения в Правила землепользования и застройки города Иваново почти не привлекли внимание горожан: в качестве участников зарегистрировалось всего 22 человека. А жаль, поскольку участники могли не только познакомиться с изменениями градостроительных регламентов, но и узнать о внедрении на территории областного центра нового механизма освобождения земельных участков под комплексную застройку – весьма действенного, кстати.
Дело в том, что с 1 января 2017 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми было введено новое понятие - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории. Это деятельность по планировке территории, проектированию, строительству и реконструкции объектов, «осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории». В ГрК РФ введены две новые статьи – 46.9 и 46.10, которые расписывают это самое комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества и по инициативе органов местного самоуправления. И в том, и с другом случае речь идет об освоении целых кварталов, где уже есть какие-то объекты, и о том, каким образом можно изымать эти объекты у собственников, чтобы потом разработать проект планировки и комплексно застраивать освободившийся квартал. Да-да, это то самое массовое расселение, в первую очередь, кварталов частного сектора, о котором много лет мечтали и крупные застройщики, и мэрия. И вот свершилось – механизм создан и, похоже, в ближайшие годы заработает.

Что это такое
Как уже отмечалось выше, инициаторами запуска механизма комплексного и устойчивого развития территории может быть как собственник земельного участка или объекта на этой территории, так и органы местного самоуправления. Первый вариант в нынешней ситуации маловероятен: для этого надо, чтобы застройщик выкупил хотя бы один участок или объект в квартале, который он собирается осваивать. Гораздо больше шансов, что расселением и освоением решит заняться муниципалитет.
Градостроительный кодекс устанавливает, что комплексно развивать можно не абы какие территории, а только те, где не менее 50% от общей площади занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Самый примечательный – пункт третий. Прочитав его, должны вздрогнуть жители частного сектора, расположенного в зоне Ж-3. А такого у нас много, и жители там весьма организованные (что было очень заметно на проходивших в последние два года публичных слушаниях по изменениям в генплан и ПЗЗ, люди требовали, чтобы зону, в которой расположены их дома, изменили на Ж-1, что соответствовало бы действительности, но им постоянно отказывали под соусом «город должен развиваться»).
В общем, если ивановская мэрия в какой-то момент поймет, что в городе есть застройщик, готовый вложить деньги в комплексное строительство, она в любой момент принимает постановление о комплексном и устойчивом развитии такой-то территории и выполняет ряд необходимых телодвижений: публикует это решение, направляет собственникам земельных участков его копию и предложение самим заняться комплексным и устойчивым развитием этой территории, а если никто из них не изъявит желания, то начнется процесс изъятия земельных участков.
А с 1 января 2017 года, надо сказать, вступили в силу также и изменения в земельный кодекс РФ. Теперь статьей 56.12 определены особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Если соглашение о цене и размере убытков не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению. То есть вариантов у собственников нет: участок изымут или по соглашению, или по решению суда – по аналогии с расселением аварийного жилья. И выплатят компенсацию исходя из кадастровой стоимости участка и недвижимого имущества.

Где будут осваивать
Градостроительный кодекс требует, чтобы границы территорий, на которых в принципе возможно такое комплексное и устойчивое развитие, были обозначены на карте градостроительного зонирования в правилах землепользования и застройки. Вот вместе с прочими изменениями мэрия и обозначила две такие территории. Одна из них – территория в центре города, ограниченная улицами 3-я Нагорная, 1-я Ефимовская, Зверева и 2-я Ефимовская. Вторая территория ограничена улицами 10 Августа, Колотилова, Суворова и Пролетарской. Кстати, жители ТОСа, организованного именно на этих улицах, требовали перевести их земли в зону Ж-1, опасаясь расселения. Вот, видимо, и дождались.
Территорию в районе ул. Зверева предложил использовать под комплексное развитие и один из ивановских застройщиков – ООО «Славянский дом». Эта же строительная компания предложила еще один вариант – территорию, ограниченную ул. 1-я Межевая, Богдана Хмельницкого, Велижской и Большой Воробьевской (то есть квартал за Центральным рынком). Скорее всего, это предложение будет принято и учтено при утверждении изменений в правила землепользования и застройки. Утверждать эти изменения будут депутаты Ивановской городской думы на пленарном заседании в конце апреля.
Ну а жителям частного сектора, расположенного в зоне Ж-3, похоже, в ближайшие годы придется пережить немало перемен.
1000inf.ru