Из ЖЖ lavkin85
Эта статья посвящена разгулу управляющих компаний в Иванове. Я писал ее для "Ивановской газеты". В итоге вышла совсем другая статья (хорошо, что не за моей подписью), а свою я решил выложить сюда - может быть кому-нибудь пригодится.
В Иванове идет коммерциализация рынка управляющих компаний. Причем складывается впечатление, что товаром здесь выступают дома и их жильцы. Чтобы заполучить источник своего финансирования, компании идут на любые хитрости, зачастую пренебрегая интересами собственников жилья.
Что происходит?
Декабрь традиционно является месяцем проведения заочных общих собраний собственников квартир в многоквартирных домах. У многих домов с управляющими компаниями заключены долгосрочные договоры, поэтому на таких собраниях должны обсуждаться текущие вопросы, вроде тарифов за услуги УК на следующий год. Однако в этом декабре на подъездах многих домов появились уведомления о проведении собраний, на которых должен рассматриваться вопрос о расторжении договора с одной управляющей компанией и заключении с другой. Причем собственникам, как правило, предлагается заключить договор с компанией, у которой название очень похоже на название той, с которой договор был заключен в предыдущие годы. Эти, так называемые, компании-клоны появляются либо на базе действующих компаний, которые вдруг решили ликвидироваться, либо появляются вполне самостоятельно, но просто используют похожие названия. «Люди зачастую даже не понимают, что это новая управляющая организация приходит на рынок», - говорит член совета инициативных групп города Иванова Александр Кротов. В совете полагают, что создавая клоны, предприниматели попросту оболванивают население.
По словам заместителя главы администрации облцентра Максима Громова, в городе, как и во всей стране, происходит коммерциализация рынка жилищно-коммунальных услуг, в ходе которой местные власти должны уйти из управления жилым фондом. Это требование Фонда содействия реформированию ЖКХ, который выделяет средства на капитальный ремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья: «Происходит борьба самостоятельных юридических лиц за умы людей, за то, какая компания может предложить более выгодные условия по управлению домом. Но жители должны самостоятельно сделать этот выбор и определить, какой же компании они верят больше. Уверен, что будут случаи, когда жители будут получать не по одному, не по два и не по три предложения. И год назад происходило то же самое, только очень тихо. Это необратимый процесс».
Законны ли уведомления об общих собраниях?
Откуда появляются уведомления о проведении общих собраний – большой вопрос. Инициировать общее собрание может только собственник квартиры. В существующих уведомлениях инициатор либо не указан вовсе, либо им значится уполномоченный представитель дома. Однако зачастую подпись инициатора в уведомлении не стоит, а сам «инициатор» вообще не в курсе того, что он что-то инициировал. Законность таких собраний можно оспорить.
Но даже если собственник действительно инициировал собрание о расторжении и заключении договоров управления, законно ли собрание с такой повесткой дня при действующем договоре? Как пояснил директор одной из управляющих компаний, попавшей в такую ситуацию, собраться можно всегда и по любому поводу, но если решения, принятые на собрании, идут в разрез с действующим договором, в особенности с пунктом, в котором оговариваются условия его расторжения, то они незаконны и могут быть оспорены в суде.
Как быть со счетами домов и долгами управляющих компаний?
Но если перехода от одной управляющей компании к другой не избежать (к примеру, в распространенном случае, при котором одна компания ликвидируется без объявления правопреемника и эта опция расторжения контракта прописана в действующем договоре), как не остаться с носом при заключении нового договора с новой компанией?
Главные вопросы, которые необходимо прояснить: куда денутся деньги на капитальный ремонт со счета вашего дома и долги компании, с которой расторгается договор, перед ресурсоснабжающими компаниями (наиболее распространенный случай – по теплу и горячей воде перед МУП «ИГТСК»). На практике управляющие компании порой говорят жильцам, что денег на счетах дома нет, а при требовании предоставить финансовый отчет, говорят, что имеют право предоставить его до 1 апреля следующего года, а то и до конца первого полугодия. По словам начальника городского управления ЖКХ Сергея Смагина, ОАО «ГУО ЖХ № 3» и «ГУО ЖХ №6», которые реорганизуются для повышения оперативности управления домами, освоят эти деньги до ликвидации или передадут их новым. В этом его уверил директор областной управляющей компании, которая является учредителем «тройки» и «шестерки». Что касается ситуации в целом, то, по словам Максима Громова, при переходе дома от одной управляющей компании к другой наиболее логичным было бы подписание соглашения между компаниями о передаче этих средств, с выверкой по домам и по квартирам. Либо же жители могут потребовать эти деньги назад, так как за капремонт они платят авансом. Хотя законодательно эти возможности не прописаны, отметил чиновник. Вопрос передачи долгов и их взыскания с жильцов-неплательщиков, по словам Максима Громова, также относится к взаимоотношению управляющих компаний.
И, конечно, все пробелы, которые возникают в отношениях между жильцами и управляющими компаниями сейчас, необходимо устранить при заключении нового договора, а именно:
- не допустить, чтобы управляющая компания могла расторгнуть договор в одностороннем порядке при отсутствии на то оснований, обговорив условия расторжения договора,
- запросить экономическое обоснование предлагаемых компанией тарифов на следующий год,
- прописать план-график предстоящих работ, а также форму отчета управляющей компании об уже проделанной работе,
- указать ответственность управляющей компании в случае невыполнения обязательств, в частности условия для возмещения ущерба.
Нельзя давать управляющей компании лазеек для безответственного ухода от клиентов, попытку которого мы наблюдаем сейчас.
Почему власти дистанцируются от передела рынка управляющих компаний?
И, наконец, возникает вопрос: почему в сложившейся вакханалии абсолютно безучастной остается исполнительная власть города? За исключением пресс-конференции Максима Громова (см. «ИГ» за 10 декабря), администрация не высказала ни слова в поддержку жителей. Да и на этой пресс-конференции таких слов было мало. Максим Громов сказал, что администрация не будет навязывать мнение, влиять на результаты голосования, ведь не советует же администрация жителям города, какой продукт купить в магазине: «Позиция и задача администрации здесь — смотреть и контролировать соблюдение законности». Таким образом, жильцам предоставлено право биться с управляющими компаниями один на один, а если они считают, что УК действуют незаконно – жаловаться в прокуратуру, властям и обращаться в суд. А для того, чтобы не попасться на удочку – учить матчасть (жилищный кодекс, гражданский кодекс, постановление правительства России № 307 и т.д.). В руках жильцов сделать так, чтобы они были не товаром на рынке жилищно-коммунальных услуг, а потребителем, диктующим свои условия предпринимателям.
Заключать или не заключать предлагаемые сегодня жильцам договоры? На этот вопрос ответил на встрече с представителями совета ветеранов и совета инициативных групп Сергей Смагин. По его словам, в существующем виде администрация как собственник муниципальных квартир такие договора подписывать не будет.
Частный случай
Как администрация инициировала общее собрание жильцов
Как отметил на пресс-конференции Максим Громов, «администрация не инициирует проведение общих собраний жильцов. Жителям, которые приходят к нам на прием, я всегда говорю, что даже несмотря на то, что часть жилого фонда может быть муниципальной, администрация никогда не будет инициатором проведения собрания, поскольку это будет выглядеть как навязывание администрацией своего мнения остальным жителям». Однако практически сразу же ему пришлось признать, что собрания администрация все-таки инициирует.
Речь идет о проведении собраний по расторжению договоров управления с частной компанией ОАО «МУПЖХ №4» и их заключению с ОАО «УКЖХ №4», которой полностью владеет город. «МУПЖХ №4» была создана в 2009 году и с 1 января 2010 года заключила договоры управления с домами, которыми ранее управляла «УКЖХ №4». Сейчас администрация решила вернуть потерянный жилой фонд и организует собрания, на которых хочет доказать, что может управлять домами не хуже конкурента. Причем сегодня администрация считает, что ОАО «МУПЖХ №4» получила под свое управление дома не совсем законным способом. По словам директора ОАО «МУПЖХ №4» Елены Медведевой, «с момента проведения собраний у администрации города в качестве собственника муниципального жилья было 6 месяцев, чтобы в судебном порядке опротестовать решение собственников. Они этого не сделали. Кроме того, администрация как собственник жилья принимала участие в собраниях собственников и проголосовала во всех бумагах за расторжение договора с городской компанией и заключение договора с нашей управляющей компанией. Все эти документы имеются у меня в подлинниках, а вторые экземпляры находятся в администрации города, в управлении ЖКХ». Елена Медведева готова представить и другие документы, подтверждающие законность получения жилого фонда. Готова она и судиться с городской компанией, если та заключит договоры управления, игнорируя условия действующих договоров, которые заключены до 2015 года.
Отметим, что в этом году «УКЖХ №4» передала часть своего жилого фонда частной компании «Гарант-Сервис».
На самом деле это очень мягкая статья. В борьбе за бабки населения происходит битва между организованной группировкой, находящейся у власти в области, а с недавних пор и в городе, и организованной группировкой бывших городских властей.
