Про площадь квартиры и муниципальный контроль

На вопросы ивановцев отвечает юрист совместного проекта Правительства Российской Федерации и Международного банка реконструкции и развития «Реформа ЖКХ в России» Илья Оспенников.

Вопрос:
Из какой площади рассчитывается плата за содержание и ремонт жилого помещения. У меня в свидетельстве один метраж, а в платежном документе на 2 кв.м больше. Что мне делать?
Ответ:
В соответствии с ч. 2 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, начисления должны производиться из общей площади жилого помещения, которая отражена в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В том случае, если общая площадь жилого помещения, на которую производят начисления, отличается от той, которая отражена в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, необходимо обратиться в свою управляющую компанию, для корректировки данных и начислений.

Вопрос:
Вправе ли органы муниципального жилищного контроля инициировать проверки соблюдения норм жилищного законодательства в отношении МКД, в которых нет помещений муниципального жилищного фонда?
Ответ:
В соответствии с ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.
В Письме от 06.09.2012 № 23554-ВК/14 Минрегиона России разъясняется, что положения ст. 20 ЖК РФ об осуществлении муниципального жилищного контроля в отношении предмета проверки и полномочий должностных лиц муниципального жилищного контроля касаются только проверок соблюдения обязательных требований в отношении муниципального жилищного фонда. Таким образом, если в МКД есть хотя бы одно помещение муниципального жилищного фонда, орган муниципального жилищного контроля вправе проводить проверку в этом доме (Постановление ФАС ВСО от 03.06.2014 по делу № А10-3454/2013). Добавим, что этот вывод не распространяется на полномочия органов местного самоуправления, предусмотренные ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, которые должны осуществляться независимо от наличия в МКД жилых помещений муниципального жилищного фонда (Постановление ФАС ЗСО от 20.01.2014 по делу № А03-11844/2013).
В соответствии с ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Вопрос:
Наш дом передан новой УК в неудовлетворительном состоянии. Новая УК выполнила необходимые ремонтные работы. Вправе ли эта компания взыскать с прежнего управляющего понесенные ею убытки?
Ответ:
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Управление МКД должно обеспечивать надлежащее состояние общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), управляющий (УО или ТСЖ) несет ответственность за него на протяжении всего срока управления домом. Ненадлежащее исполнение обязательства влечет привлечение к ответственности. Прекращение договора управления не означает, что ответственность за нарушение обязательства снимается.
Выполнив за свой счет ремонтные работы, необходимость которых обусловлена ненадлежащим управлением домом прежним управляющим, новый управляющий вправе требовать компенсации понесенных им расходов, если он докажет, что в период управления домом прежним управляющим возникла необходимость проведения спорных ремонтных работ, то есть прежний управляющий ненадлежащим образом исполнял свои обязательства. Если это доказано и подтверждена стоимость спорных работ, иск нового управляющего будет удовлетворен. В качестве доказательства того факта, что необходимость ремонта возникла именно до передачи дома в управление новому управляющему, может использоваться двусторонний акт состояния общего имущества МКД, составленный при передаче дома в управление, либо экспертное заключение.

1000inf.ru
Единый федеральный номер Справочной по вопросам ЖКХ: 8-800-775-69-72
(При поддержке совместного проекта Правительства Российской Федерации и МБРР "Реформа ЖКХ в России")