Анна Семёнова: Движущая сила политики

Фото: Владимир Смирнов

В День строителя, который традиционно отмечается во второе воскресенье августа, практически на всех парадных мероприятиях обычно звучит расхожая фраза о том, что строительная отрасль является движущей силой экономики любого региона (ну и дальше рассуждения про смежные отрасли, малый бизнес, рабочие места, инновации и т. д.). Интересно, что в нашей области строительство за последние 10-12 лет, похоже, стало движущей силой не только экономики, но и политики: таким влиянием на общественно-политическую ситуацию, какое есть у строительства и строителей, не может похвастать ни одна другая отрасль экономики. Даже пресловутый текстиль и прочий легпром как-то постепенно уходят со сцены – по крайней мере из медиапространства. Давайте вспомним, что же происходило в сфере строительства в регионе за последние 10 лет и почему руководители строительных компаний или представители околостроительного бизнеса вдруг стали одними из самых влиятельных персон в ивановской политике.
Сразу оговорюсь, что речь пойдет не о показателях (квадратных метрах и освоенных средствах, количестве игроков рынка и рабочих мест): данные статистики непринципиальны хотя бы потому, что, несмотря на все причитания о кризисе в отрасли, которые можно услышать от строителей, начиная с 2008 года из местных игроков с рынка никто не исчез. Более того, за это время появились новые застройщики, которые с разной степенью успешности, но всё же реализуют свои проекты. Гораздо интереснее то, что и как происходило, особенно под ковром, ну или, если пользоваться отраслевой терминологией, за парадным фасадом.

Времена почти былинные
Начать надо, наверное, с того, что происходило в уже почти незапамятные времена, когда губернатором был Владимир Тихонов, а главой города Иваново – Александр Грошев (кстати, и сам строитель, и его сыновья работают в этой отрасли). Времена, с сегодняшней точки зрения, были почти дикие: никаких тебе 94-ФЗ, никаких генпланов и правил землепользования и застройки, требования тех же пожарных – абсолютно смешные по сравнению с теми, что действуют сейчас. Правда, и денег тогда было заметно меньше, потому что до волшебного источника под названием «федеральные программы» руководство области допущено не было. Так что местные строители варились в собственном соку за исключением, пожалуй, только «Ивановской ДСК», которая к тому времени уже вполне нормально начинала осваиваться в Подмосковье. Именно в тот период постепенно шло становление тех компаний, без которых сегодня сложно представить себе отрасль в Ивановской области: «Строй Сервис», ЖСК, «Олимп», «Квартал» и ряда других. Возможность получить государственный или муниципальный подряд в те годы зависела от степени близости руководства компании к какому-нибудь начальственному телу. Этим же определялась и возможность получить земельный участок под строительство. А поскольку нормативно-правовая база очень отличалась от нынешней, немало участков было выкуплено или арендовано «до случая» – то есть никаких намерений строить на этих участках у владельцев не было, они просто ждали подходящей возможности продать их.
Что касается участия строителей в общественно-политической жизни, то оно было довольно вялым: пара общественных организаций – Клуб строителей и Союз строителей, несколько депутатов разных уровней (в 2000 году депутатом Ивгордумы стал Григорий Газарян, а директор и совладелец «Ивановской ДСК» Валерий Бобылев сидел в Законодательном собрании Ивановской области еще с 1990-х годов). Строительная отрасль воспринималась как одна из многих: гораздо больше внимания и со стороны власти, и со стороны СМИ уделялось текстилю и машиностроению, ну и энергетике, конечно: веерные отключения электроэнергии, регулярно накрывавшие города региона, не давали о ней забыть.

Как мела московская метла
Всё это дивное болото всколыхнулось в 2005–2007 годах, когда сразу несколько факторов повлияли на жизнь в регионе. Первый по времени – это существенное изменение федерального законодательства в целом ряде сфер. Новый Градостроительный кодекс, куча изменений в Земельный кодекс, вступление в силу 94-ФЗ и появление системы госзаказа, 214-ФЗ о долевом строительстве, утверждение генерального плана в Иванове и разработка правил землепользования и застройки – всё это отразилось на «правилах игры» на строительном рынке.
Второй – гораздо более мощный фактор – назначение Михаила Меня губернатором Ивановской области и приход в регион его команды. Они принесли в регион принципиально иные подходы: власть теперь становилась бизнесом, источником бонусов и доходов. Ну и, по московской привычке, строительство и земля не остались без внимания.
Первым ходом Меня (по иронии судьбы – будущего министра строительства и ЖКХ) на этом поле стала продажа ряда предприятий, в том числе флагмана строительной отрасли региона ОАО «Ивановская ДСК» группе компаний СУ-155. Это сейчас только ленивый не говорит о том, что СУ-155 – это классическая финансовая пирамида, из которой доходы выводились в оффшорные компании, что банкротство было неизбежным и т. д. А 10 лет назад приход СУ-155 подавался как суперсобытие, освящённое приездами тогдашнего мэра Москвы Юрия Лужкова, как перспектива многомиллионных инвестиций и строительство новых микрорайонов.
Именно тогда земля в Ивановской области, и особенно в областном центре, становится серьёзным капиталом: за неё начинаются бои, складывается целый бизнес на земельных участках – тот самый, когда участок арендуют на «пустую» ОООшку, которую потом благополучно продают вместе с землей потенциальному застройщику за гораздо бОльшие деньги, нежели сумма арендной платы, которую получал город. Именно тогда, поняв, что Александр Фомин, избранный в декабре 2005 года главой города Иваново, не собирается отдавать контроль за столь «вкусным» ресурсом, как земля, областная власть отжимает у города право распоряжения землей на территории областного центра, право собственности на которую не разграничено (а это основная часть всей территории города). Именно тогда разрабатываются правила землепользования и застройки, которые во многом были заточены именно под застройщиков.
Ну и много чего другого происходило в то время. Например, была выстроена довольно жёсткая система взаимоотношений бизнеса (в том числе строительного) и власти, о которой в своем интервью в прошлом номере нашего журнала говорил Григорий Газарян. Сам Газарян в 2008 году в полной мере ощутил на себе прелести этой системы: по одной из версий, близкие к областной власти люди очень настаивали на том, чтобы он продал выкупленные им земельные участки на ул. Жарова «нужным» товарищам. Газарян отказал, и в результате был снят с поста президента Союза строителей, с должности председателя комитета Ивгордумы по бюджету и получил полный пакет проблем, которые могут возникнуть у тех, кто идёт на конфликт с властью.
Судя по тому, что подобных конфликтов в области больше не возникало, остальные игроки рынка так или иначе подстроились под новую систему, благо сотрудничество с властью открывало широкие возможности воспользоваться третьим фактором, начавшим играть большую роль, – получением подрядов в рамках реализации государственных и муниципальных целевых программ. Начиная с 2006 года в Ивановскую область деньги из федеральных программ хлынули если не потоком, то по крайней мере мощной струей. Какое-то время ушло, конечно, на то, чтобы чиновники научились правильно составлять бумажки на получение этих денег, а строители – выигрывать нужные конкурсы и аукционы. Но так или иначе, в отличие от тихоновских времён, госзаказ стал серьезным источником финансирования для строительной отрасли региона. Не буду углубляться в подробности, кто и на каких условиях его получал: уголовные дела вроде дела Чужбинкина или Блекловой наглядно показывают, что ситуацию здесь можно охарактеризовать поговоркой «дело ясное, что дело тёмное». А уж когда с 2009 года открылся такой чудный источник финансирования, как Фонд содействия реформированию ЖКХ, стало понятно, что с властью надо дружить. Тем более что с началом мирового финансового кризиса банки стали гораздо менее охотно выдавать кредиты строительным компаниям, чем поставили многие из них на грань выживания.
Четвертый фактор – строители пошли во власть. Этот фактор начал работать отнюдь не в связи с появлением в Ивановской области москвичей: выборы в городские и областной представительные органы власти проходили в декабре 2005 года, кандидаты выдвигались еще тогда, когда о назначении губернатора президентом еще и речи не было. Так или иначе, в Ивановской городской думе IV созыва строителей было уже гораздо больше. Кроме Газаряна непосредственное отношение к строительству имели Алексей Сахаров (позднее стал начальником департамента строительства и архитектуры Ивановской области, ушёл с этой должности после скандала с арестом первого замглавы администрации г. Иваново Александра Матвеева), Алексей Коробов и Сергей Буравлёв. Дума VI созыва в этом плане оказалась ещё круче: из 30 депутатов десять работают в строительной отрасли. Так что строительное лобби в органе, который во многом устанавливает правила игры, весьма и весьма усилилось. И это «ж-ж-ж» явно неспроста…
К концу первого губернаторского срока Михаила Меня строительство как отрасль стало играть гораздо более серьёзную роль в экономике региона. Отчасти это связано с нарастающими проблемами у текстильщиков и машиностроителей, отчасти с тем, что объём средств, крутящихся в отрасли, увеличился на порядки. Сейчас многие строители вспоминают период до 2009 года как золотое время, когда не было проблем с финансированием, а новые объекты росли как грибы после дождя. Действительно, именно тогда облик областного центра начал стремительно меняться (только давайте без оценок, в какую сторону, ладно?), появлялись новые кварталы и столь нелюбимые общественностью торговые центры.
Даже отмена лицензирования в строительстве и проектировании и создание системы саморегулируемых организаций не отразилось на общем состоянии отрасли, хотя поначалу строители отнеслись к ней с большим опасением. Поворчали – и разошлись по кучкам, пардон, по СРО: кто лоялен к власти и кто покрупнее – в «Ивановское объединение строителей», кто недоволен, хочет дистанцироваться или помельче – в другие организации.

Под крылом системы
Определённым водоразделом стал 2010 год, когда в областном центре сменилась власть. Александра Фомина, пытавшегося несмотря ни на что остаться самостоятельной политической фигурой, аккуратно переместили на должность замгубернатора, а главой администрации г. Иваново стал Александр Кузьмичёв. Его первым заместителем был назначен Александр Матвеев – человек, близкий к тогдашнему всесильному спикеру облдумы Сергею Пахомову. Матвеев фактически рулил городским хозяйством, решая все основные вопросы, связанные с крупными денежными потоками. В 2010 году городским властям вернули право распоряжаться землями (то есть продавать и отдавать в аренду под застройку), право собственности на которые не разграничено. Тогда ивановцы узнали словосочетание «точечная застройка» (интересно, что основная часть решений и постановлений о выделении земельных участков под точечную застройку, особенно во всяких «вкусных» местах, подписаны Александром Матвеевым, когда глава администрации Кузьмичёв, как правило, находился в отпуске или командировке). Как говорят знающие люди, именно при Кузьмичёве и Матвееве в Иванове сложилась та самая система вольного обращения с землей, из-за которой сегодня у правоохранительных органов возникает столько претензий. Надо сказать, что проблема отсутствия свободных земельных участков под застройку в областном центре стала назревать ещё лет за пять до этого и постепенно усугублялась. Этому способствовало также и то, что инвестировать в строительство разного рода офисных и торговых зданий стало довольно модно (ну и весьма выгодно, разумеется). Достаточно вспомнить, что среди ивановских предпринимателей немало тех, кто постепенно стал уходить из розничной торговли, где активный приход федеральных сетей поставил местный бизнес на грань выживания, именно в сегмент девелопмента.
Так или иначе, в Иванове всё чаще стали возникать скандалы, связанные с точечной застройкой, и сам термин «застройщик» в итоге приобрел негативный оттенок. Хотя по большому счёту совершенно напрасно, поскольку это всего лишь термин из Градостроительного кодекса. Да и без точечной застройки в нашем городском пространстве обойтись явно невозможно.
Бум жилищного строительства продолжался, и многие местные строительные компании постепенно превращались в серьёзные холдинги со своей производственной базой. Один из таких примеров – группа предприятий «Квартал», которая (единственная из местных, поскольку ДСК работала под крылышком федеральной СУ-155) замахнулась уже и на комплексную застройку. Новая Ильинка оказалась прорывным проектом – а ведь о том, что на этом месте когда-то планировалось построить таунхаусы, теперь мало кто помнит. Это история о том, что несчастье помогло: проект изменили аккурат в 2009 году, в разгар финансового кризиса и падения спроса на жилье бизнес-класса.
Не менее уверенно чувствовали себя и другие компании – «Славянский дом», «ЖСК», «Олимп» и прочие. Все они нашли свою нишу на рынке, а также источники финансирования. Более того: стали появляться новые игроки, причём строить они стали именно многоквартирные дома (тех, кто возводит офисно-торговые коробки, в данном случае не считаем, поскольку их очень много). Схема действий части из них довольно проста: создаётся ОООшка, на неё тем или иным способом оформляется земельный участок под строительство МКД, находится инвестор (нередко первоначально возникает инициатива инвестора, и только потом под неё ищется ООО с землей или просто фирма, готовая вступить заказчиком, даже если строительство не является основными видом её деятельности), застройщик получает разрешение на строительство и начинает продавать квартиры на стадии фундамента. Дом сдаётся в эксплуатацию, ОООшка закрывается, затем открывается новая, на неё опять оформляется земельный участок и прочие документы. Есть, конечно, компании, которые работают иначе. Но и изначальные цели у них другие – не преумножение средств инвестора, а, скажем, поддержание рынка сбыта для продукции предприятия, производящего стройматериалы (исходя из этого начинала работать группа компаний «КСК», которая сегодня может похвастаться уже не одним реализованным в Иванове проектом и которая, похоже, вполне уверенно чувствует себя на этом рынке).

Так и будем жить
Наиболее серьёзными факторами, повлиявшими на ситуацию в строительной отрасли региона за последние годы, стали, во-первых, уход команды Меня из Ивановской области в 2013–2014 годах, а также финансовый кризис, начавшийся в 2014 году и продолжающийся до сих пор. Параллельно стоит обратить внимание на то, что к сегодняшнему дню строительство в той или иной своей ипостаси стало одним из драйверов не только экономики, но и общественно-политической жизни. Большая часть коррупционных скандалов имеет непосредственное отношение к строительству, протесты против точечной застройки немедленно вызывают массовый интерес горожан и СМИ, публичные слушания по генплану и ПЗЗ привлекают десятки горожан, которые заявляют о своем праве влиять на градостроительную политику, причём власти уже вынуждены прислушиваться к мнению жителей. В то же время количество и влияние руководителей строительных компаний в представительных органах власти неуклонно растёт, что, естественно, сказывается на принятии решений.
Смена власти привела к целому ряду последствий. Во-первых, в области исчез центр силы и центр принятия решений. Не в одночасье, разумеется: процесс шёл около года, персонажи снимались с насиженных мест постепенно, где-то оставляя преемников и проводников своих интересов, где-то отдавая ситуацию на откуп остающимся местным. Определённым шоком для всех стал арест в конце февраля 2014 года замглавы администрации г. Иваново Александра Матвеева: возникла некая пауза, в течение которой все заинтересованные лица пытались понять, с кем же теперь решать вопросы. По одной из версий, «земельный» флаг, выпавший из скованных наручниками рук Матвеева, подхватила представительная власть муниципалитета: именно по подозрению в махинациях с выделением земельных участков за взятки сейчас находятся под арестом экс-глава города Иваново (на момент задержания депутат и заместитель председателя облдумы) Вячеслав Сверчков и зампредседателя Ивгордумы Сергей Морозов. Якобы именно они переключили на себя систему не вполне законного выделения земельных участков в областном центре, причём напоследок старались успеть оказать эту «муниципальную услугу» максимальному количеству желающих. Дело в том, что с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, и теперь выделение участков под застройку происходит несколько по-другому.
Уход Михаила Меня с поста губернатора и приход на эту должность Павла Конькова имел и другие неожиданные последствия. Например, активизацию дружественной Павлу Алексеевичу (вот только давайте здесь не будем углубляться в подробности выписок из ЕГРЮЛ по различным юрлицам, это дело нехитрое, но нудное) группы предприятий «Квартал». За последние полтора года «Кварталу» удалось провернуть (пардон за термин, но он подходит лучше всего) операцию, не имеющую аналогов в регионе. К территории областного центра прирезали огромный кусок в 80 га, более 60 из которых находятся в собственности этой самой группы предприятий. Таким образом, город расширился, а стоимость этой земли, где «Квартал» планирует в перспективе вести масштабную комплексную застройку, резко выросла. Попутно власти облцентра получили громадный геморрой в виде необходимости решать в обозримом будущем вопрос строительства новых магистралей, ибо даже дилетанту понятно, что если «Квартал» реализует свои намерения, то направление на Авдотьино встанет намертво. Но речь сейчас не об этом. А о том, что без административного ресурса, без поддержки власти на всех уровнях эта операция была бы невозможна. Ведь даже референдумов проводить не пришлось ни в Иванове, ни в Ивановском районе, хотя по уставу области вроде бы положено…
Ну да бог с ним, с административным ресурсом: люди строят планов громадьё, это прекрасно, тем более что на «Квартал» работают несколько предприятий по производству стройматериалов, а это рабочие места, налоги и прочее бла-бла-бла. Вопрос в том, получилось бы всё это так лихо провернуть, если б губернатором был не Павел Коньков, а кто-нибудь другой? Но история не знает сослагательного наклонения, новейшая история не исключение, так что «Квартал» пусть строит – и дома, и планы, тем более что и то и другое у него получается на зависть неплохо. Такой кусок мало откусить, надо еще и прожевать. Но это зависит не только от благосклонности властей, но и от наличия денег у потенциальных жителей «Нового Иванова». А с деньгами сейчас, как известно, большие проблемы.
Здесь мы плавно переходим к очередному финансовому кризису, который продолжается до сих пор. Самый существенный удар – это, конечно, крах СУ-155, в результате которого в регионе появилось три тысячи дольщиков без квартир. Конечно, сейчас проблема на контроле у федеральных властей, и скорее всего рано или поздно люди получат свои квартиры. Но уже сейчас очевидно, что, во-первых, с рынка ушёл крупный игрок, который всегда воспринимался как оплот стабильности. А во-вторых, у жителей резко упало доверие к долевому строительству. В перспективе это может серьёзно сказаться на застройщиках, которые основной акцент делают именно на строительстве многоквартирных домов, поскольку проблема нехватки собственных оборотных средств по-прежнему актуальна для отрасли.
Впрочем, если исходить из тех изменений, которые вносились в этом году в генеральный план города Иваново, а затем в правила землепользования и застройки, то можно предположить, что местные застройщики либо нашли в недрах своих участков нефть, либо закупили печатные станки для крупных купюр. С десяток пунктов в решении гордумы касались изменения территориальных зон на зону Ж-3 – под многоэтажную жилую застройку свыше пяти этажей.
Так что времена, законы, правила игры и лица во власти меняются, а ивановские строители остаются. А что это, если не пресловутая стабильность, о ниспослании которой мы слышим ежедневные мольбы во всех телевизорах страны?..