Про председателя ТСЖ и долги нанимателей

На вопросы ивановцев отвечает юрист совместного проекта Правительства Российской Федерации и Международного банка реконструкции и развития «Реформа ЖКХ в России» Илья Оспенников.

Вопрос:
Кто обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги за помещения, не переданные от застройщика участнику долевого строительства в связи с наличием строительных недоделок (дом уже введен в эксплуатацию)?
Ответ:
В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по оплате жилищно-коммунальных платежей возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение (для собственников), то есть с момента подписания акта-приема передачи.

Вопрос:
Председатель правления ТСЖ продал принадлежащее ему на праве собственности помещение в МКД, управляемом этим товариществом. В собственности председателя нет других помещений в данном доме. Прекращаются ли его полномочия как председателя правления ТСЖ в связи с продажей помещения?
Ответ:
После продажи помещения в МКД председатель правления продолжает исполнять функции единоличного исполнительного органа до момента, пока не будет решен вопрос о возложении этих функций на иное лицо в установленном законом порядке В соответствии с ч. 1, 2 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Лица, приобретающие помещения в доме, где создано товарищество, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием его членов на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на два года (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ его уставом (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Таким образом, нормами ЖК РФ установлено, что председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД. Однако нормы действующего законодательства не предусматривают автоматического прекращения полномочий председателя правления ТСЖ с момента прекращения его права собственности на помещение в МКД.
Согласно ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и (в случаях, предусмотренных уставом) председателя правления товарищества из числа членов правления ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий.
При этом на основании ч. 1 ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входит соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ. Осуществление полномочий председателя правления лицом, не являющимся собственником помещения в МКД, нарушает требования действующего законодательства. С учетом этого правление ТСЖ, по нашему мнению, обязано инициировать созыв общего собрания членов товарищества с повесткой дня о досрочном прекращении полномочий председателя правления. Одновременно общее собрание членов ТСЖ или правление товарищества (если выборы председателя не отнесены к исключительной компетенции общего собрания) должно избрать нового председателя правления.
Таким образом, и после продажи помещения в МКД председатель правления продолжает исполнять функции единоличного исполнительного органа до момента, пока не будет решен вопрос о возложении этих функций на иное лицо в установленном законом порядке.

Вопрос:
В нашем доме много квартир в собственности муниципалитета, наниматели не оплачивают долги за жилищно-коммунальные услуги. Можно обязать муниципалитет как наймодателя выплачивать долги нанимателей?
Ответ:
Бремя содержания своего имущества несет собственник. Поэтому именно собственник помещения обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальные услуги. Тем не менее существует исключение, прямо предусмотренное ЖК РФ. Согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в МКД, управление которым осуществляется УК, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой УК.
Вносить УК плату за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма и договору найма жилых помещений муниципального или государственного жилищного фонда обязаны наниматели. При этом размер платы устанавливается органом местного самоуправления. Только если размер платы по договору управления выше, возникшую разницу уплачивает наймодатель. Значит, долги по платежам нанимателей наймодатель не погашает.

1000inf.ru
Единый федеральный номер Справочной по вопросам ЖКХ: 8-800-775-69-72
(При поддержке совместного проекта Правительства Российской Федерации и МБРР "Реформа ЖКХ в России")