Застройщики против застройщиков из-за процента застройки

В Ивановской городской думе начали рассматривать изменения в правила землепользования и застройки. Пакет поправок прошел публичные слушания, затем его направляли на доработку в НИИ Урбанистики, и, наконец, вынесли на рассмотрение думы. На удивление, значительная часть поправок не вызвала у депутатов никаких вопросов - видимо, сказалось то, что кроме публичных слушаний, ивановская мэрия провела немало совещаний с участием представителей профессионального сообщества (архитекторов и застройщиков), чтобы узнать их мнение и выработать такие «правила игры», то есть параметры застройки земельных участков по тем или иным видам разрешенного использования, которые бы устраивали всех. Однако один момент, как выяснилось на заседании комитета Ивгордумы по имуществу и земельным отношениям, которое состоялось в четверг, 23 июня, остался неустаканеным – вопрос о максимально допустимом проценте застройки земельного участка под многоквартирным жилым домом вызвал горячие дебаты, разделив депутатов на две группы. Причем пока неясно, кто возьмет верх.
Суть разногласий в следующем. В параметрах разрешенного строительства в таких видах разрешенного использования земельных участков, как малоэтажная, среднеэтажная и многоэтажная жилая застройка, есть максимальный процент застройки в границах земельного участка. Сейчас этот параметр составляет 70% - то есть застройщик может построить на участке дом, который бы занимал не более 70% участка. В поправках в ПЗЗ мэрия предложила снизить этот процент до 40, мотивируя это тем, что на придомовой территории нужно предусматривать также детские площадки, контейнерные площадки, озеленение, достаточное количество парковочных мест. А если 70% участка занято самим домом, то всё это туда просто не поместится. На публичных слушаниях застройщики выступили против этих изменений. В ходе переговоров и совещаний мэрии и застройщикам удалось найти компромиссное решение: максимальный процент застройки решили снизить, но до 50%. В таком виде поправки в ПЗЗ и были вынесены на рассмотрение думы. Однако, как выяснилось, это компромиссное решение устроило не всех.
Зампредседателя Ивгордумы Игорь Клыгин заявил: «Если мы с вами будем сокращать пятно застройки, то ничего хорошего не произойдет. Мы должны обеспечить инвестору и застройщику возможность принять решение на том участке, на котором он строит, что он может построить, в каком виде. Я считаю, что снижать максимальный процент застройки с 70 до 50 % неверно. Мы почему-то рассматриваем город только как центральную его часть. Но у нас есть и отдаленные районы, которые сейчас не стеснены в площадях. Если мы сейчас так огульно сократим пятно застройки, то мы не позволим и в отдаленной части города строить разумные, красивые дома».
Клыгина поддержал и Алексей Коробов. «Я тоже считаю, что нельзя сокращать процент застройки, - сказал он. – Когда мы встречались со строителями, они отметили, что эти 70% на практике не выбираются. То есть если при проектировании выдерживаются все нормативы по противопожарным проездам, по детским площадкам, озеленению и благоустройству, парковочным местам и т.д., то участок застраивается не более чем на 40 %, максимум – 50%. Это федеральные нормативы. И сейчас, если мы снизим процент застройки, то на ситуацию это никак не повлияет».
Игорь Клыгин добавил, что если снизить максимальный процент застройки, тогда фактически пятно застройки с нынешних 40% снизится до 10% от площади участка, и никто не будет так строить – застройщику это будет невыгодно.
Председатель комитета по благоустройству и ЖКХ Игорь Шипков отметил, что он бы поддержал предложение администрации по снижению процента застройки. Главный архитектор города Наталья Петрова обратила внимание депутатов на то, что максимальный процент застройки используется для расчета необходимого объема коммунальных ресурсов для строящегося жилого дома. И в результате к дому подводятся избыточные мощности и по электроэнергии, и по теплоснабжению, и по водоснабжению.
Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Сарраф Мамедов также поддержал позицию мэрии и процент застройки 50%.
Позицию мэрии поддержал также и Владимир Медведников, один из руководителей ГП «Квартал» (одна из крупнейших строительных компаний региона). Медведников заявил, что если пятно застройки будет принято 70%, значит, меньше территории остается для различного рода благоустройства, детских площадок, мест отдыха. «Мы хотели бы, чтобы для всех застройщиков в городе были равные условия, - продолжил Медведников. – И для точечной застройки, и для комплексной застройки. В данном случае если процент застройки будет увеличен до 70%, получается неравные условия: при комплексной застройке на застройщика падает и благоустройство территории, и подъездные пути, и различные площадки вплоть до выгула собак, что не делается в точечной застройке. Мне кажется, что 50% вполне достаточно. И это обеспечит равные условия застройщикам».
Мысль про равные условия продолжил замглавы администрации г. Иваново Евгений Берегов: «Застройщик, получая земельный участок, начинает его максимально использовать, он вынужден, чтобы соблюдать противопожарные нормативы, нормативы по спортивным и детским площадкам, изыскивать дополнительные земельные участки. Чтобы исключить этот коррупциогенный фактор, мы вынуждены предлагать снизить процент застройки. Чтобы застройщик и инвестор понимали: они получили земельный участок, и им придется вписываться в этот земельный участок. И чтобы никаких дополнительных земельных участков любыми обходными способами они не искали».
Надо сказать, что такая практика в Иванове широко распространена. Застройщик получает земельный участок в уже расстроенном квартале, проектирует дом, занимающий 70% земельного участка, а когда выясняется, что ему не хватает площади для парковочных мест или детской площадки, берет, например, в аренду дополнительный участок земли, или отмечает в документации, что будет использоваться детская площадка в соседнем дворе. А когда срок аренды дополнительного участка под парковку заканчивается, то жители остаются без парковочных мест. По неофициальной версии, до недавнего времени в Иванове так действовали те застройщики, которые имели возможность договариваться с чиновниками. А те, у кого такой возможности не было, были вынуждены уменьшать площадь застройки участка.
Впрочем, депутаты – члены комитета по земельным и имущественным отношениям предпочли аргументы Клыгина и Коробова: за то, чтобы увеличить максимальный процент застройки земельного участка до 70%. Против были только четверо депутатов.
Впрочем, это еще не финал: сегодня, 24 июня, поправки в ПЗЗ будут рассматриваться на заседании комитета по архитектуре и градостроительству (его председатель Сарраф Мамедов поддержал предложение мэрии снизить процент застройки). Кстати, в сегодняшнем заседании должны принять участие Николай Натурин (председатель регионального Союза Строителей и руководитель ГК «Олимп») и Сергей Буравлев.
Затем поправки в ПЗЗ будут рассматриваться на фракции «ЕР» во вторник, 28 июня. А окончательно вопрос будет решен на пленарном заседании Ивгордумы 29 июня.
1000inf.ru