31 мая в 14 часов в ивановской мэрии (пл. Революции, 6, 2-й этаж, актовый зал) состоятся публичны слушания по проекту решения Ивановской городской думы о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Иванова.
ПЗЗ – документ не менее важный, чем генеральный план города, поскольку именно он, в частности, определяет, что и где строить можно без учета мнения местных жителей и прочих землепользований, в каких случаях нужно проводить публичные слушания, какие объекты в принципе нельзя строить в определенных градостроительных зонах и т.д. Изменения в ПЗЗ, принятые в Иванове в 2008 году, вносятся с той же регулярностью, что и в генеральный план города – примерно раз в два года. Правда, на этот раз они настолько кардинальные, что, скорее, надо говорить о новой редакции правил землепользования и застройки, а не о внесении изменений. И вот почему.
Все изменения, которые выложены для широкой публики на официальном сайте ивановской мэрии, делятся на две большие группы: изменения (вернее, новая редакция) самих ПЗЗ, и изменения, которые предлагается внести в графическую часть Правил землепользования и застройки. Вторая группа полностью соответствует изменениям, внесенным на прошлой неделе в генеральный план города (точнее, будет соответствовать, поскольку два месяца назад на сайт администрации облцентра выложили «старую» версию изменений в генплан, но заменить этот блок на новый – дело техники). А вот первая группа – это полностью переработанная версия самих правил землепользования и застройки. Причем изменения коснулись как механизмов выделения земельных участков и прочей градостроительной деятельности на территории города Иванова (изменяются в соответствии с изменениями в Земельный кодекс РФ, вступившими в силу с 1 марта 2015 года), так и крайне важных для всех жителей областного центра разделов – градостроительных регламентов.
Градостроительные регламенты же – это те самые правила, которые определяют градостроительную деятельность в пределах каждой территориальной зоны, в частности:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (напр. жилые дома, объекты торговли и обслуживания, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады, и пр.);
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например этажность и плотность застройки, минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий, минимальная доля озелененных территорий земельного участка, минимальное количество мест на автостоянках и пр.);
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Именно градостроительные регламенты определяют, нужно ли спрашивать мнение жителей по поводу предстоящего возведения рядом с их домами какого-нибудь объекта, или же никаких публичных слушаний проводить не надо; площадь парковочных мест в процентах от площади земельного участка для зданий общественного назначения и многое, многое другое.
Целевое использование земельных участков у нас мало кто проверяет, иначе застройщикам не удавалось бы неоднократно и благополучно проворачивать следующий финт: строим в зоне Ж-3 якобы административное здание, по которому не надо проводить публичные слушания, а затем быстренько переделываем его под магазин (по ним пока еще надо проводить публичные слушания). Таких примеров, кстати, в Иванове не один и не два, на ул. Рыбинской компания «Как раз» даже не скрывала, что под прикрытием административного здания строит магазин. И ничего – никто не возбудился по этому поводу
Так вот, градостроительные регламенты претерпели настолько серьезные изменения, что с непривычки разобраться теперь в них не так уж просто. Начальник управления архитектуры и градостроительства г.Иваново Наталия Бусова в интервью нашему порталу уже отмечала, что это связано с изменением федеральной нормативно-правовой базы (и теперь в Иванове все градостроительные документы просто подгоняют под эти изменения). Если это действительно так, то получается, что именно благодаря федералам в Иванове создается возможность для возникновения множества околоградостроительных скандалов между жителями и застройщиками. Посмотрим поподробнее, какие изменения касаются жилых зон – именно там возникают наиболее острые конфликты (исключение в последние годы, пожалуй, было только одно – строительство кафе «Морсен» на площади Пушкина).
Жилых зон по-прежнему остается три, только называются они теперь немного по-другому: Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, Ж-2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами, Ж-3 - зона застройки многоэтажными жилыми домами. А вот виды разрешенного, условно разрешенного и вспомогательного использования земельных участков серьезно переработаны, поскольку для их описания теперь используется классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. С одной стороны, применение этого классификатора позволяет унифицировать градостроительные документы по всей стране, поскольку сейчас в каждом муниципальном образовании разработчики ПЗЗ используют самые разные классификации видов использования земельных участков. Но с другой, теперь вносить изменения в виды использования в виды использования, как это иной раз делалось ранее, будет очень затруднительно, поскольку в любой момент бдительная прокуратура может указать чиновникам и депутатам на несоответствие формулировок.
Так вот, один из самых сомнительных, на мой взгляд, моментов, связан именно с применением этого федерального классификатора: по утверждению Наталии Бусовой, именно он заставил городские власти внести в ПЗЗ пункт 9 ст. 28: вид разрешённого использования земельного участка - Связь (6.8): размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1 - является всегда разрешенным при условии соответствия санитарным, строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности.
Оговорка относительно санитарных и прочих норм и стандартов безопасности вряд ли кого-то успокоит: стереотипное представление, что при желании и достаточном финансировании можно на любое устройство получить нужные бумажки, слишком сильно во всех нас. Но теперь ивановцам надо иметь в виду: как только ПЗЗ в варианте, предлагаемом мэрией, будут приняты, практически в любом месте города, в том числе в жилых кварталах, можно будет без проблем возводить все эти антенно-мачтовые устройства. Под защитой ПЗЗ и лозунгом о развитии телекоммуникаций на благо всё тех же жителей.
Именно градостроительные регламенты определяют, нужно ли спрашивать мнение жителей по поводу предстоящего возведения рядом с их домами какого-нибудь объекта, или же никаких публичных слушаний проводить не надо; площадь парковочных мест в процентах от площади земельного участка для зданий общественного назначения и многое, многое другое
Второй сомнительный момент – это пункт 10 той же статьи 28, который разрешает везде размещать объекты капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг) (вид разрешённого использования земельного участка - Коммунальное обслуживание (3.1)). И здесь тоже есть оговорка по поводу соблюдения санитарных, строительных и противопожарных норм и правил, есть также упоминание о том, что санитарно-защитные и охранные зоны объектов коммунального обслуживания не должны превышать размеров отведенного земельного участка под данные объекты. Тем не менее, этот пункт оставляет простор для многочисленных злоупотреблений: можно получить землю, скажем, для мастерских для обслуживания уборочной техники, и открыть там автосервис. Или вместо стоянки для спецтехники сделать платную стоянку. А что, целевое использование земельных участков у нас мало кто проверяет, иначе застройщикам не удавалось бы неоднократно и благополучно проворачивать следующий финт: строим в зоне Ж-3 якобы административное здание, по которому не надо проводить публичные слушания, а затем быстренько переделываем его под магазин (по ним пока еще надо проводить публичные слушания). Таких примеров, кстати, в Иванове не один и не два, на ул. Рыбинской компания «Как раз» даже не скрывала, что под прикрытием административного здания строит магазин. И ничего – никто не возбудился по этому поводу. Вернемся к новшествам, которые, видимо, будут введены в Иванове уже в конце июня, когда планируется принятие изменений в ПЗЗ Ивановской городской думой. В зоне Ж-1 исчез пункт, касающийся палисадников. Теперь он останется только в правилах благоустройства, так что не исключено, что контролеры от Росреестра опять начнут штрафовать бабушек за эти самые палисадники.
Пресловутые магазины розничной торговли во всех жилых зонах относятся к условно разрешенным видам использования земельных участков. Принципиально другое – резко увеличилась их минимальная площадь: если в зоне Ж-1 власти попытались как-то ее ограничить, введя ремарку, что их торговая площадь должна быть не более 400 кв.м, то в зонах Ж-2 и Ж-3 теперь можно смело (но после публичных слушаний) строить ангары площадью до 5 тысяч кв.м.
То, что раньше называлось административными зданиями, теперь называется «деловое управление» и везде относится к условно разрешенным видам использования (еще раз напомню, что в Иванове административные здания легким движением руки застройщика превращаются в элегантные шорты, то есть торговые здания). Площадь таких объектов не ограничивается ничем, кроме площади участков (можно застраивать 60% от площади участка в зоне Ж-1 и Ж-2, 70% - в зоне Ж-3). В зоне Ж-3 такие объекты, как и раньше, относятся к основным видам использования. Напомним, что два года назад жители предлагали сделать административные здания условно разрешенным видом, и мэрия с этим даже согласилась, однако депутаты Ивгордумы во главе с Алексеем Коробовым и Сергеем Буравлевым настояли на том, чтобы продолжать строить «административные здания» без публичных слушаний.
Ивановцам надо иметь в виду: как только ПЗЗ в варианте, предлагаемом мэрией, будут приняты, практически в любом месте города, в том числе в жилых кварталах, можно будет без проблем возводить все эти антенно-мачтовые устройства. Под защитой ПЗЗ и лозунгом о развитии телекоммуникаций на благо всё тех же жителей
Везде в качестве условно разрешенного вида использования участков появляются объекты капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома). В зоне Ж-2, где ранее размещались жилые дома не более 4 этажей, теперь можно строить более высокие жилые дома – в качестве условно разрешенных видов появляется среднеэтажная застройка не выше 8 этажей, зато со встроенными помещениями для «объектов обслуживания». В зоне Ж-3 в качестве условно разрешенного вида появляются рынки – теперь после публичных слушаний можно будет размещать объекты капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), «с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м».
По большому счету, новые ПЗЗ еще больше усложняют для жителей борьбу за право на комфортную городскую среду – да-да, я помню, это требования федеральных нормативных документов. И вынуждают тех же жителей, если они не хотят бороться с заборами и тяжелой техникой, внимательно следить за выделением земли под застройку. Чтобы потом не пришлось за свой счет рябинки сажать.
1000inf.ru
