Вопрос:
У нас определены границы нашего земельного участка под МКД. На основании каких законодательных актов определяются размеры и границы земельных участков, относящихся к многоквартирному дому?
Ответ:
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме. В случае если многоквартирный дом расположен на земельном участке, свободный доступ через который к другим недвижимым объектам невозможен, то не допускается запрет на его обременение. Если при определении размера и границ земельного участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
Вопрос:
В многоквартирном доме подвальные помещения переданы в процессе приватизации в индивидуальную собственность организаций, использующих эти помещения в своей предпринимательской деятельности. В силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, все подвалы в доме, в которых имеются инженерные коммуникации, являются общим имуществом собственников помещений и не могут принадлежать иным лицам.
Правы ли собственники помещений в многоквартирном доме, указывая на незаконность владения, пользования и распоряжения подвальными помещениями дома иными лицами?
Ответ:
Правовая природа общего имущества многоквартирного дома состоит в том, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме (для обеспечения возможности пользования этими помещениями) (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П). Согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, подвальные помещения в МКД действительно отнесены к составу общего имущества, но только в части технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Именно технические подвалы соответствуют назначению общего имущества, сформулированному Конституционным Судом Российской Федерации. Основным признаком технических подвалов является то, что они изначально спроектированы в качестве обслуживающих помещений, не имеющих самостоятельного назначения и не предназначенных для самостоятельного использования. Как указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 № 11401/12, от 02.03.2010 № 13391/09, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.
Таким образом, однозначное решение данного вопроса и подобных ему требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Об этом сообщает Конституционный Суд Российской Федерации, в частности, в Определении от 24.02.2011 № 137-О-О.
1000inf.ru
(При поддержке совместного проекта Правительства Российской Федерации и МБРР "Реформа ЖКХ в России")
