В одном из дворов один из кандидатов на этом погорел. Схема не сработала. В ответ на вопрос о претензиях к управляющей компании жильцы дружно возопили: вот только «управляшку» нашу не трогайте!
За разгадкой – как добиться такого взаимопонимания – мы обратились к генеральному директору ООО «УК (МР Сервис)» Александру Рощину. Выяснилось, что взаимопонимание – оно не везде и не всегда.
Больше, чем мы думаем, но меньше, чем нам хотелось бы
В сферу обязанностей УК, по словам Рощина, входит поддержание в надлежащем состоянии крыш, перекрытий, стояков, электропроводки (не в частных квартирах, разумеется, а в местах общего пользования), обеспечение дворового освещения (у подъездов), а также содержание придомовой территории.
- Александр Юрьевич, по территории сразу вопрос: пресловутые детские площадки. «Наш рулевой» нам их понаставила в рамках партийной программы, а рулить ими никто не хочет. В итоге время от времени какая-нибудь неприятность приключается. Управляющая компания должна принимать претензии от жильцов по этому поводу?
- Не должна и вряд ли кто-то это будет делать. Если, конечно, площадка не будет принята от мэрии на баланс УК. Пока, насколько мне известно, нет таких примеров, и вряд ли они в скором времени появятся.
Вот уборка территории – да. Это компетенция управляющей компании: стрижка газонов, разметка территории дворовых парковок, обпилка деревьев. На самом деле мало кто этим занимается.
- Почему?
- Это не очень дешево и довольно хлопотно - и не особо выгодно, соответственно. Жильцы, возможно, мало настаивают, возможно, просто не в курсе. Или при межевании земли очень маленькую «нарезали» придомовую территорию в целях экономии, а все, что к такой территории не относится, к УК отношения не имеет.
- Уборка подъездов – как с этим?
- Зависит от того, есть ли в квитанциях не оплату соответствующая строка, то есть было принято ранее коллективное решение о такой уборке. Многие отказываются. Если честно, нам так проще. Потому что обычно масса претензий возникает. Теоретически по нормативу два раза в неделю должна влажная уборка проводиться. Постоянные подозрения возникают по этому поводу, жалобы, что этого не делается.
- А окна в подъездах должна мыть уборщица? А то даже в домах, где совсем недавно новые поставили, стекла замечательно пылью тонированы.
- Окна в подъездах - это, пожалуйста, сами жильцы на субботнике. Есть еще вариант – в разовом порядке собрать дополнительно средств, но тут может возникнуть конфликт интересов тех же граждан: одни хотят окна мыть, а другие, скажем, забор поправить. Решение же должно быть коллективным, большинством голосов. Но, например, разбитые стекла управляющая компания обязана менять безо всякого согласования с жителями.
Как украсть миллион
- Александр Юрьевич, вы сказали – собрать дополнительно средств, к примеру, на мойку окон. Это как? Скинуться «наликом»? А проверить как? Ведь даже то, что собирается официально по квитанциям, зачастую проваливается в какую-то крысиную нору. И хвостов не найдешь.
- Что касается сбора наличных денег по решению общего собрания жильцов – это должно происходить только под документ строгой отчетности (приходник). Чаще собрания принимают решения о дополнительных платежах отдельной строкой в квитанции (в одном из домов на Почтовой была такая практика). Но в случае недобросовестности УК и это не панацея. Если работы не выполнены, или выполнены плохо, не в срок, путь не самый близкий: жалоба жильцов на некачественно проведенный ремонт в мэрию – мэрия как заказчик обращается к подрядчику – если внятного ответа нет – в прокуратуру. Прокуратура в судебном порядке выносит решение об устранении дефектов. И вот тут, как правило, и начинаются пробуксовки.
Если УК грамотно «слилась» - это становится вечной проблемой жильцов. И в какой-то мере – проблемой той компании, которая пришла ей на смену. Мы вот сейчас как раз пробуем получить миллион в суде с УК №3 по статье капремонт - они собирали с 2009 года. Есть прецедент с домом по проспекту Ленина: в рамках программы капремонта балконы починили так, что они через год «посыпались». Это было до нас, но мы в этом году устраняли эти проблемы.
- Получается, управляющим компаниям невыгодно принимать дома, спасающиеся от их недобросовестных коллег. Чтобы не отдуваться потом за себя и за того парня. Вы как относитесь, когда жители настойчиво просят принять их дом на обслуживание, а он проблемный? Может, есть какой-то официальный лимит – сколько домов может принять одна УК, и вы на него ссылаетесь?
- Никакого установленного лимита нет. Теоретически – принимать дома на обслуживание можно до бесконечности. Вопрос – зачем, если ресурсы не бесконечны? Я вам буквально несколько цифр назову: трубы стоили буквально год назад 200 рублей за метр, сейчас – пятьсот, батареи подорожали на 30 процентов, электрика – с 30 до 50 рублей за метр провода. При этом решение о размере коммунальных платежей принимают жители, управляющая компания без согласования поднять цифры не может.
У нас сейчас 25 домов, разброс по городу большой (от центра – проспекты Ленина и Шереметева, улицы Демидова, Калинина, до, например, Силикатного; в Кохме пять домов). Мы на рынке с 2013 года, а половина домов «пришли» в 2015 году по системе сарафанного радио. Если работать, как полагается – своевременно отвечать на звонки, заявки выполнять день в день, деньги тем же дворникам платить такие, чтобы они за них добросовестно убирались – вроде как уже и достаточно.
А если не работать, а только деньги брать, причем за что угодно (такой веселенький пример: УК включила квитанцию платежи за обслуживание лифтов, которых в доме сроду не было, когда жильцы возмутились и отказались платить, директор сказал что-то вроде «я же все равно найду, как взять» - и придумал строку «осмотр элеваторов») – тогда, конечно, чем больше, тем лучше.
Вместо ликбеза
- Как же быть гражданам, которые, к примеру, от одной компании отказались, а другую подыскать не могут?
- Если жители дома сами не выбрали УК – дом «уходит» через аукцион. Тут уж как повезет. Так же распределяются дома от компаний, не получивших лицензию.
- Управляющая компания должна работать с советом дома. Были случаи, когда жители настолько безынициативны, что вот дом есть, а совета в нем нет, и с кем работать – непонятно?
- Это не самый тяжелый случай. Тогда мы сами инициируем создание совета – это обязательное условие для принятия дома на обслуживание.
- Правильный совет дома совместно с «управляшкой» ежегодно определяет план работ. Что бы вы посоветовали включать в такие планы в первую очередь?
- Самые частые «косяки» - системы отопления (не выдерживают опрессовок), порядка 30 процентов – крыши. И, к слову, о планах на год: бухгалтерия УК должна ежегодно предоставлять собственникам жилья отчет.
