Вопрос:
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
Ответ:
С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника жилого помещения возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги (за горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК или в ресурсоснабжающей организации (если платежи за коммунальные услуги осуществляются напрямую РСО) о состоянии задолженности по коммунальным услугам. Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить. Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.
2. Уведомите УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры. О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности. Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
Вопрос:
Наш дом передан новой УК в неудовлетворительном состоянии. Новая УК выполнила необходимые ремонтные работы. Вправе ли эта компания взыскать с прежнего управляющего понесенные ею убытки?
Ответ:
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Управление МКД должно обеспечивать надлежащее состояние общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), управляющий (УО или ТСЖ) несет ответственность за него на протяжении всего срока управления домом. Ненадлежащее исполнение обязательства влечет привлечение к ответственности. Прекращение договора управления не означает, что ответственность за нарушение обязательства снимается. Выполнив за свой счет ремонтные работы, необходимость которых обусловлена ненадлежащим управлением домом прежним управляющим, новый управляющий вправе требовать компенсации понесенных им расходов, если он докажет, что в период управления домом прежним управляющим возникла необходимость проведения спорных ремонтных работ, то есть прежний управляющий ненадлежащим образом исполнял свои обязательства. Если это доказано и подтверждена стоимость спорных работ, иск нового управляющего будет удовлетворен. В качестве доказательства того факта, что необходимость ремонта возникла именно до передачи дома в управление новому управляющему, может использоваться двусторонний акт состояния общего имущества МКД, составленный при передаче дома в управление, либо экспертное заключение.
1000inf.ru
(При поддержке совместного проекта Правительства Российской Федерации и МБРР "Реформа ЖКХ в России")
