Светлана Валентиновна, бизнес-сообщество региона уже больше года обсуждает перспективы введения налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, (или, как его ещё называют, налога на недвижимость), а также корректность этой самой кадастровой оценки и возможное негативное влияние резкого увеличения налоговой нагрузки, в том числе на субъекты малого и среднего бизнеса. Сегодня все нормативно-правовые акты, связанные с введением этого налога, приняты, в дискуссиях поставлена точка. Какова же позиция правительства региона по этому вопросу? Учитываете ли вы возможность ухода в тень немалой части предпринимателей или считаете, что подобные прогнозы относятся к разряду «пугалок»?
Относительно справедливости и корректности кадастровой оценки вопросы есть не только у предпринимателей, но и у нас. Мы тоже прекрасно понимаем, что есть конкретные случаи завышения кадастровой стоимости, так и её занижения по сравнению с рыночной. И в связи с этим в 2015 году всем нам предстоит провести большую работу по приведению кадастровой оценки объектов в соответствие с экономическими реалиями.
А есть ли у субъекта Федерации полномочия для подобной корректировки кадастровой оценки? Ведь она проводилась федеральными структурами и на деньги федерального бюджета…
Полномочия есть. Кроме того, проведение следующей кадастровой оценки объектов недвижимости также относится к сфере полномочий правительства области, и финансироваться этот процесс будет из областного бюджета. Напомню, что та кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась впервые, поэтому здесь были задействованы федеральные органы власти. В дальнейшем будет действовать та же схема, которая действует сейчас при проведении кадастровой оценки земли. Она будет проводиться не реже чем раз в пять лет. Кстати, кадастровая оценка, которая будет использоваться со следующего года для начисления налога на имущество, была утверждена постановлением правительства Ивановской области в 2012 году. То есть не позднее 2017 года нами будет проведена новая оценка.
Повторю, мы разделяем озабоченность бизнес-сообщества относительно некорректности нынешней кадастровой оценки объектов недвижимости, потому что согласны с тем, что должна быть если не справедливость, то по крайней мере равные условия для конкуренции, поскольку такой фактор, как равная или сопоставимая налоговая нагрузка, в значительной мере влияет на развитие конкурентной среды.
Я убеждена в том, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной – в этом, собственно, и состоит её суть и заключается смысл перехода к использованию кадастровой стоимости как базы для начисления налога на имущество. На сегодняшний день в целом ряде случаев это соответствие оспоримо.
Ещё один важный момент, связанный с налогом на имущество: в соответствии с законом Ивановской области, принятым областной думой 13 ноября, налог на имущество физических лиц в нашем регионе с 1 января 2015 года также будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. И представительные органы муниципальной власти устанавливают соответствующие ставки налогов, в том числе для торговых и офисных помещений, принадлежащих физическим лицам. Таким образом мы совместно с муниципалитетами прикрываем лазейку, которой пытались пользоваться в других регионах, оформляя торговые и деловые центры на физических лиц.
При обсуждении налога на недвижимость не раз высказывалось мнение, что владельцы торговых и офисных центров переложат возросшую налоговую нагрузку на арендаторов, повысив арендную плату, а арендаторы, в свою очередь, – на потребителей, будучи вынужденными повышать цены на свои товары и услуги. Не получится ли, что бюджет области получит дополнительные доходы, но в конечном итоге проиграют все жители, и в первую очередь жители областного центра?
Хочу обратить внимание на то, что введение налога на недвижимость является одним из условий предоставления регионам федеральным центром кредитов на покрытие дефицита бюджета. Да, у нас была возможность отложить введение этого налога. Но сегодня вопрос увеличения собственных доходов бюджета стоит очень остро, и не только в нашем регионе. В целом по России налог на недвижимость вводят или уже ввели не только дотационные регионы, но и регионы-доноры, в том числе Москва и Московская область.
Говорят, в процессе выработки решения относительно ставки налога на недвижимость шёл определённый торг между властью и бизнесом…
Я бы, конечно, не назвала это торгом. Это нормальное рабочее обсуждение: две заинтересованные стороны – государство и бизнес – обменивались мнениями, высказывали свою точку зрения. Думаю, что это было правильно – предоставить бизнесу возможность заранее просчитать последствия, «примерить» этот налог на свои объекты. Конечно, мы заинтересованы в том, чтобы максимально увеличить поступления в бюджет. И департамент финансов настаивал на ставке в 1,5% на 2015 год. При такой ставке мы бы получили в следующем году дополнительные доходы в объёме 85 млн рублей. В результате была принята ставка в размере 0,7%, так что доходы будут меньше.
В два раза?
Нет. Сейчас сложно точно спрогнозировать объёмы поступлений от этого налога именно из-за возможного изменения кадастровой оценки. Я надеюсь, что нам удастся привести в соответствие с действительностью кадастровую стоимость ряда объектов, которая сегодня явно занижена.
Ведь на начисление налога влияют два фактора. Первый – это сама кадастровая оценка. По методике, которая применялась в данном случае, необходимо было определить рыночную стоимость объекта. Здесь возникает вопрос достоверности сведений, которые были представлены оценщикам в качестве исходных данных по конкретным объектам недвижимости. Нельзя исключать вероятность ошибок. Однако их наличие некатастрофично, их можно подкорректировать.
А как? Власти региона, конечно, заинтересованы в том, чтобы получить больше денег в бюджет, а бизнес – в том, чтобы не переплачивать.
Если кадастровая оценка объекта завышена и собственник считает, что сумма налога непомерно велика, он имеет право сам заказать оценочной организации оценку рыночной стоимости объекта. Данный отчёт, а также экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков вместе с определённым пакетом документов нужно представить в комиссию при региональном управлении Росреестра. Хотела бы обратить внимание всех заинтересованных лиц на то, что если раньше в досудебном порядке (то есть через комиссию) можно было оспорить кадастровую оценку только в течение полугода после её утверждения правительством области, то теперь этот срок продлён до пяти лет.
Если собственник не удовлетворен решением комиссии (например, ему отказали и оставили в силе кадастровую оценку, которую он считает завышенной), он имеет право обратиться в суд. И суд – обращаю на это особое внимание – не будет основывать свою позицию на решении комиссии. Это две абсолютно независимые друг от друга инстанции. Для собственников объектов – юридических лиц обращение в комиссию является обязательным. Физические лица могут и не обращаться в комиссию, а сразу идти в суд и оспаривать кадастровую оценку.
А почему вообще возникали все эти ошибки, которые привели к некорректному определению кадастровой стоимости объектов недвижимости?
Хочу уточнить: в данном случае речь идёт только о крупных торговых и административных центрах, которые подпадают под налог на недвижимость в следующем году. Рынок такой недвижимости в нашем регионе ещё не сформировался: у нас было не так много случаев продажи или перепродажи подобных объектов. Поэтому у оценщиков, исполнителей работ по кадастровой оценке (а они выстраивают свою работу, используя метод аналогов) было не так много материала для аналитики. При проведении кадастровой оценки они во многом ориентировались на существующие инструкции, на коэффициенты, привязанные к месту нахождения, прохождению, количеству арендаторов и т. д. и. т.п. Если мы говорим о том, что информация об объекте может быть неправильной, то Росреестр исходил из сведений, предоставленных органами муниципальной власти. Здесь тоже есть немало вопросов.
Например, один из известных в городе торговых центров при проведении кадастровой оценки был оценен не как торговый объект, а как объект «иного назначения». Во время проведения оценки, администрация города Иваново допустила, скажем так, ошибку при предоставлении оценочной организации исходной информации (фактический вид использования объекта). Естественно, его кадастровая оценка оказалась ниже, чем у других торговых центров. И, конечно, необходимо исправлять эти сведения в кадастре. Механизм оспаривания результатов по мотиву недостоверности сведений при проведении оценки есть, есть и судебная практика. Оспорить кадастровую оценку могут не только региональные власти, но и органы местного самоуправления.
Есть и другие примеры. Скажем, торговый комплекс «Текстиль Макс». Общая площадь его торговых помещений превышает 5000 квадратных метров. Но сам комплекс состоит из нескольких корпусов, каждый корпус зарегистрирован как отдельный объект недвижимости с площадью менее 5000 квадратных метров и отдельно поставлен на кадастровый учёт. То есть под налог на недвижимость «Текстиль Макс» не попадает, полностью оставаясь в рамках правового поля.
А сколько объектов в Ивановской области подпадают под налог на недвижимость?
Это ещё один проблемный вопрос. Подготовка к введению этого налога проходила очень сложно в связи с тем, что кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась впервые. А объектов недвижимости на территории области миллионы. И порой встречаются абсолютно абсурдные факты. Некоторые крупные торговые центры по сведениям, содержащимся в кадастре недвижимости, в части назначения объекта не попадали под действие закона, хотя это явно противоречит здравому смыслу. И это не единичные примеры, целый ряд объектов мы, что называется, выявляли ногами – сами фиксировали факты осуществления торговой деятельности на тех или иных площадях. То есть многие объекты зарегистрированы как осуществляющие один вид деятельности, а по факту осуществляют другой. Это проблема не только нашего региона: когда я была на консультациях по введению налога на недвижимость, которые проводил федеральный центр, коллеги рассказывали, что с аналогичными проблемами сталкиваются, например, в Московской области.
Если говорить о цифрах, то на сегодняшний день в перечне, утвержденном указом губернатора Ивановской области, числятся 24 объекта, по которым налог на имущество будет уплачиваться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, большинство из них – торговые центры, расположенные в Иванове. Один объект находится в Родниках – это офисно-деловой центр, административное здание индустриального парка «Родники». В Иванове из административно-деловых центров налог на недвижимость будет уплачиваться только с «Дербенёв-Центра». Перечень может обновляться, поскольку мы можем выявить новые объекты.
И на эти объекты налог будет доначисляться?
Здесь хочу пояснить: если выявляется новый объект, исчисление налога по нему начинается со следующего налогового периода, а не с того, в течение которого он выявлен. А если вносятся изменения в кадастровую стоимость объекта, то по этому объекту налог доначисляется за текущий налоговый период. То есть если в 2015 году в установленном порядке будет пересмотрена кадастровая стоимость, то из новой оценки кадастровой стоимости налог будет начисляться за весь 2015 год. Если же мы в 2015 году выявим новый объект или новый объект будет построен и поставлен на кадастровый учёт в 2015 году, то на него налог на недвижимость будет начисляться только с 2016 года.
То есть собственникам тех торговых центров, которые ещё только планируются к вводу в эксплуатацию, например ТЦ «Бимарт» в районе улицы Станционной, выгоднее ставить эти объекты на кадастровый учет в январе 2015 года, потом быстренько сдать его в эксплуатацию и начинать работу, и весь следующий год они будут платить налог на имущество организаций по старой схеме?
Да. Но с 2016 года этот налог им будет начисляться уже исходя из кадастровой стоимости объекта.
Кстати, об административных зданиях. Такие здания есть ведь и в областной, и в муниципальной собственности. Например, здание на пл. Революции, 2/1, принадлежащее области, – чем не офисный центр? И регион будет по этому объекту платить налог на недвижимость?
Нет, не будет. Налог на имущество организаций, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, будет начисляться только по административно-деловым и торговым центрам. У государства нет административных центров – у нас есть административные здания.
Почему? Ведь в этом здании часть помещений сдаётся в аренду, и собственник в лице Ивановской области получает определенный доход.
Это доходы бюджета от использования государственного имущества.
Говорят, что между властью и бизнесом было заключено некое джентльменское соглашение: вы устанавливаете на 2015 год ставку не 1,5%, а 0,7%, а собственники торговых центров не будут поднимать арендную плату. Это правда?
Я на таких переговорах не присутствовала, поэтому прокомментировать их не могу. Может быть, и была какая-то договоренность. Понятно, что даже при ставке 0,7% на бизнес ложится дополнительная финансовая нагрузка. Но я думаю, что сами торговые центры не заинтересованы в резком повышении арендной платы: они не хотят терять арендаторов. Конечно, какое-то повышение будет, тем более что с 2016 года ставка налога на недвижимость составит 2%. 2015 год покажет, насколько новая нагрузка будет существенна для собственников торговых и офисных объектов. И, конечно, только от них зависит, будут ли они использовать возможность оспаривания кадастровой стоимости своих объектов, потому что если они отстоят свою оценку в суде, то начисления налога могут снизиться в разы. То есть следующий год будет определённым переходным периодом, в течение которого будет происходить отстройка всей системы.
Планируете ли вы в дальнейшем снижать показатели площади объектов, подпадающих под налог на недвижимость?
Да, сегодня планка установлена на уровне 5000 квадратных метров. В дальнейшем она будет снижаться, но пока я не могу сказать, на сколько и в какой перспективе. Ведь это приведёт к резкому увеличению количества объектов, попадающих под этот налог, а нам сейчас, с тем уровнем, который мы установили, нужно отработать чёткую систему, снять все спорные вопросы, выявить все слабые места. И, конечно, все эти моменты будем серьёзно обсуждать вместе с бизнес-сообществом.
