Анатолий Викторович, на сегодняшний день уже очевидно, что санкции, как введённые в отношении России, так и ответные, имеют заметные последствия. Отреагировал ли на изменения в экономической ситуации рынок недвижимости, в частности ивановский? Есть ли какие-то прогнозы, чего следует ожидать в ближайшей перспективе?
Безусловно, прогнозы есть. Относительно недавно в Москве состоялась ежегодная конференция аналитиков рынка недвижимости, организованная Московской ассоциацией риэлторов. Так что могу привести не только своё личное мнение, но и консолидированное мнение российских аналитиков рынка недвижимости, таких как президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Валерий Виноградов, ведущий аналитик РГР Геннадий Стерлик, вице-президент РГР Константин Апрелев, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и других.
Есть предположения, что в некоторых сегментах рынка недвижимости может наметиться спад. Но пока ни мы, ни наши коллеги из других регионов этого не видим. Если же этот спад всё-таки обозначится, то предпосылки для него очевидны: на сегодняшний день целый ряд отраслей экономики начинают проседать. Это приводит к сокращению доходов и юридических, и физических лиц. Люди начинают экономить, откладывают покупку нового жилья, а компании – приобретение новых зданий или расширение уже имеющихся площадей.
То, что сейчас происходит, очень похоже на ситуацию 2008–2009 годов. Так что уже появляются мнения, что цикличность кризисов в России определилась: раз в 10 лет. 1998-й, 2008–2009-й, теперь ряд аналитиков ожидают, что стагнация продлится до 2018 года. Впрочем, есть и другое мнение – что уже с 2015 года начнётся постепенный рост.
То есть сейчас в любом случае ещё не кризис?
Ещё не совсем. Хотя, честно говоря, многих факторов мы (и не только мы – практически любые аналитики) учесть не можем. Возможно, всё закончится быстрее, и падение экономики не будет глубоким. Возможно, перманентный кризис продлится несколько лет. Сейчас невозможно делать долгосрочные прогнозы.
Но вернёмся к рынку недвижимости. Если говорить о влиянии санкций, то в данном случае оно ощущается опосредованно, через их влияние на рынок финансовых услуг. После того как российские банки в результате ведения западных санкций лишились возможности получать длинные и дешёвые западные деньги, они стали существенно ужесточать условия выдачи кредитов и повышать ставки. Это, соответственно, сказалось на возможности получить ипотечный кредит (если говорить о рынке жилой недвижимости). И – по принципу домино – в ближайшем будущем это отразится на рынке недвижимости, в первую очередь на первичном, где продажи по ипотечным кредитам составляли 60-70%.
Думаю, что в связи с этим серьёзно вырастет роль агентств недвижимости, поскольку в любой кризисной ситуации повышается вероятность столкнуться с недобросовестными партнерами. Российская гильдия риэлторов сейчас активно вводит механизм сертификации агентств, аттестации риэлторов. На сайте РГР в разделе «Сертификация» в ближайшее время будет доступна база сертифицированных агентств недвижимости и риэлторов. В любом случае сейчас не стоит гнаться за сиюминутной выгодой: лучше отдавать предпочтение сделкам не столько прибыльным, сколько надёжным.
Как подчеркивают аналитики Российской гильдии риэлторов, в результате падения спроса и, соответственно, продаж, начнут «сыпаться» компании, построенные по принципу финансовых пирамид, а значит, надо ожидать очередной волны обманутых дольщиков. И как следствие – повышение спроса и рост цен на вторичном рынке.
То есть, по вашим прогнозам, «первичка» встанет в первую очередь?
Безусловно. И мы это уже ощущаем, потому что к нам уже обращаются продавцы «первички», которые раньше предпочитали сами заниматься реализацией.
Впрочем, в разных регионах те или иные тенденции могут проявляться с разной степенью интенсивности. Например, мой коллега, президент гильдии риэлторов Московской области Андрей Хромов отмечал, что в Подмосковье серьёзных провалов рынка, связанных с падением спроса, пока нет. По его мнению, это может быть связано с тем, что многие клиенты понимают: недвижимость в условиях любой нестабильности – это один из лучших способов сбережения своих накоплений. Но, с другой стороны, существенный рост курса доллара и евро заставляет продавцов недвижимости осторожничать, и в Подмосковье те, у кого продажа «не горит», предпочитают снимать свои объекты с продажи. Какой тренд пересилит, пока сказать сложно. Но в то же время наши коллеги из Подмосковья говорят о том, что какого-то катастрофического снижения спроса не наблюдается, а спад стал заметен лишь на фоне значительной активизации спроса на недвижимость в первой половине года, на фоне украинских событий. Так что говорить о какой-либо стагнации не приходится.
На ивановский рынок недвижимости политические события федерального уровня не оказывали такого влияния, так что мы по-прежнему констатируем стабильный и умеренный спрос на недвижимость.
В том числе в сегменте новостроек бизнес-класса?
Да, в том числе. Интерес к квартирам бизнес-класса у покупателей есть. Да, в некоторых случаях совершение сделки может задерживаться из-за ряда моментов, связанных с банками. Но в целом этот сегмент пока не отреагировал на те негативные тенденции, которые наметились в экономике.
Судя по тому, что вы говорите, строителям опять надо готовиться к тяжелым временам… Кстати, наш бывший губернатор, а ныне министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в последнее время активно продвигает идею так называемой социальной ипотеки, механизма, регулируемого государством. С вашей точки зрения, это может как-то повлиять на ситуацию?
Повлиять может, и повлиять позитивно. Конечно, есть вопросы о том, каким образом всё это будет реализовываться. Но в принципе это неплохая тема, причём далеко не новая, а скорее из разряда хорошо забытого старого. В Иванове мы с подобным механизмом работали в конце 1990-х годов, когда по нашей инициативе и при поддержке администрации г. Иваново (тогда главой города был Валерий Троеглазов) был создан специальный фонд, в том числе с участием средств бюджета города. Люди, стоявшие в очереди на получение жилья, могли получить из этого фонда кредиты на покупку жилья под очень приемлемый процент. Городу было выгодно – сокращалась очередь, люди могли купить жилье, мы могли заработать. С точки зрения рыночных отношений это выглядит немного абсурдно, потому что это не рынок. Но на какой-то переходный период, когда ставки по ипотечным кредитам начинают зашкаливать, это вполне приемлемо.
