А вот для этого разговора повод возник неожиданный – среди местных строителей пошли разговоры, что Газарян демпингует и продает квартиры в новом доме «Роза Григ» по цене чуть ли не ниже себестоимости, чем рушит продажи всем остальным застройщикам. И я спросил без обиняков:
- Григорий Евгеньевич, что происходит?
- Стоимость квартир в новом жилом комплексе «Роза Григ» – это не демпинг, а холодный экономически точный расчет. Я строю этот комплекс в Иванове на пересечении улиц Голубева и 4-я Южная. Обычно на моих домах стоит логотип «Григ» а в этот раз «Роза Григ» – название придумали друзья-архитекторы в качестве подарка, чтобы поддержать меня в сложный период, и теперь этот дом я строю в память о моей покойной супруге Розе. Очень хочу, чтобы жизнь тех, кто купит там квартиры, была приятной и легкой, чтобы людям было комфортно там жить.
Теперь о том, что касается денег. Не знаю как у других, но мы кропотливо работаем над снижением издержек на радость клиентам, но не во вред себе.
Что бы ни говорили, но демпинговать я не смог бы при всём желании. Мы работаем по проектам, финансируемым Сбербанком, и под его контролем, поэтому все манёвры с ценами – в рамках допустимого. При получении проектного финансирования мы доказываем и обосновываем строительным экспертам банка нашу сметную стоимость, стараемся не завышать сумму кредита, берем только столько, сколько нам нужно для гарантированного ввода в эксплуатацию объекта, всегда закладывая непредвиденные расходы. Если смету «раздувать», то залоговая стоимость и, соответственно, продажная цена возрастут.
Пусть кто угодно что угодно говорит, но это никакой не демпинг, а результат четкой и налаженной работы всего коллектива компании «Строй-Сервис». Бизнес – это жёсткая вещь, он не терпит работы в убыток, поэтому запланированной рентабельности мы всегда достигаем.
И еще момент: по проектному финансированию в банке для нас сегодня предусмотрена базовая процентная ставка в 38% годовых. Но если на эскроу-счёте собирается достаточно денежных средств дольщиков, ставка снижается до 0,01%. То есть у нас всегда есть выбор: либо платить эти 38% банку и потом вложить их в стоимость квадратного метра, либо активно продавать квартиры, набирая денежные средства дольщиков на эскроу-счёте и платить сниженный процент.
- И вы предпочитаете собрать больше средств дольщиков и снизить цену квадратного метра?
- Конечно. Это же совмещение полезного с приятным – и сам в плюсе, и покупателям хорошо. Тут весь вопрос в том, какую маржу хочешь получить в итоге с объекта. Я считаю надо уметь помогать людям, чем-то делиться. Что лучше – заработать энную сумму или оставить о себе добрую память? Хотя тут каждый сам для себя решает – советов давать не буду.
Плюс ещё несколько моментов, на которых мы безболезненно снижаем стоимость квадратного метра. У меня небольшая компания, обычно одновременно мы строим один-два дома. Поэтому продажами я занимаюсь сам – до 90% квартир в наших домах продаю лично и считаю, что это очень правильно на таких объемах. Тем более, мне давно не надо строить из себя недоступного хрен знает какого генерального директора (смеётся). Про меня в Иванове и так все всё давно знают. А людям, которые настроены на покупку, приятно, когда с ними разговаривает директор, а не менеджер отдела продаж, который на половину вопросов не сможет сразу ответить и постоянно берёт тайм-аут.
- Так демпингуете или нет?
- Нет, конечно. Повторюсь: ценовая политика «Строй-Сервиса» – это холодный расчёт, но всегда остается возможность для помощи. Сегодня в первую очередь мы помогаем участникам СВО, десантникам, северному аэродрому, химвойскам, получаем за это награды, грамоты, благодарности. Вот они висят (показывает на стену). И мы этим гордимся.
В сегодняшней тяжелой ситуации у государства есть экономические проблемы, и не от хорошей жизни банки отказались от льготных ставок по ипотеке, оставив только семейную с детьми до шести лет. Но мы же прекрасно понимаем, что и на первоначальный взнос 20% людям накопить непросто. Поэтому стараемся, чтобы дольщики за счет собственных средств доплачивали буквально минимум, а остальное бы покрывалось их материнским капиталом – иначе и семейная ипотека будет бесполезна. Предоставляем рассрочки на оплату если люди, например, хотят продать своё жилье и купить у нас новое, но пока хотят жить в имеющейся квартире. Делаем адресные скидки для участников СВО и членов их семей, для военнослужащих и сотрудников силовых структур. Это для меня то, что называют социальной ответственностью. Мне очень приятно смотреть в глаза людей, которые рады, что могут приобрести жилье по доступным ценам. Наша скидочная программа точечная, индивидуальная.
Мы на каждом объекте капитально готовимся к продажам исходя из себестоимости и из расчета объёма продаж. Тем более в «Розе Григ» – здесь для меня очень много личного. Мы, в том числе, очень долго и тщательно проводили работу по технологическому присоединению и смогли на этом существенно сэкономить.
Плюс у нас очень жесткая политика по отношению к подрядчикам. Не они диктуют нам, а мы им: тот, кого не устраивают наши условия, не работает с нами. Они, конечно, всегда проверяют нас на прочность: приходя на «Розу Григ», некоторые пытались увеличить цену подряда на тридцать процентов. Мы сели напротив и спрашиваем: а что же произошло с вами и с нами за год, что цены так выросли? И после этого суммы хотелок плавно снижаются.
Из-за дефицита кадров строительные организации начали переманивать друг у друга людей топовых специальностей, постоянно поднимая им зарплату, и я не могу приветствовать этого. По моей оценке, сегодня рост зарплаты в строительстве как минимум в два раза превышают рост производительности. Я согласен, надо вводить инфляционные коэффициенты, но не может зарплата в два раза подняться в течение года, если люди не добавили ничего в производительности.
Многие подрядчики хотят резко разбогатеть, пользуясь этой ситуацией. Но у меня как у профессионального строителя и экономиста нет такого правила, чтобы на всё соглашаться. Все вокруг говорят: надо больше платить работникам. Наверное, но это должен быть системный подход. А что мы видим? Переманивают, предположим, у меня десятерых сварщиков: «Мы заплатим на 20% больше, бегите к нам». И те бросают всё, бегут. Я так не делаю, экономлю деньги себе и будущим покупателям жилья. И уважаю конкурентов. Но если вы не хотите меня уважать – не надо. Основным своим подрядчикам я оплачиваю последние 10% от того, что они должны получить, только после финальной сдачи дома, а не по окончании их работ, потому что могут всплыть какие-то скрытые дефекты или появятся претензии дольщиков. Плюс у нас в договорах написано: не доработаете, бросите всё и уйдёте – ни хрена не получите.
- Я слышал, в Ивановской области зарплаты у строителей уже вполне московские.
- У меня работает подрядчик из Москвы, который приехал со своими каменщиками, он по цене выходит дешевле, чем предлагали ивановские коллеги.
- Началось обратное движение кадров из столицы в регионы?
- Не знаю. Может, это только у меня так получилось. Но в Ивановской области сегодня очень странная ситуация: в Москве бетон стоит дешевле, чем здесь. Как может в принципе строительство в регионе при этом развиваться, какой у нас можно строить монолит?
- Что, на ваш взгляд, сегодня происходит в строительной отрасли региона? Со стороны выглядит так: все жалуются, но продолжают строить.
- Начатое всё равно надо заканчивать, останавливать стройку – это неправильно.
- Но и новые проекты стартуют.
- Значит, у людей есть средства, которые нужно вложить. Но когда нет продаж, это всё чревато – упадок-то серьезный. По моему мнению, у нас будет спад в сдаче жилья года через два. Плюс будет тормоз в развитии новых объектов. Но те, которые сейчас в работе, будут достроены.
- Это связано с падением покупательской способности?
- Да. В первую очередь с тем, что совсем недавно почти 90% продаж были ипотечные, а сейчас никто покупать со ставкой 20-30% не бежит, это бессмысленно. Такие кредиты можно брать на 10 дней, чтобы что-то купить, продать и тут же закрыть. Я лично не сторонник того, чтобы строить без реализации, хотя тоже могу брать кредиты, строить, сдавать…
- То есть будущее отрасли туманно?
- Надо просто потерпеть. Мы же до этого проходили все сложности, сколько я их помню – от кризиса до кризиса. Сложности всегда есть и будут.
