Впрочем, похоже, что момент окончания этой программы совпал с некоторыми другими факторами, которые в совокупности могут создать на жилищном рынке то, что называется «идеальным штормом». По крайней мере, в этом уверены представители строительной отрасли. Почему, вопреки утверждениям ряда чиновников и депутатов, отмена льготной ипотеки и другие законодательные новеллы приведут не к падению, а к росту цен на жилье, а заодно и к снижению предложения на рынке новостроек, мы поговорили с членом совета регионального отделения партии «Справедливая Россия-Патриоты-За правду» Михаилом Крайновым.
- В целом по рынку я бы пока не стал называть конкретные цифры, но могу прямо сказать: продажи квартир в новостройках практически встали. Не секрет, что значительная часть жилья покупалась в ипотеку, в области по некоторым объектам такие продажи составляли порядка 80%. Стандартная ипотека сегодня выдается под 18-20%, если будет принято решение о повышении ключевой ставки, то они вырастут еще больше. Уже есть подсчеты, что переплаты по таким кредитам вырастут в 3-3,5 раза, и в результате покупатель заплатит банкам в 2-3 раза больше, чем стоит сама квартира.
Для застройщиков такая ситуация означает замораживание новых проектов. Грубо говоря, в Иванове строительство жилья просто встанет, потому что у нас не так много покупателей, которые могут без использования заемных средств купить новую квартиру.
- Федеральные аналитики и чиновники утверждают, что буквально через полгода застройщики просто начнут снижать цены на жилье, то есть покупатели в итоге окажутся в выигрыше. Насколько подобные утверждения реалистичны?
- Я не очень понимаю, на чем основаны подобные прогнозы. Есть разные мнения в Минстрое. Например, замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин недавно заявил: «Если цены на жилье начнут устраивать ралли, у нас рухнет всё жилищное строительство и наступит кризис. Потому что в банках есть ковенанты по цене и скорости продаж, и это просто остановит выборку кредита. Где застройщик возьмет деньги? Тут дело в нормативном регулировании проектного финансирования».
Если бы ситуация в экономике была стабильна, то, возможно, отмена льготной ипотеки в длинной перспективе и сыграла бы на снижение цен. Но давайте вспомним: в 2020 году льготную ипотеку ввели, чтобы поддержать строительную отрасль, которая начала проседать, причем не только из-за падения доходов населения в связи с коронавирусом. Нет, тогда очень существенным фактором стал резкий, в разы, рост цен на стройматериалы.
Что произошло дальше? После 2022 года себестоимость строительства росла галопирующими темпами. Резко подорожало буквально всё – начиная от машин и оборудования и заканчивая рабочей силой. Плюс повышение НДС в 2020 году, плюс предстоящее с января 2025 года повышение налогов. Откуда взять ресурс для снижения цен? Никто не будет продавать квартиры ниже себестоимости, проще просто закрыть бизнес. Поэтому я не знаю, на чем основаны фантазии тех, кто обещает падение цен на новостройки на 40% к концу года.
Есть и другие факторы, которые и без отмены льготной ипотеки и подорожания стройматериалов, оборудования, металла, цемента и прочего приводят к росту цен на жилье. Вы же сами писали о том, что изменения в правила расчета тарифов на техприсоединение к электроснабжению фактически вдвое повышают себестоимость квадратного метра. Вдвое! И это в центре города. Эта тема просто игнорируется чиновниками всех уровней – видимо, потому что пока застройщики работают на тех объектах, на которые уже было получено разрешение на строительство и все согласования и договоры по техприсоединению. А к концу года эти новшества все участники рынка прочувствуют на себе.
И как будто этого было мало – ивановские власти решили ужесточить требования к земельным участкам, на которых можно строить дома. Я говорю про предложения по изменениям в правила землепользования и застройки города Иваново, которые упорно продвигает мэрия, прикрываясь интересами горожан.
- Это те изменения, в которых предлагается увеличить количество парковочных мест на земельном участке дома и учитывать обеспеченность местами в школах и детских садах? Но это действительно предложения в интересах горожан. Что плохого в том, что новостройки не будут втыкать в каждом дворе, формируя проблемы с социальной инфраструктурой?
- Эти изменения просто приведут к тому, что в центре города, в уже застроенных кварталах прекратится возведение новых домов. Потому что если внимательно посмотреть на карту города, то окажется, что в тех районах, где покупатели предпочитают приобретать жилье, просто нет земельных участков нужной площади.
- Значит, не нужно строить в этих районах.
- И оставить центр города застроенным ветшающими сталинками, хрущевками и бараками военной постройки? Возможно, у кого-то есть и такие предпочтения. Но поскольку мы внимательно изучаем спрос на рынке недвижимости, могу с уверенностью сказать: сегодня большинству покупателей интересны квартиры большой площади, с комфортной планировкой, с большими помещениями общего пользования. И люди готовы платить дороже, но купить квартиру в новостройке в районе улицы Наумова, а не в хрущевке в том же районе. Кстати, из-за этого фактора многие застройщики сейчас перестали строить жилье эконом-класса и перешли к классу «комфорт», поскольку спрос на него выше.
Кроме того, давайте внимательно посмотрим на предложения мэрии – они очень лукавые. Например, у нас есть участок в центре, мы хоти построить там девятиэтажку. В мэрии говорят: в этом квартале по градостроительным нормам не хватает детского садика и 100 мест в школах. При этом частный сад или школа в зачет не идут. И не дают разрешение на строительство. А дальше что?
ПЗЗ не обязывает мэрию как-то озаботиться этим вопросом и искать финансирование на строительство социальных объектов. Не обязывает ее даже искать землю под строительство школ и садиков, даже если застройщик готов вложиться. То есть запретили – и делай что хочешь, а мы посмотрим.
Думаю, что такое отношение к строителям приведет только к тому, что вместо жилья в центре будут строиться коммерческие объекты. Скажем, ресторан. Или платную парковку. Или еще что-то. Помните скандалы, которые были вокруг строительства магазинов на проспекте Строителей? Теперь такие начнутся по всему городу, потому что застройщикам надо будет как-то осваивать уже купленные земельные участки.
На окраинах тоже строительство не будет развиваться опережающими темпами – там и сегодня надо строить новые школы, сады, поликлиники. Так что если эти гениальные планы мэрии реализуются, то жилищное строительство будет просто тихо умирать, региональные компании будут прекращать деятельность, а около 80 тысяч семей останутся без источника дохода.
- Откуда такие цифры?
- По нашим данным, в строительных компаниях региона и в организациях-смежниках (это производители железобетонных конструкций, окон и балконов, продавцы стройматериалов, бригады, занимающиеся ремонтом, и т.д.) работают порядка 80 тысяч человек. Вот и считайте.
- Ну, свято место пусто не бывает. Уйдут региональные застройщики – придут федеральные или из других регионов. К ним пойдут работать ваши сотрудники, так что ничего, кроме фамилий руководителей, не изменится.
- Напрасно вы так думаете. Хотя это распространенное заблуждение – похоже, что в региональном правительстве тоже так считают.
Давайте посмотрим на тот опыт, который уже есть у нас в области. Пока единственная крупная компания, которая строила жилье в Ивановской области, – это московская СУ-155. Надеюсь, все помнят, чем это закончилось? Если нет, то я напомню: сотнями, а то и тысячами обманутых дольщиков и брошенными недостроями. И все это счастье потом с огромными усилиями разгребали несколько лет – за счет средств бюджета.
Больше никто сюда не заходил. Почему?
- И почему?
- Да потому что маржинальность жилищного строительства в Ивановской области и в лучшие годы не устраивала федеральных застройщиков. Иначе всех местных давно бы выдавили с рынка. Та же СУ-155 пришла только по личной просьбе Михаила Меня к Юрию Лужкову – в 2006 году молодому губернатору-варягу надо было что-то интересное дать аборигенам. И строила она исключительно панельки, причем не лучшего качества. Вряд ли сегодня кому-нибудь удастся впарить покупателям подобные новостройки.
Второй важный момент: местные застройщики платят налоги в региональный и местный бюджеты. А если к нам придут федералы, то они все налоги будут платить по месту регистрации. Только застройщики приносят в казну примерно 1,5 млрд рублей в год в виде налогов. Кроме того, надо учитывать принцип домино, поскольку смежниками строителей являются предприятия и организации более чем 40 направлений деятельности. Плюс недополученный доход в одной крупной отрасли ведёт к снижению объема продаж везде, от текстиля до продовольствия, т.е. Плюсуйте ещё приличную сумму в миллиардах и получаете падение бюджета на 15-20 процентов. Вот вам и новые сады школы и больницы в виде остановки развития.
И третий момент: не секрет, что крупные строительные компании активно используют труд мигрантов из Центральной Азии.
- Можно подумать, что вы и другие местные застройщики их не используют.
- Не буду врать, у нас работают гастарбайтеры. Но их порядка 20% от общей численности работников наших предприятий. Думаю, что у коллег такой же порядок цифр – 15-20%.
Что касается крупных застройщиков федерального уровня, то у них порядка 70-80% сотрудников являются трудовыми мигрантами. И если эти компании придут сюда, то последствия мы все себе представляем.
- Думаю, что федералам гораздо проще будет просто взять себе ваших каменщиков, сварщиков и плиточников…
- Мы изучали опыт прихода таких компаний в другие регионы и видим, что там они играют на понижение зарплат в отрасли. Потому что они хотят в регионах сохранить маржу как в Москве. На чем экономят? В первую очередь, на зарплатах и на качестве стройматериалов. В результате вместо нормального строительства (а если есть претензии к качеству, то покупатель всегда знает, с кого спрашивать и на кого подавать в суд, все застройщики здесь, ходят по тем же улицам) мы получим дешевые панельки, построенные гастарбайтерами. Как вам такие перспективы?
А наши работники вряд ли будут работать за более низкие зарплаты – им, с их квалификацией, выгоднее поехать на вахту в Сибирь или на новые территории. И их, что называется, с руками оторвут.
В регионе трудовых ресурсов уже нет. И если профессиональные строители из области уедут, то восстанавливаться отрасль будет десятилетиями.
- И как вы видите выход из этой ситуации?
- Мы бы хотели услышать ответ на этот вопрос от власти города и области. Как они дальше планируют развивать столицу региона, если в перспективе нескольких месяцев региональные компании просто начнут сворачивать проекты? И это еще без учета новых требований ПЗЗ.
Напомню, что в 2026 году в Иванове надо будет принимать новый генеральный план. По-хорошему, главе города сейчас уже надо собирать застройщиков и спрашивать у них, где и что они планируют строить на перспективу, смотреть, где у нас могут быть зоны перспективной застройки, что нужно, чтобы обеспечить их дорожной, коммунальной и социальной инфраструктурой. И уже сейчас хоть какие-то шаги делать, чтобы получить на эту инфраструктуру федеральное финансирование – понятно, что ни у города, ни у области своих денег на это не хватит.
Ну или сразу объявлять, что если застройщик собирается вести квартальную застройку, то он должен будет за свой счет построить школу, поликлинику, детский сад, дороги, а потом все это бесплатно отдать городу. Мы посчитаем, заложим это в себестоимость… Уверен, что никто ничего строить на таких условиях не будет, потому что цены на жилье не только не опустятся, а взлетят до небес. И никакие москвичи с гастарбайтерами не спасут, потому что если к ним будут предъявлять те же требования – тарифы на техприсоединение, строительство социальных и дорожных объектов – то они просто не придут сюда на таких условиях, они же не идиоты, они идут сюда деньги зарабатывать.
- Местные компании тоже не благотворительностью занимаются, а зарабатывают деньги.
- Безусловно. Но те компании, которые работают на строительном рынке региона 20-25 лет, руководители которых живут здесь, дорожат своей репутацией. Они готовы слышать пожелания и властей, и общественности в том, что касается благоустройства или облика города, они активно участвуют в городской жизни. Повторю: все мы ходим по тем же улицам, что и люди, которые покупают у нас квартиры, и это дает определенные гарантии и качества строительства, и порядочного поведения на рынке.
Если же ситуация будет развиваться в том направлении, которое задано ей сейчас, то ничего хорошего на рынке жилищного строительства не будет. Крупные региональные застройщики просто уйдут с рынка, останутся небольшие, которые сосредоточатся на коммерческих объектах и ИЖС. Кстати, уже два или три года основной вклад в строительство нового жилья в регионе дает ИЖС – это говорит о многом.
Думаю, что пока никто в высоких кабинетах просто до конца не представляет всех аспектов, которые определяют сейчас перспективу строительной отрасли в регионе. Хотелось бы, чтобы те, кто принимает решения, все-таки обратили внимания на те проблемы, о которых строители говорят уже несколько месяцев. Иначе мы рискуем строительство как локомотив экономики просто сдать в металлолом.
Странно, что гражданам настойчиво рекомендуют не брать кредиты и не вкладываться в устойчивые активы, а призывают нести все деньги в банк, под выгодный процент. И это, видимо, неспроста. Раз идёт спасение банков за счёт уничтожения производства – жди подвох. Я думаю, что рассчитанная наверху прогнозируемая инфляция перекроет даже эти ставки, и в выигрыше будут те, кто вложился в недвижимость, остальные могут потерять и очень сильно.
Реформ и всяких иных неразумных решений наверху напринимали уже немало - от уничтожения села до текстильной промышленности, машиностроения и станкостроения. Теперь расхлебываем итоги вымирания региона, остались стройка и швейка, добить последнее, видимо, кому-то очень хочется. Но мне очень противно от того, что каждая новая программа, принятая «для народа», заканчивается в итоге с результатом, аналогичным «Оздоровлению Волги» в Кинешме.
