Фото: Варвара Гертье
31 мая в администрации г. Иваново пройдут публичные слушания по проекту изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ не менее важен, чем генеральный план города, поскольку именно он устанавливает режим использования земельных участков, определяет, какие объекты в каких зонах можно строить без проблем и контактов с населением, какие нельзя строить в принципе, а по каким нужно проводить публичные слушания. ПЗЗ регулируют многие другие вопросы, связанные с градостроительной деятельностью на территории города, по сути – это правила игры на строительном поле.
На этот раз в ПЗЗ вносятся столь кардинальные изменения, что впору говорить не о поправках, а о новой редакции этого документа. В ближайшее время на нашем сайте мы поподробнее рассмотрим эти изменения. А сейчас изменения в правила землепользования и застройки комментирует начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Иваново Наталия Бусова.
- Наталья Леонидовна, после публичных слушаний по изменениям в генеральный план города Иванова проект этих изменений был направлен на доработку. При этом уже на 31 мая назначены публичные слушания по изменениям в правила землепользования и застройки, которые являются подчиненным документом по отношению к генплану, а значит, изменения в ПЗЗ должны отражать и изменения в генплан. Получается. Что ПЗЗ не будут соответствовать генплану?
- Нет, здесь все будет приведено в соответствие. Проект решения по изменениям в генеральный план города действительно направлен на доработку, проектировщику был поставлен срок до 25 апреля. Доработанный документ направлен в Ивановскую городскую думу на утверждение. Мы надеемся, что изменения в генеральный план будут приняты на майском пленарном заседании Ивановской городской думы. Данный документ важен для города, изменения, предлагаемые к внесению в Генеральный план города Иванова, затрагивают следующие направления:
1) увеличение площади городского округа за счет включения в его состав земельных участков, расположенных восточнее деревни Дьяково, в Беляницком сельском поселении Ивановского района на 80 га.
2) на основании решения Ленинского районного суда города Иванова изменена территории м. Лесное. В графической части Генплана зонирование территории приводится по состоянию на 2006 год, как в первой редакции утвержденного Генплана.
3) графические материалы Генерального плана приведены в соответствие с приказом № 19 Министерства регионального развития РФ от 30.01.2012 «Об утверждении требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения».
4) структура Генерального плана города Иванова, утвержденного в 2006 году, приведена в соответствие со статьей 23 Градостроительного Кодекса РФ. Материалы генерального плана состоят из текстовых и графических материалов, которые в свою очередь распределены как утверждаемая часть и материалы по обоснованию.
5) проект генерального плана дополнен «Положением о территориальном планировании»; текстовыми и графическими материалами; в Материалы по обоснованию включен раздел «Перечень и характеристики основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».
Кроме того утверждение проекта внесения изменений в Генеральный план города позволит физическим и юридическим лицам, чьи предложения были учтены, реализовать свои градостроительные намерения, а также у жителей города появится возможность организовать дополнительные скверы внутри жилой застройки.
Параллельно идет процесс внесения изменений в правила землепользования и застройки. Сейчас любой житель города может подать свои предложения в администрацию города Иваново. Публичные слушания по проекту изменений в Правила землепользования и застройки состоятся 31 мая – уже после того как городская дума рассмотрит изменения в генплан. И надеюсь, что проект решения об изменениях в Правила будет вынесен на утверждение в Ивановскую городскую думу до так называемых парламентских каникул. Таким образом, после утверждения изменений в генеральном плане будут утверждены правила землепользования и застройки.
ПЗЗ не должны сдерживать инвестиционный процесс. И наша задача – найти золотую середину, чтобы в равной степени учитывались и интересы жителей, и интересы бизнеса, и чтобы сохранялась возможность реализовать перспективные направления, заложенные в генеральном плане. Одним из инструментов, направленных на установление этого баланса, являются нормативы градостроительного проектирования, которые должны учитываться при разработке документов территориального планирования (генеральный план городского округа, документы по планировке территории – проект планировки и проект межевания территории).
- На публичные слушания 31 мая выносится фактически новая редакция правил землепользования и застройки – изменения касаются не только схемы градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты кардинально переработаны, полностью изменились виды разрешенного использования земельных участков. С чем это связано? - Мы обязаны внести изменения в правила землепользования застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешённого использования в соответствии с видами разрешённого использования земельных участков, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. В принципе, муниципальные образования должны привести нормативные документы муниципального уровня в соответствие с этим классификатором до 2020 года. Но к нам обратилось управление Росреестра с просьбой ускорить этот процесс, поскольку в документах возникают разночтения, и заинтересованные правообладатели массово обращаются к ним с заявлениями о приведении в соответствие видов разрешённого использования земельных участков. В итоге ряду подразделений администрации г. Иваново пришлось провести огромную работу по переработке Правил землепользования и застройки. Не исключаю, что из-за большого объема изменений в документе остались какие-то неточности, какие-то технические ошибки. Но их можно будет устранить либо по итогам публичных слушаний, либо в ходе рассмотрения документа в Ивановской городской думе, либо впоследствии, при внесении очередных изменений.
- Давайте подробнее поговорим о градостроительных регламентах. В ПЗЗ появились виды разрешенного использования участков, которые, извините за тавтологию, разрешены абсолютно везде. То есть для того чтобы построить, скажем, объекты коммунальной инфраструктуры (код вида разрешенного использования 3.1) или антенно-мачтовые сооружения (код 6.8), не нужно проводить никаких публичных слушаний. По виду 3.1 «коммунальное обслуживание» вряд ли у кого-нибудь возникнут вопросы, а вот по поводу строительства мачт для размещения объектов сотовой связи, например, неоднократно возникали скандалы…
- К сожалению, антенно-мачтовые сооружения наряду с защитными сооружениями (насаждениями), объектами мелиорации, информационными и геодезическими знаками в соответствии с федеральным классификатором входят в перечень видов разрешенного использования, разрешенных во всех зонах. Это не наша инициатива. Да, таким образом закладывается возможность возникновения конфликтов, аналогичных тому, который возник некоторое время назад на ул. 8-я Минеевская. Но таково требование федерального нормативного документа.
Кроме того, на все оборудование, которое размещается на антенно-мачтовых сооружениях, должно быть заключение Роспотребнадзора о его безопасности. Думаю, что если все санитарные нормы и требования будут соблюдаться, то жителям не будет нанесен ущерб.
Я думаю, что ничего плохого в том, что мы предоставляем возможность возведения культовых объектов на всей территории города, нет. Тем более что только в одной зоне этот вид разрешенного использования является основным, во всех остальных для получения разрешения на строительство необходимо провести публичные слушания. То есть культовый объект появится только если жители не будут возражать.
- Кстати, и в регламенте по коммунальному обслуживанию есть странности. Если внимательно его прочитать, то окажется, что у нас можно будет безо всяких публичных слушаний в любом месте строить не только подстанции или ГРС, но и стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной или аварийной техники. Вам не кажется, что это определенная лазейка для любителей злоупотреблений? То есть в любом дворе – а дворы у нас нередко не входят в состав земельного участка под многоквартирным домом – можно заявить о строительстве, скажем, стоянки для уборочной техники. Штука малоприятная, но при этом нет никаких гарантий, что в итоге вместо уборочной техники там будет стоять личный автотранспорт, причем небезвозмездно. - Да, здесь есть определенный проблемный момент. Но дело в том, что описание вида разрешенного использования участка содержится в федеральном классификаторе, о котором мы говорили выше. И, собственно, упомянутые вами стоянки и гаражи также не придуманы сотрудниками мэрии, а содержатся в классификаторе. Что же касается, как вы сказали «любого двора», то следует пояснить, что в границах земельного участка под многоквартирным жилым домом размещение любых объектов в силу жилищного законодательства возможно только с согласия собственников данного многоквартирного жилого дома. В отношении свободных земельных участков в жилой застройке в силу земельного законодательства, действующего с 1 марта 2015 года образование земельных участков для любых целей в кварталах, застроенных многоквартирными жилыми домами, допускается только на основании утвержденного проекта межевания территории, который также проходит процедуру публичных слушаний с участием жителей.
- Но вы согласны, что это сомнительный момент?
- Но если мы его не включим в Правила, то, во-первых, на это отреагируют контролирующие органы, а во-вторых, сохранятся серьезные трудности при строительстве инфраструктурных объектов. Ведь сейчас, скажем, для строительства ТП (трансформаторной подстанции. – А.С.) сетевые организации вынуждены каждый раз проводить публичные слушания. А это связано не только с расходами, но и с организационными трудностями. Нередко жители выступают против любого строительства, хотя, казалось бы, именно они заинтересованы в повышении надежности электроснабжения своих домов.
В любом случае, я возьму на заметку ваше предложение. Ведь документ, предлагаемый к обсуждению на публичных слушаниях, - это проект, который может корректироваться. Также вы или любой другой житель города, который согласен с вами, может изложить предложение об исключении части позиций из описания видов разрешенного использования и направить его для рассмотрения на публичных слушаниях.
- А почему у нас в ПЗЗ во всех зонах условно разрешенным видом использования земельных участков является вид 3.7 – «религиозное использование», то есть размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома и прочее)? У нас так велика потребность в религиозных объектах?
- В администрацию областного центра достаточно часто обращаются жители с заявлениями о возведении культовых сооружений (храмы, часовни), которые регулярно проходят публичные слушания. Но исходя из действующих градостроительных регламентов в ряде зон, в принципе, не предусмотрено строительство таких объектов. Я думаю, что ничего плохого в том, что мы предоставляем возможность возведения культовых объектов на всей территории города, нет. Тем более что только в одной зоне этот вид разрешенного использования является основным, во всех остальных для получения разрешения на строительство необходимо провести публичные слушания. То есть культовый объект появится только если жители не будут возражать.
К сожалению, антенно-мачтовые сооружения наряду с защитными сооружениями (насаждениями), объектами мелиорации, информационными и геодезическими знаками в соответствии с федеральным классификатором входят в перечень видов разрешенного использования, разрешенных во всех зонах. Это не наша инициатива. Да, таким образом закладывается возможность возникновения конфликтов, аналогичных тому, который возник некоторое время назад на ул. 8-я Минеевская. Но таково требование федерального нормативного документа.
- Сейчас существует мнение, что публичные слушания в сфере градостроительства, а также по вопросам предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или изменению параметров его застройки являются чисто номинальной процедурой. - Исходя из требований законодательства процедура публичных слушаний обязательна, но решение принимается главой муниципального образования с учетом рекомендаций специальной комиссии.
Если вы имеете в виду, что решение о разрешении использовать участок под условно разрешенный вид использования, то здесь всё зависит от того, насколько мотивировано мнение жителей. Можно ведь просто прийти и сказать: я не хочу, чтобы здесь построили. А можно пояснить, почему: потому что от этого ухудшаются условия проживания, будут машины под окнами ездить, слишком близко к детской площадке и т.д. Обоснованные возражения всегда принимаются комиссией во внимание.
- Всегда?
- Скажем так, все возражения, в которых есть обоснование и указание на нарушения технических регламентов учитываются.
- Следующий момент: в действующих ПЗЗ в зонах Ж-1, Ж-2 и Ж-3 розничные магазины площадью до 500 кв.м относились к условно разрешенным видам. То есть для того чтобы их построить, нужно проводить публичные слушания. А по новым ПЗЗ в жилой зоне (куда входят зоны и индивидуальной, и малоэтажной, и многоэтажной застройки) условно разрешенными являются объекты торговли площадью до 5000 кв.м. То есть, например, я прошу провести публичные слушания, жители о них не узнают и не приходят, и я спокойно строю в частном секторе или в зоне малоэтажной застройки какой-нибудь магазин ангарного типа вроде «Ленты». Это нормально?
- Это соответствует действующей нормативно-правовой базе. Мы опять возвращаемся к классификатору видов разрешенного использования земельных участков – именно там определяется площадь объектов торговли. Единственное отступление, на которое мы рискнули пойти, – это ограничение площади магазинов розничной торговли в зоне Ж-1 (индивидуальная застройка). В этой зоне после проведения публичных слушаний можно будет построить торговый объект площадью не более 400 кв.м. Сохранится ли данное ограничение в конечном итоге сложно сказать, контролирующие органы могут возразить. И опять сделаю акцент на земельное законодательство, в настоящий момент образование земельного участка без утвержденного через процедуру публичных слушаний проекта межевания и, соответственно, проекта планировки территории в кварталах, застроенных многоквартирными жилыми домами, невозможно.
- То есть опять мы упираемся в федеральный нормативный документ?
- Да. Мы можем на муниципальном уровне определять требования к коэффициенту застройки участка, к коэффициенту озеленения, к площади территорий парковки. К сожалению.
С другой стороны, Правила не должны сдерживать инвестиционный процесс. Город должен развиваться. И наша задача – найти золотую середину, чтобы в равной степени учитывались и интересы жителей, и интересы бизнеса, и чтобы сохранялась возможность реализовать перспективные направления, заложенные в генеральном плане. Одним из инструментов, направленных на установление этого баланса, являются нормативы градостроительного проектирования, которые должны учитываться при разработке документов территориального планирования (генеральный план городского округа, документы по планировке территории – проект планировки и проект межевания территории).
Нормативы градостроительного проектирования мы будем обсуждать сначала на заседании градостроительного совета города Иваново, затем будет обсуждение на профильном комитете Ивановской городской думы, чтобы итоговый документ не был ни для кого неожиданностью.
Единственное отступление, на которое мы рискнули пойти, – это ограничение площади магазинов розничной торговли в зоне Ж-1 (индивидуальная застройка). В этой зоне после проведения публичных слушаний можно будет построить торговый объект площадью не более 400 кв.м. Сохранится ли данное ограничение в конечном итоге сложно сказать, контролирующие органы могут возразить
- А с более широким кругом общественности нормативы будут обсуждаться? Будут ли публичные слушания по ним? - Этот документ не подлежит публичному обсуждению. Однако проект нормативов градостроительного проектирования представлен общественности на официальном сайте администрации г. Иванова в сети Интернет, и любой заинтересованный гражданин может с ними познакомиться.
- На прошедших публичных слушаниях по проекту изменений в генеральный план жители высказали вполне здравую мысль о том, что застройка в городе идет, но нет никаких шагов по развитию инфраструктуры для этой застройки. Яркий пример: намерения инвестора построить на месте рынка на ул. Сарментовой жилой комплекс. Жители выразили обеспокоенность тем, что из-за недостаточно развитой дорожной сети здесь могут возникнуть пробки, и тогда встанут сразу несколько улиц. Немало нареканий также было относительно того, что в новых микрорайонах строятся в лучшем случае детские сады, и нет школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры. И если инвесторам власти создают режим наибольшего благоприятствования (во всяком случае, так кажется со стороны), то у горожан нет никаких гарантий создания необходимой социальной и дорожной инфраструктуры.
- Нельзя сказать, что гарантий нет. Обеспечение населения социально значимыми объектами отнесено к полномочиям органов местного самоуправления. Такие объекты социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры отражены в генеральном плане города. И мы в любом случае обязаны постепенно реализовывать мероприятия, заложенные в генплане. Другое дело, что бюджет города не позволяет реализовывать их в той мере, в которой бы хотелось и администрации, и горожанам.
На ул. Сарментовой, например, генеральным планом предусмотрена магистральная дорога с соответствующими параметрами. Но в настоящее время у города нет возможности изъять все попавшие в красную линию земельные участки, чтобы расширить дорогу и увеличить ее пропускную способность.
- Складывается впечатление, что генплан в части расширения дорог вообще нереализуем: о том, что денег ни на что не хватает, говорят с 2009 года…
- Администрация города большое внимание уделяет развитию дорожной сети. Строительство магистральной дороги по ул. Генерала Хлебникова тоже когда-то казалось нереальным, однако поэтапно эту работу завершили. Да, мы идем небольшими шагами, но таковы реалии. Иваново не может похвастаться многомиллиардным бюджетом, но, тем не менее, мы стараемся все-таки двигаться по тем направлениям, которые обозначены в генплане.
- Понятно. В новой редакции ПЗЗ есть раздел про охранные зоны. Но если, например, по водоохранным зонам там всё четко прописано, то с охранными зонами объектов культурного наследия – сплошной туман и расплывчатые формулировки. В частности, упоминается, что ограничения установлены проектом зоны охраны памятников истории и культуры, а до утверждения указанного проекта надо руководствоваться некими нормативно-правовыми документами об использовании земельных участков.
- На сегодняшний момент есть проект охранных зон памятников истории и культуры, который был утвержден еще в 1990 году. Его проблема в том, что эти охранные зоны не поставлены на кадастровый учет, как того требует действующее законодательство. Тем не менее, мы руководствуемся этим проектом и соблюдаем все ограничения, предусмотренные для объектов культурного наследия. Например, в случае обращения застройщика за градостроительным планом земельного участка мы направляем запрос в областной комитет по охране объектов культурного наследия. Информация, предоставленная специалистами комитета по конкретному земельному участку, отражается в ГПЗУ.
- Но в Иванове теперь есть не только памятники истории и культуры, но и достопримечательные места.
- В отношении достопримечательных мест тоже разрабатываются предметы охраны, которые при их утверждении мы должны включать в правила землепользования и застройки. Но по нашим данным, этих документов еще нет. С другой стороны, в апреле этого года 73-ФЗ об охране ОКН был дополнен статьей 34.1, которой вводится понятие защитной зоны. Теперь, в случае если охранная зона объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, не утверждена, вокруг него автоматически устанавливается защитная зона: для памятника, расположенного в населенном пункте, - 100 метров от границы территории объекта, для ансамбля – 150м, если границы памятника или ансамбля не определены, защитная зона устанавливается на расстоянии 200м от самого объекта. В этих защитных зонах устанавливается полный запрет на строительство и реконструкцию данного объекта. Сейчас мы также обратились в комитет Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, чтобы уточнить, какие объекты, расположенные в городе Иваново на сегодняшний день включены в государственный реестр объектов культурного наследия, и в отношении которых не утверждены зоны охраны, потому что нужно будет учитывать их защитные зоны. Это касается только памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, сюда не входят достопримечательные места и вновь выявленные объекты.
- А может ли в принципе когда-нибудь на сайте администрации г. Иваново появиться, карта, на которой будут обозначены все ограничения. Скажем, здесь охранная зона памятника, здесь коммуникации, вот тут можно строить не выше трех этажей, а ВТО тут – все что душе угодно? Это было бы очень удобно и для застройщиков, и для владельцев зданий, которые нередко не в курсе ограничений, которые на них уже наложены.
- Такая «карта» уже существует. В рамках проекта создания информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Иванова был создан градостроительный портал публикации открытых данных автоматизированной ИСОГД города Иванова в сети Интернет, на котором любой пользователь глобальной сети может отслеживать изменения в области градостроительства в границах города.
На портале ИСОГД доступна следующая актуальная информация:
- территориальные зоны Правил землепользования и застройки города Иванова;
- красные линии;
- нестационарные объекты торговли и рекламные конструкции;
- существующие объекты капитального строительства.
На данный момент ведутся работы по размещению на градостроительном интернет-портале информации о выполненных на территории городского округа Иваново проектах планировки и межевания территории, охранных зонах объектов культурного наследия.
1000inf.ru
