Общее собрание: новая форма и новые инициаторы
Ранее внеочередное общее собрание собственников (очередным, в соответствии с Жилищным кодексом, является годовое общее собрание собственников) могло быть созвано только по инициативе собственника помещений многоквартирного дома.
Действующей редакцией ЖК РФ предусмотрено право на созыв общего собрания по инициативе управляющей организации, которая осуществляет управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Как известно, собственники неохотно проявляют инициативу при организации и проведении общих собраний. Учитывая специфику деятельности по управлению МКД, большинство вопросов на общих собраниях рассматривается с учетом предложений (инициатив) управляющих организаций, поэтому, считаю, что эта новация очень актуальна и даже остро необходима.
В соответствии с новой редакцией ЖК РФ общее собрание собственников может быть проведено посредством очно-заочного голосования. Это новая форма собрания.
Указанная форма проведения собрания предусматривает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников. Полагаю, что это новация существенно упрощает и ускоряет процесс принятия решений собственниками на общих собраниях.
Организовывать общее собрание должна УК
Теперь собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую компанию или правление ТСЖ, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме.
При этом в таком письменном обращении должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
После получения указанного обращения (в течение 45 дней с момента поступления обращения), у УК или правления ТСЖ, ЖСК возникает обязанность:
• по осуществлению мероприятий необходимых для проведения общего собрания;
• по уведомлению каждого собственника данного дома о проведении этого общего собрания (не позднее чем за десять дней до даты его проведения);
• по оформлению результатов проведения этого общего собрания необходимых документов;
• по обеспечению доведения до сведения собственников результатов проведения общего собрания.
За подделку – уголовное дело
В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ с 1 июля 2015 года, решения и протокол общего собрания признаны официальными документами. Следовательно, подделка этих документов (в том числе, подписей на них) влечет угрозу привлечения виновного лица к уголовной ответственности.
Стоит отметить, что у лица, по инициативе которого было созвано общее собрание, возникает обязанность по передаче в 10-дневный срок после проведения общего собрания копий решений и соответствующего протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК.
А с 30 августа 2015 года у управляющих организаций (УК, ТСЖ, ЖСК) возникнет обязанность по передаче таких документов (копий решений и протокола) в 5-дневный срок с момента их получения в Службу, где эти документы будут храниться в течение трех лет.
Это новое полномочие, делегированное Службе. На федеральном уровне (Минстроем России) должен быть утвержден порядок организации передачи указанных документов от управляющих организаций в Службу.
Также с 30 августа вступает в силу норма, которой установлено дополнительное основание для проведения Государственной жилищной инспекцией внеплановой проверки соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания. Если в течение трех месяцев подряд в Службу поступили два или более протокола общего собрания, содержащие решения по аналогичным вопросам повестки дня, то это будет основанием для проведения проверки.
Неправильно рассчитал – заплати штраф
Последние изменения в ЖК РФ предусматривают ответственность виновных лиц (это могут быть и УК, и в определенных случаях РСО) в виде обязанности уплаты штрафов в адрес потребителей коммунальных услуг, а именно в случаях:
- нарушения порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего увеличение размера платы;
- нарушения непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг.
Данная норма вступает в силу с 28 декабря 2015 года.
При этом на уровне Правительства РФ должны быть утверждены размеры указанных штрафов и порядок их уплаты. В настоящее время данный порядок не утвержден.
ОДН – жилищная услуга
Еще одно нововведение, которое, по замыслу законодателей, должно серьезно изменить ситуацию с жилищно-коммунальными платежами, - это включение платы за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды (ОДН), в плату за жилое помещение. Отметим, что изменения, касающиеся ОДН, вступают в силу с 1 апреля 2016 года.
Сейчас плата за ОДН включена в структуру платы за коммунальные услуги, что послужило основанием для возникновения противоречий в части определения лица, в обязанность которого входит выставление соответствующих платежных документов.
Проблема с оплатой ОДН является актуальной уже несколько лет. В Службу поступает большое количество обращений жителей многоквартирных домов, в которых ставятся вопросы о несогласии с размерами сумм, предъявляемых им к оплате управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Полагаем, что корректировка, внесенная законодателем относительно платы за ОДН, снимет противоречия, возникающие между надзорными органами и управляющими компаниями региона по поводу того, кто является исполнителем коммунальных услуг. В случае если в многоквартирном доме выбран способ управления управляющей компанией и заключен договор управления, то это всегда управляющая организация, несмотря на то, что законодатель оставил на усмотрение собственников помещений возможность принятия решения о внесении платы за потребляемые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.
В целом, сейчас сложно говорить о плюсах и минусах такого нововведения, поскольку необходимо принятие ряда нормативных актов на уровне Правительства РФ и субъекта Федерации. Именно поэтому законодатель дал такой значительный – 9 месяцев – период для разработки нормативной базы, которая бы обеспечила возможность применения этой нормы Жилищного кодекса. Так что жителям остается только ждать: время покажет, сможет ли эта поправка решить проблему платежей за ОДН.
За коммуналку заплатят и застройщики
Новеллой являются положения, касающиеся оплаты коммунальных услуг застройщиком. Законом установлено, что эта обязанность возникает у застройщика с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче.
Также законодатель уточнил обязанности собственников нежилых помещений оплачивать коммунальные услуги. Теперь в Жилищном кодексе РФ четко установлено, что любой собственник помещения в многоквартирном доме, независимо от вида принадлежащего ему помещения (жилое или нежилое), обязан оплачивать коммунальные услуги за принадлежащее ему помещение в таком доме. Раньше данная обязанность была установлена опосредованно и не в разделе платы за жилое помещение.
Единственным отличием от порядка внесения платы за коммунальные услуги между собственниками жилых и нежилых помещений является установленное право внесения собственниками нежилых помещений платы за данные услуги напрямую ресурсосонабжающим организациям. Безусловно, данные положения не распространяются на внесение платы за ОДН, которая должна вноситься собственниками нежилых помещений непосредственно управляющей организации.
1000inf.ru
